תוצאות חיפוש

מי שבוחר להשקיע בנדל"ן בספרד, בטח ביזמות, חשוב שיכיר וידע מה המשמעות של VPO. המושג מתייחס בתרגום חופשי ל "דירות מוגנות באופן רשמי" בספרדית Viviendas de Protección Oficial מוכר בישראל גם כדיור מוגן ציבורי. המחירים של דירות אלו מוגבל על ידי הממשלה ומוקצע לאנשים עם הכנסה נמוכה על מנת שיוכלו לרכוש או לשכור אותן. דירות VPO זמינות רק לאנשים שעומד בתנאים מסוימים, כגון הכנסה נמוכה, מספר ילדים קטינים או מצב רפואי מיוחד. למה חשוב למשקיעים להכיר את תחום הדיור הציבורי? פרויקטים רבים שאנחנו בוחנים נתונים לרגולציה הקשורה ל VPO ולכן בעת ביצוע תחשיב הרווח יש להתייחס מראש למחיר שבהם ימכרו דירות. החסרון הוא במחיר הנמוך ביחס למחיר השוק, היתרון הוא שניתן לראות את הדירות האלו כמכורות מראש ולא יהיה צורך לשווקן בשוק החופשי. הממשלה תדאג לשלוח לך רוכשים. ממשלת ספרד מעודדת הממשלה הספרדית מעודדת את בניית דירות VPO כדי לעזור להקל על משבר הדיור בספרד. משבר הדיור בספרד, כפי שנרשם במאמרים אחרים, נובע מעליית מחירים הולכים וגדלים, מה שמקשה על אנשים עם הכנסה נמוכה לרכוש או לשכור דירה. כמדינה דמוקרטית-סוציאליסטית, הדיור הציבורי בספרד, הוא חלק חשוב ממדיניות הדיור במדינה ולהבדיל מרוב המדינות באיחוד האירופי, הדיור הציבורי בספרד מתמקד בעיקר בבעלות ולא בהשכרה. מי זוכה בדיור ציבורי בספרד והאם הוא עלול לפגוע באיכות הפרויקט? בספרד, יש לכל אזרח זכות לדיור, לכן הממשלה מסייעת במימון הרכישה, שיפוץ ככל הנדרש והלוואות בריבית נמוכה. נכון לנתון שהתפרסם בשנת 2020 ספרד ממוקמת הרחק למטה בכמות הנכסים לנדל"ן ציבורי במדינה. כאשר בהולנד 34% מהדיור הינו ציבורי באנגליה 16.7%, באיחוד האירופאי 7.5% בממוצע, בישראל 2% ובספרד רק 1.1%. זו הסיבה שממשלת ספרד עובדת חזק על מנת להגדיל את היקף הדיור הציבורי. ראו כתבה (קישור) Credit: Www.compareyourcountry.org/ מימון הדיור הציבורי: המימון לדיור המוגן מגיע בעיקר מהתוכנית הלאומית של ספרד לדיור, עם תמיכה נוספת מתוכניות אזוריות של המחוזות השונים בספרד. המדינה חותמת הסכמים עם הבנקים או גופי מימון אחרים וזו מתחייבת מתחייבים לספק הלוואות בתנאים נוחים.

עפ"י דוח של חברת הנדל"ן Savills המסכם את הרבעון הראשון לשנת 2023 בענף הלוגיסטיקה - שוק הלוגיסטיקה הספרדי גדל במהירות. הוא צפוי להסתכם ב-1.9 מיליארד יורו ב-2023. כצפוי, מדריד וקטלוניה שם נמצאים ריכוזי האוכלוסייה הגדולים ריכזו את רוב ההשקעות עם כ-70% מנפח ההשקעות ויותר מ-50% מהנכסים. עם זאת, מעניין לראות ולעקוב אחר האזורים שנתנו קפיצה בשנתיים האחרונות בהיקף ההשקעות בערים סביליה, ולנסיה וסרגוסה הממוקמת בין ברצלונה למדריד. שוק הלוגיסטיקה הספרדי ממשיך לגדול בגלל נקודת התחלה נמוכה. שוק הלוגיסטיקה הספרדי גדל במהירות בשנת 2022, עם צמיחה של 6.3% בהשוואה לשנה שעברה. התחזית היא שהשוק ימשיך לצמוח ב-2023, עם צמיחה של 5%. אחת הסיבות ליכולת הגדילה של שוק הנדל"ן הלוגיסטי בספרד נובעת משנים רבות בהן הרשויות לא פיתחו את התשתיות הלוגיסטיות וכיום הביקוש הגבוה מחייב אותם לפעול ולייצר פתרונות לפקק הלוגיסטי. דוגמני הבית - השקעות בנדלן לוגיסטי בספרד הצמיחה בשוק הלוגיסטיקה הספרדי נובעת ממספר גורמים, כולל: עליית המסחר המקוון הרחבת הפעילות המפעלית הגידול בענף השירותים הגידול בתיירות הגידול בהשקעות הזרות שוק הנדל"ן הלוגיסטי במדריד שוק הלוגיסטיקה במדריד הוא הגדול ביותר בספרד, ומהווה כ-40% מהכלל . השוק במדריד צמח ב-2022 בקצב מהיר יותר מהשוק הכולל בכ-7%. הצמיחה בשוק במדריד נובעת מהמיקום הלוגיסטי שלה במרכז המדינה, הגידול והצמיחה הכלכלית בשוק הפרטי ובתיירות וכן גידול בהשקעות זרות. שוק הנדל"ן הלוגיסטי בקטלוניה שוק הלוגיסטיקה בקטלוניה הוא השני בגודלו בספרד, והוא מהווה כ-30% מהשוק הכולל. השוק בקטלוניה צמח ב-2022 בקצב איטי יותר, עם צמיחה של 5%. הצמיחה בשוק בקטלוניה נובעת בין היתר מהקרבה לים ולמסדרון הלוגיסטי הים תיכוני, הצמיחה של הכלכלה הקטלונית והתיירותית והגידול בהשקעות זרות. שוק הנדל"ן הלוגיסטי בוולנסיה שוק הלוגיסטיקה בוולנסיה הוא השוק השלישי בגודלו בספרד, והוא מהווה כ-20% מהשוק הכולל. השוק בוולנסיה צמח ב-2022 בקצב מהיר מאוד, עם צמיחה של 10%. הצמיחה בשוק בוולנסיה נובעת כי היא ממוקמת גם היא על המסדרון הלוגיסטי הים תיכוני ובגידול הכלכלי שלה. הצפי לשוק הלוגיסטיקה הספרדי ב-2023 המחקר של חברת Savills גורם כי הצפי לשוק הלוגיסטיקה הספרדי ב-2023 הוא לצמיחה של 5%. הצמיחה צפויה להיות מובלת על ידי המשך צמיחה במסחר המקוון, הרחבת הפעילות המפעלית והגידול בענף השירותים וזאת למרות הריביות והירידה בצריכה הפרטית.

סקירה ודגשים חשובים כחלק מהשירות אותו אנו מציעים ללקוחותינו, אנו מספקים ליווי בכל תהליך השיפוץ. בכתבה קצרה שהכנו אנו סוקרים את תחום השיפוצים בברצלונה באופן כללי ומעלים דגשים אליהם כדאי לשים לב כאשר ניגשים לשיפוץ נכס. ​ מצבה החברתי והכלכלי של ברצלונה הופך אותה לאטרקטיבית למדי עבור משקיעי נדל"ן מרחבי העולם אשר מחפשים עליית מחירים וביקושים גבוהים. מלבד השאלה באיזה רובעים בברצלונה מומלץ לרכוש דירה (ויש בהחלט רבעים שנחשבים אטרקטיביים יותר וכאלו שפחות, כמו בכל עיר) עולה השאלה מהו מצב הנכס. חלק ניכר מהמשקיעים הקונים דירה בעיר רוכשים נכס במבנה ישן, לעיתים אפילו כמעט עתיק. למבנים אלה ולדירות ישנות יש קסם ואפילו דרישה מצד שוכרים וקונים שכן מכילים אלמנטים קלאסיים האופייניים לעיר ברצלונה וכידוע, ברצלונה הינה אחת הערים המעניינות והמיוחדות מבחינה אדריכלית (מי לא מכיר את מבניו המפורסמים של האדריכל גאודי?!?)- סטודנטים רבים מרחבי העולם מגיעים לאוניברסיטה המקומית ללמוד את המקצוע ותיירים חובבי בנייה ואומנות פוקדים את העיר בחיפוש אחר מבנים יוצאי דופן. בנוסף, לעתים קרובות נמצא את הנכסים העתיקים באזורי הפריים של העיר, עובדה הבאה לידי ביטוי במחירי ובפוטנציאל הטמון בנכס מסוים. ואולם, על מנת למנוע בעיות עתידיות ובכדי להשביח את הדירה ובכך לנצל את פוטנציאל ההשקעה ככל שניתן, לעתים עולה הצורך בשיפוץ הנכס. חשוב להבין כי אחת הסיבות להיותה של ברצלונה יעד כה אטרקטיבי להשקעה כיום טמונה בפוטנציאל ההשבחה ובשיפוץ הנכס. מקומיים אשר נקלעו למצוקה בעקבות המשבר הכלכלי שפקד את המדינה בשנים האחרונות נאלצים להיפטר מנכסיהם ואין בידם היכולת הכלכלית או הזמן להתעסק בשיפוצו של הנכס ומכאן ההזדמנות לעסקאות "פליפ" קצרות עו לטווח ארוך יותר. שיפוץ נכון יכול להגדיל את פוטנציאל ההשקה באופן משמעותי. זה הרגע רכשתם דירה באזור הנחשב של סגראדה פמיליה? עומדים לרכוש דירה בעיר העתיקה או בשכונת גראסייה היפיפייה? גם לכם בוודאי חשוב לדעת איך לגשת לשיפוץ ואין לעבור אותו בהצלחה. ​ בחינת מצב הנכס משקיע רציני שמחפש נדל"ן למכירה בברצלונה לעולם לא יעשה זאת בלי שלמד והכין שיעורי בית. מלבד בחינת ההבדלים בין רבעי העיר השונים ומלבד בירורים לגבי עלויות רכישה ואפשרויות מימון, חשוב מאוד להיות ערים למצב הנכס. רמת התחזוקה הנוכחית של הדירה שעומדים לרכוש, התשתיות וכל היתר צריכים להיבדק כדי שניתן יהיה לבצע שיפוץ מתאים. בנוסף, ברור שהעלויות שיהיה צורך להשקיע בשיפוץ צריכים להתבטא גם במחיר המבוקש של הנכס. אין שום טעם לרכוש דירה בנכס שדורש שיפוץ מאוד רציני ומקיף כאשר בבניין הסמוך ישנה דירה דומה שיכולה להיות ראויה למגורים ולהשכרה בתשואה יפה לאחר שיפוץ קל, קוסמטי בלבד. אין צורך להשקיע בשיפוץ לצורך השיפוץ עצמו, אלא אך ורק אם רואים פוטנציאל הגלום בנכס ובשיפוצו. חשוב לזכור כי מדובר בהשקעה (במידה ואכן מדובר בהשקעה ולא לצרכי שימוש עצמי/דירת נופש) ולכן נחפש לעשות את השיפוץ המשתלם והכדאי ביותר וכזה שיוכל להכניס לנו את השכירות הגבוהה ביותר או לחילופין יאפשר לנו לבצע את ה"אפסייד" (רכישה, שיפוץ ומכירה) המשמעותי ביותר. ​ שימור אפיונים קלאסיים ובחירת אנשי מקצוע צעד חשוב בשלב שיפוץ דירה בברצלונה, מעבר להערכה של מצב הדירה, הערכת סוג השיפוץ הדרוש (קוסמטי, מקיף וכדומה) ובחירת אנשי המקצוע הנכונים שילוו את התהליך, טמון בשמירה על אפיונים קלאסיים (כפי שכבר צוין). השקעות נדלן בברצלונה כוללות לא פעם דירות ומבנים בעלי קווים ארכיטקטוניים קלאסיים ומרהיבים ואם ניתן לשמר אותם במהלך השיפוץ – מה טוב. כאשר מתקשרים עם אנשי מקצועי כגון אדריכל או מהנדס, כאשר מבקשים הערכת שמאי לצורך בדיקת עלויות השיפוץ, כדאי לבחון את הדברים בראי השימור, בפרט בשכונות וברובעים בברצלונה בהם הבניה הקלאסית הספרדית והקטלאנית באים בהם לידי ביטוי ביתר שאת. דבר נוסף שיש להתחשב בו הוא שבברצלונה, ממש כמו בישראל, ניתן למצוא בעלי מקצוע ברמה מקצועית מגוונת. הדבר החשוב שיש לעמוד עליו הוא שביצוע השיפוץ יתבסס על תקן מקובל, על חומרים איכותיים ועל גימור טוב. רכישה של דירה בברצלונה במיקום טוב ביחד עם השיפוץ הנכון מהווים הוצאה שתביא להכנסה מניבה ולפוטנציאל מכירה בסכום אטרקטיבי ביום מן הימים. שיפוץ שנעשה כלאחר יד עשוי לגרור צורך בביצוע תיקונים לא נוחים ויקרים יותר בהמשך (לאחר אכלוס הדירה) ולעתים גם לסיבוכים מיותרים עם הרשויות. איש מקצוע מיומן מקצועי הבקיא עם דיני המקום, חוקי התכנון והבנייה המקומיים והעבודה השוטפת עם הרשיויות יוכל למנוע מאינו טעויות אשר נתחרט עליהם בהמשך וכמובן לחסוך עלויות וזמן יקר. לצורך הדוגמא, חובה להכיר כי במידה ומעוניינים לבצע השבחת נכס הכוללת שינויים פנימיים כגון הזזת קירות ישנו צורך באישור הנקרא - Licencia de Obra Mayor אותו האדריכל המלווה ידע להוציא לנו, במידה ואכן דבר כזה יאושר מבחינה קונסטרטקטיבית בוודעת הבנייה הרלוונטית. ​ One Stop Shop - שירותי ליווי מלאים יש כמה סוגים של משקיעים המבצעים השקעות נדל"ן בספרד. ככלל, ניתן לחלק את המשקיעים למשקיעים מקומיים ולמשקיעים זרים. עבור משקיעים מקומיים, ניתן בהחלט לבצע שיפוץ של דירה תוך התקשרות פרטנית עם בעלי המקצוע השונים. קבלן, מעצב פנים, שמאי, מהנדס וכן הלאה, אפשר למצוא אחד אחרי השני על סמך היכרות אישית או על סמך המלצות וטיפים הזמינים למשקיעים מקומיים. באופן שונה, כאשר מדובר במשקיעים זרים, גם ישראליים אבל גם כאלה שמגיעים מהאיחוד האירופי, מצרפת, בריטניה, רוסיה וממקומות נוספים, יש אופציה נוחה ולרוב מועדפת – התקשרות עם חברה המספקת שירותי ליווי מלאים הכוללים איתור נכסים, ייעוץ נדל"ן, שיפוץ כולל, ניהול הנכס וכן הלאה (One stop shop). חברה מסוג זה בעלת כוח מיקוח אל מול אנשים המקצוע והכרות מעמיקה עם המקובל בשוק המקומי ובכך יכולה להגיע לתעריפים ולוחות זמנים נוחים.

משולש הערך בהשקעות נדל"ן הינו מודל שהגה אסף לבנת, הממחיש בצורה פשוטה את שלושת אפיקי הרווח העיקריים והחשובים ביותר שניתן להפיק מהשקעות נדל"ן. כל אחד מקודקודי משולש הערך מייצג אפיק רווח בעל אופי ומאפיינים שונים. אסף לבנת נוהג להתייחס למשולש הערך כמושג המהווה את הבסיס לקבלת החלטות השקעה בתחום הנדל"ן. מודל משולש הערך בהשקעות נדל"ן רווח יזמי (מהשבחה) קודקוד הרווח היזמי מייצג את המרכיב האקטיבי בהשקעה שלנו. הרווח היזמי נובע מהשבחה כלשהי אשר נבצע בנכס אשר תעלה את ערכו. השבחה ויזמות יכולים להיות מילים גדולות שמתארות פעולות אקטיביות החל מבנייה מהקרקע, תוספת בנייה, הוספת מרפסת וכו' ועד שיפוצים קטנים וקוסמטיים. השבחת נכס מהווה את החלק היותר כיפי ויצירתי בהשקעה. זהו החלק בו נוכל להביא את עצמנו לחזית ולייצר ערך אמיתי לעסקה. תמיד נשאל את עצמנו כיצד אנחנו יכולים לקחת את המצב הקיים ולהפוך אותו למשהו יותר נעים, מזמין, חם... כמשקיעי נדל"ן תמיד נזכור כי נכס נדל"ן הוא בראש ובראשנה בית של בני אדם. מקום שמערב המון רגשות ושיקולים. אנשים רוצים להרגיש בבית. ועם זאת בבחינת ההשבחה נשתדל תמיד להיצמד לשיקולי הרווח ולא להתאהב בנכס ולהגזים. בביצוע השבחת נכס נבחן את הפעולות אשר יעניקו לנו מקסימום הכנסה כנגד מינימום הוצאה( Value For Money). ​ ​ רווח מעלייית ערך - שעון הנדל"ן קודקוד הרווח מעליית ערך מהווה את המרכיב הפאסיבי במשולש הערך ומכונה גם שעון הנדל"ן. המרכיב הזה מתייחס למצב המחירים בשוק ברגע נתון ביחס לעצמו. במילים אחרות מייצג שעון הנדל"ן את הבדיקה האם שוק השקעות הנדל"ן נמצא בשעה 12:00- המייצגת מחירי שיא או בשעה 6:00 המייצגת כי מחירי הנדל"ן נמצאים בשפל. משקיעי נדל"ן מנוסים שואפים לבצע רכישות כאשר השוק נמצא קרוב לשעה 6:00. קודקוד זה הוא אומנם המרכיב הפאסיבי בהשקעה ותוצאותיו אינם ניתנות להשפעה שלנו, אבל הוא ללא ספק הקודקוד בעל ההשפעה הגדולה ביותר על ההשקעה שלנו. ​ רווח תשואה משכירות קודקוד התשואה השוטפת הינו אחד הקודקודים השנויים במחלקות מבחינת חשיבותו. משקיעים רבים בוחנים את מדד זה כמדד העיקרי לצורך השוואה ובחירה בין אלטרנטיבות לצורך ביצוע השקעות נדל"ן. אולם מדד התשואה השוטפת משכירות הינו מדד המשקף את הסיכון הכרוך בהשכרת נכס. במילים אחרות, תשואה שוטפת גבוהה מהממוצע מעידה על כך שקיים סיכון בהשכרת הנכס. השכרה לאוכלוסייה שאיננה איכותית, כזו שלא תשמור על הנכס, ועשויה לא לשלם את השכירות המלאה בזמן שנקבע. משקיעי נדל"ן מנוסים המעוניינים לייצר רווחים משמעותיים מהשקעות נדל"ן ישאפו להתמקד דווקא בשני הקודקודים האחרים ע"מ להפיק רווח מקסימאלי על העסקה.

כמו ביתר העולם, שגשוג ענף הלוגיסטיקה בספרד מושפע בראש ובראשונה מנתוני הייצור והצריכה של השוק. עפ"י דוח המסכם את T1 לשנת 2023, שפרסם בנק ההשקעות BNP Paribas, העוסק בשוק הנדל"ן הלוגיסטי של קטלוניה, ספרד, קיים צפי לגידול במתמ"ג הספרדי של 1.3% במהלך שנת 2023 ושל 1.8% במהלך שנת 2024. נתון זה ממקם את ספרד מעל הממוצע האירופי והמדינות הגובלות לה ונותן עוד דחיפה לשוק הנדל"ן הלוגיסטי בספרד. עפ"י הדוח, שנת 2023 נפתחה עם שוק לוגיסטיקה דינאמי ומהיר בקטלוניה. חברות המשיכו לגייס עובדים ושעור המשרות הפנויות המשיך לרדת. במהלך הטרימסטר הראשון הושכרו כ-240,000 מ"ר, נתון המייצג גידול של כ-16.7% בהשוואה לרבעון הקודם (רבעון 4 לשנת 2022) וכן עלייה של 5.3% לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה. השטח הממוצע שהושכר עמד על כ-8,500 מ"ר, בעוד דמי השכירות שנחתמו עמדו על הטווח הרחב של בין 3.5 אירו למ"ר לבין 6.75 אירו למ"ר לחודש. המעגל הלוגיסטי השלישי ספג 27% מהביקושים עבור שטחים ממוצעים בגדול כ-16,200 מ"ר, בעוד שהשכירות הממוצעת עמדה על 3.81 אירו למ"ר. בתקופה הנדל"ן עלו ההכנסות של חברות הלוגיסטיקה ב-2.4% בממוצע בהשוואה לרבעון הראשון לשנת 2022. השכירות בנכסי הלוגיסטיקה ממשיכה במגמת העלייה כאשר במעגל הראשון עלתה השכירות ב-6% לכדי 8 אירו למ"ר\לחודש. למרות אי הוודאות המקרו-כלכלית הקיימת, המגזר של ענף הלוגיסטיקה מציג חוסן גבוה בזכות הביקושים החיוביים. השכירות הממוצעת עלתה עד לרמות של 5.53 אירו למ"ר לחודש, המשקף המשך עלייה של 2.4% בהשוואה לרבעון הראשון של 2022. Source: BNP MERCADO LOGÍSTICO DE CATALUÑA T1 2023 מבחינת מספר עסקאות, במהלך הרבעון הראשון לשנת 2023 נחתמו 23 חוזי שכירות חדשים. נתון המהווה עלייה של 33% במספר החוזים, שכן בתקופה המקבילה בשנה שעברה נחתמו 15 חוזים בלבד. העסקאות הבולטות ביותר לתחילת השנה היו מחסן לוגיסטי בגודל של כ-42,000 מ"ר שהושכרו בעיר Cerdanyola del Valles הסמוכה לברצלונה. כמו כן, השכרה של 27,000 מ"ר ששכר מפעיל לוגיסטי ב-Fogars de la Selva הממקודמת בסמוך לכביש AP7 בג'ירונה.

העובדה שהחברה האנושית המערבית עוברת תהליכים של שינוי דמוגרפי לא חדשה לאף אחד. בעשורים האחרונים חל גידול מתמיד באוכלוסיה המתגוררת באזורים אורבניים לצד עליה מתמדת בתוחלת החיים. השינויים האלו הביאו לעולם מודלים חדשים למרחבי מגורים שנולדו כדי לתת פתרונות לבעיות החדשות שנוצרו. ביניהם בתי אבות, דיור מוגן, מכונים גריאטרים וכדומה . המודל של מגורי 65+ תפס נפח שוק משמעותי בשנים האחרונות בישראל והפך לתחום עסקי משגשג. המודל החדש של דיור מוגן משלב אלמנטים של בית מלון, לצד מגוון פעילויות פנאי וגם מענה לצרכים טיפוליים. מודלים כאלו כבר מוכרים היטב בארצות הברית, יפן ובמדינות אירופה רבות. ככל שגדל הסקטור ונצבר הנסיון כך גם גדל התאבון של המשקיעים בתחום שמחפשים הזדמנויות. איזורי השקעה מועדפים - דיור מוגן בספרד כאשר אנו מדברים על השוק הספרדי, חשוב לעשות הבחנה בין מגורים המיועדים לספרדים, לבין מגורים הפונים לזרים. אלו הם קהלים שונים ובעלי צרכים שונים. עבור הספרדים, העדיפות בבחירת אזור המגורים היא קרוב לסביבת המגורים המוכרת להם. רצוי בקרבת בני המשפחה והחברים. המטרה לאפשר מעבר לסביבת מגורים חדשה, מבלי לנתק את האדם מהמעגל החברתי והחיים שהכיר. חשוב שזה יהיה מקום שיאפשר לו נגישות לכל אותן מקומות שהוא רגיל להיות בהם, ולמגוון רחב של שירותים בתחום הבידור והפנאי. בעצם אנו מדברים על השקעות באזורים עירוניים ובעלי ריכוזי אוכלוסיה גדולים. שם ישנו פוטנציאל לביקוש גדול, וגם אוכלוסיה בעלת הכנסה גבוהה יותר היכולה להרשות לעצמה את תנאי המגורים. האזורים העיקריים בהם אנחנו רואים את הפוטנציאל הגבוה ביותר הם קטלוניה, באסקים, האיים הבאלריים ומדריד - אלו הם אזורים בעלי ריכוזי אוכלוסיה גדולים וגם רמת הכנסה גבוהה. יתר על כן, באזורים אלו אנו רואים כי האוכלוסייה המבוגרת היא בעלת שונות תרבותית ומאמצת את סגנון המגורים המשותפים לגיל הזהב בצורה חזקה יותר. אזורי ההשקעה הטובים ביותר לדיור מוגן בספרד נמצא במקומות המאופיינים ריבוי קהל מבוגר בעלי הכנסה גבוהה: השקעה בדיור מוגן בספרד Source - Savills האפשרות השנייה היא השקעה עבור קהל מבוגרים שאיננו ספרדי. קהל זה מתרכז בעיקר באזורי החוף. רבים מגיעים ממדינות מרכז וצפון אמריקה לגור בספרד, זאת בעקבות מזג האוויר, רמת המחירים ועוד גורמים ההופכים את ספרד לאטרקטיבית עבורם. התושבים הזרים מחפשים מודלים אורבניים, המספקים להם שירותים ופעילויות, אך אינם דורשים קרבה לערים הגדולות, לקהילה שלהם או למשפחה. ולכן יש להם נטייה להתקבץ באזורי החוף והאיים. ריכוז הזרים גדול מאוד באזורים אלו, ורבים מהם אשר הגיעו לגיל 55-60 החליטו להישאר בספרד באופן קבוע, או לבלות שם תקופות זמן ארוכות. העניין במגורי גיל הזהב בספרד ספרד מושכת המון תשומת לב למשקיעים בתחום הדיור המוגן. מצד אחד היא טרם חצתה את המחסום הפסיכולוגי של "מי שהולך לבית אבות הולך לסיים את חייו בקרוב" ולכן כמות המיטות בדיור מוגן מסתכמות לכ 6,000 מיטות (נכון לשנת 2023). אולם מצד שני השוק הענק של 48 מיליון התושבים שעדיין לא עשו את השינוי התרבותי למגורי גיל הזהב עצום. להבדיל מסקטור הדיור המוגן המויעד לאנשים בעלי עצמאות. סקטור בתי האבות בספרד למצבים סיעודיים הינו סקטור ותיק ומפותח בספרד עם לא פחות מ 360,000 מיטות שחלקן פרטיות וחלקן מסובסדות על ידי המדינה - כפי שפרטנו בכתבה הקודמת אודות הגידול של הגיל השלישי ביחס לאוכלוסייה. ביקור בבית אבות גריאטרי בספרד (לצד אומנות קיר עכשיוי לחדי העין) השקעות בתי אבות, דיור מוגן בספרד ספרד - העתיד בבתי אבות משולבים. עד שנת 2030, יחיו לנו למעלה מ 8 מיליון איש בטווח הגילאים של 65-79, כלומר 1.5 מיליון יותר מאשר היום. וקצב הגידול של שכבת גיל זה צפוי להמשיך ולגדול, ולהגיע ל 9.6 מיליון בשנת 2040. ישנה עליה בתוחלת החיים, וגם באיכות החיים של שכבת גיל זו. אנו רואים קשישים הממשיכים לחיות חיים עצמאיים, ושואפים לחיות את החיים במלואם. טרנדים אלו מאיצים את התפתחותם של פתרונות דיור חדשים עבר קשישים עצמאיים בגיל 65 ומעלה, ובעלי יכולות פיזיות וקוגניטיביות. אנשים בגילאים אלו, חופשיים מהצורך לטפל בילדיהם, ורוצים לחיות את חייהם. על פי המודלים החדשים, האוכלוסייה המבוגרת זוכה לדיור המותאם לצרכים שלהם, ובו דגש גדול על על שטחים משותפים המאפשרים חיי קהילה. במסגרת המגורים מוצעים להם שירותים שונים, התואמים לתחומי העניין שלהם. גם הממשלות המקומיות מבינות את הפוטנציאל לפיתוח האזור, ונותנות תמריצים שונים למשקיעים שפועלים על מנת לתת מענה לבעיות הכרוכות בשינויים הדמוגרפים בספרד. לחצו כאן כתבות נוספות בתחום בתי האבות ודיור מוגן בספרד

הקמת חברה בספרד יכולה להיות חיונית ולחסוך הרבה כסף לאילו המתכננים לבצע השקעות נדל"ן במדינה. השאלה האם להקים חברה בספרד או לא תלויה במספר פרמטרים, ביניהם סכום ההשקעה הכולל, מספר הנכסים הנרכשים בפועל ועוד. היתרון המרכזי בהקמת חברה הוא במה שנוגע למיסוי בספרד. כך לדוגמא, ככלל, העברות הנכסים השניות והבאות מחויבות ב-ITP (מס רכישה) לפי 10%. קיימת הפחתה של 70% ב-ITP, אם הרוכשת הינה חברה המעבירה את הנכס בטרם מלאו 5 שנים. ללא קשר לשיטת ההשקעה שנבחר, באופן פרטי או כחברה, הצעד הראשון הוא השגת מספר הנישום הספרדי (NIF-NIE). ההליך להשגתו הוא שונה במקרה של אנשים פרטיות או ישויות משפטיות(חברות ועוד): • משקיע פרטי - במידה והינך משקיע פרטי עליך להוציא את ה-NIE בקונסוליה /שגרירות הספרדית. ה-NIE הכרחי ומשמש כמעין תעודת זהות לרוכש זר המעוניין לרכוש נכס בספרד. לצורך הוצאת ה-NIE יש למלא טופס קצרצר, להצטייד בדרכון ועותק צילומי ממנו ולגשת לקונסוליה/שגרירות (ירושלים/ת"א). בספרד ה-NIE מושג בתחנות המשטרה. בכל המקרים, לאחר השגת ה- NIE יש ליידע את משרד האוצר. • חברות מסחריות וישויות משפטיות: במקרה זה ה-NIE מתחלף בטופס הנקרא NIF, וזה ניתן להשגה באופן ישיר במשרד האוצר הספרדי. ​ השלכות השקעה באמצעות חברה בספרד: • המשקיעים פועלים כשותפים, תוך הגבלת אחריותם לחלקם בהשקעה או להתחייבויותיהם. • הגוף הניהולי הוא זה המנהל את החברה ומייצג אותה מול שלישיים. • החברה הינה ספרדית ובכך מקלה על הניהול הפיסקלי והחשבונאי ומאפשרת נגישות טובה יותר למימון הבנקאי הספרדי. דגשים להקמת חברה בספרד: ​ ניתן לבקש עד 5 שמות לחברה, כאשר מתוכם יבחר אחד ע"י רשם החברות הספרדי, בהתאם לשמות קיימים ומגבלות אחרות בחוק הספרדי. הון מניות מינימאלי לפתיחת חברה – 3,000 אירו, אשר יופקדו בחשבון החברה הספרדי. תקנון - ניתן להוסיף הגבלות מסוימות, בהתאם להחלטת המקימים להגבלות בחוק כמובן. כתובת – אין חובת משרד מקומי, בעת ההקמה ניתן לבקש כתובת כלשהי השותפים בחברה: ​ שמות מלאים וכתובות בישראל. העתק דרכון. העתק NIE. אחוזי החזקה בחברה. ייפוי כוח להקמת החברה - במידה והשותפים אינם מגיעים לספרד לחתום על מסמכי ההתאגדות. *הערה: במידה ואחד מהשותפים היא חברה הדרישות מעט שונות. דירקטוריון החברה: ​ שמות מלאים וכתובות בישראל. העתק דרכון. העתק NIE. ייפוי כוח לכהן כדירקטור בחברה - במידה והשותפים אינם מגיעים לספרד לחתום על מסמכי ההתאגדות. השלבים: ​ שליחת המסמכים המפורטים לספרד. עוה"ד המייצג יבקש רישום שם החברה. פתיחת חשבון בנק והעברת ההון הנדרש (3,000 אירו). החשבון יהפוך פעיל רק לאחר שהחברה הוקמה ונרשמה. חתימה על מסמכי הקמת החברה בנוכחות נוטריון ציבורי בספרד. קבלת מספר חברה לצרכי מיסוי בספרד. חשוב – כל השותפים בחברה מחויבים להירשם ברשות המיסים הספרדית. רישום החברה בפועל. מס חברות: ​ מס חברות בספרד הינו המס על רווחי החברה. שיעור המס 25% למרות שיש זיכויים לחברות העוסקות בהשכרה למגורים (8 או יותר השכרות למגורים, תעריף 3.7%) או לאלו החדשות (15% בשנתיים הראשונות). ​ חברת מדף: ​ משך זמן הקמת חברה בספרד לוקח בדר"כ כחודשיים-שלושה מקצה לקצה. במידה וקיים לחץ של זמן ניתן לקצר את הזמנים באופן משמעותי וזאת ע"י שימוש בחברה קיימת, חברת מדף. חברת מדף הינה חברה שכבר נפתחה ע"י גורם אחר ומוכנה לפעילות מיידית. שם החברה גם כן כבר קבוע כמובן. ​ מידע טכני: חובת משרד מקומי אין חובה שפת מסמכים ספרדית חובת מינוי דירקטור ישנה חובה חובת מינוי דירקטור מקומי אין חובה מינימום דירקטורים 1 רשאי לכהן כדירקטור יחיד ו/או חברה מינימום בעלי מניות 1 רשאי להירשם כבעל מניות יחיד ו/או חברה חובת אסיפה שנתית חובה חובת הכנת דו"חות כספיים חובה חובת הגשת דו"חות כספיים חובה ​ הערה לסיום והסרת אחריות: ​ במסמך זה מובאים עקרונות מרכזיים שמטרתם לעשות מעט סדר בפני אילו המעוניינים לבצע השקעות נדל"ן בספרד ולהקים חברה לטובת עניין זה. האופציה של הקמת חברה לטובת העניין יכולה להיות נבונה וכלכלית, הכל כמובן בהתאם לסיטואציה הפרטית של כל משקיע. ישנם דגשים ונקודות נוספות אותם נרצה לבחון בטרם נחליט האם ואיך בדיוק להקים את החברה. מסמך זה אינו מהווה מסמך רשמי וחברת נדל"ן ספרד אינה מחויבת לדיוק הנתונים המובאים בו. בכל אופן, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע המתמחים בדיני ספרד וישראל.

בעוד השוק הספרדי צמא ליחידות דיור, חברות הבנייה מתקשות לספק את הביקוש ומתמודדות עם עלויות בנייה גבוהות. זאת לצד מחסור בכוח אדם וקשיים בהפשרת קרקעות לבנייה. אומנם בשנתיים וחצי האחרונות ראינו התאוששות גדולה של ענף הבנייה, לאחר הקיפאון שנפל על השוק בעקבות מגפת הקורונה. בתקופה זו נבנו בספרד יותר יחידות דיור מאשר בתקופה שלפני הקורונה. אך בפועל קצב הבנייה עדיין אינו משקף את הביקוש האמיתי. מצד אחד המחסור ביחידות דיור משרת את חברות השקעה והיזמים הפעילים בספרד. מצד שני, החסמים הכרוכים בהוצאה לפועל של פרויקטים חדשים, כמפורט בהמשך הכתבה, בולמים את קצב הבנייה. לפני 3 חודשים פרסמנו כתבה אודות העלייה במחירי השכירות והמסור המורגש בדירות בברצלונה, הפעם נראה מה קורה בראיה לאומית. בגדול, קצב הצמיחה בספרד דורש כ 125,000-150,000 יחידות דיור חדשות כל שנה. בפועל, בשנה שעברה ניתנו בספרד רק 108,000 היתרים לבניית דירות חדשות. כ-500 יותר מאשר מספר אישורי הבנייה שניתנו בשנת 2021. המספרים האלו אף גבוהים ממספר אישורי הבנייה בתקופה אשר קדמה למגפה (2018-2019). ועדיין, למרות הכל, ספרד זקוקה ליותר יחידות דיור על מנת לשמור על ”בריאות“ הענף. מספר יחידות הדיור שבנייתן הסתיימה בשנת 2022 עומד על כ-90,000 יחידות דיור, נתון נמוך ב-2.8% מהשנה שקדמה לה. ניתן לראות בגרף כמות יחידות הדיור בשנה, משנת 1992, כיצד טיפסה ספרד בקצב הבנייה השנתי עד לטירוף של שנת 2006, רגע לפני משבר הסאב-פריים הספרדי והתפוצצות בועת הנדל"ן. מאז לקח לספרדים כמה שנים להתאושש, ורק בשנת 2013 עברה ספרד למגמה חיובי בהיקפי הבנייה. מאז ועד היום עלה הקצב בצורה הדרגתית ומתונה מאוד. בשנים האחרונות החל המחסור ביחידות דיור לעלות לכותרות וככל הנראה יחמיר ככל שיעבור הזמן. Source: Idealista.com - כמות התחלות בנייה בספרד איך מתכננים בספרד להשיג את היעד כדי להשיג את היעד, חייבים הספרדים לתת מענה למספר חסמים העומדים בפני ענף הבנייה. החסמים כוללים הפשרת הקרקעות לבנייה אורבנית, והאצת התהליכים הבירוקרטיים לקבלת אישורים (מוכר לנו?). נכון להיום, תהליכי הוצאת היתר יכול להמשך בין 3 ל-18 חודשים. וכל זה מצטרף לבעיה הכללית של עלויות בנייה גבוהות ומחסור בכוח אדם. קשה לדעת כמה זמן יימשך המצב הנוכחי, ובצירוף עליות המחירים והאינפלציה הגבוהה, זה מעלה את רמת אי הוודאות בשוק. העליה במחירי החשמל והדלק, וחומרי הבנייה ביניהם פלדה, אלומיניום, נחושת ועץ, גרמו לעלייה בהוצאות עבור חברות הבנייה. ההשפעות של חוסר היציבות במחירי חומרי הגלם על פי הנתונים של פדרציית הבנייה הלאומית (CNC), מינואר 2021 ועד לסוף אותה השנה, מחירי חומרי הבנייה עלו בכ- 40%. ובשנת 2022, בין ינואר ליוני נרשמה עלייה של 96%. כיזמים בספרד אנחנו יכולים להעיד כי עליות המחירים מורגשים היטב בשוק. גם היום, עלויות חומרי הגלם לבנייה לא הפסיקו לעלות. המגמה הזו המתודלקת, בין השאר, על ידי המתיחות הקשורה למלחמת רוסיה - אוקראינה. אמנם חלה התמתנות בעליית המחירים בסוף שנת 2022, אך עדיין רמת המחירים גבוהה. מחסור בכוח אדם מיומן. כיום, חברות הבניה הספרדיות, מתקשות לאייש כ-39% מהצעות העבודה הקיימות, זאת בגלל מחסור במועמדים. ישנו ביקוש לבנאים, חשמלאים, אינסטלטורים, מפעילי מכונות, מוסמכי עבודה בגובה ואנשי תחזוקה אלקטרו-מכנית (מישהו מחפש עבודה?) המחסור בכוח אדם מיומן הוא בעיה של ממש שפשוט עוצרת את ענף הבנייה. על פי ההערכות לענף הבנייה יש פוטנציאל לייצר כ-500,000 משרות בשנים הקרובות. זאת בעקבות הקרנות של האיחוד האירופי לצורך שיקום מבנים, הצפויות לעורר ביקוש להליכי בנייה. על מנת לממש את הפוטנציאל הזה יש למשוך עובדים לענף, ולהתחיל הכשרות מקצועיות כבר עכשיו. כמו כן, במקביל לכתבה אודות הזדקנות האולוסייה והשקעה בבתי אבות, ענף הבנייה מתמודד עם הזדקנות כוח העבודה. הדור החדש פחות נמשך לתחום, ואינו מצליח לספק את כוח האדם הנדרש. כ 83.3% מהעובדים בענף נמצאים בטווח הגילאים של 30-59. אם בשנת 2008 אחוז העובדים מעל גיל 55 עמד על 9.4%, בסוף שנת 2021 הוא עמד על 19.1%. ומנגד, אנו רואים ירידה בכוח האדם בענף שהוא מתחת לגיל 30 - מ 25.2% בשנת 2008, ל 9.1% בשנת 2021. הנתונים הללו מדגישים את החשיבות של משיכת עובדים צעירים לענף. נכון לעכשיו, ממשלת ספרד באמצעות ארגוני חברות הבנייה, השיקו תכנית חדשה שנועדה למשוך כוח אדם לענף. הממשלה משקיעים בתמריצים ושינוי תדמית הענף. השקעות נדלן בספרד - לא מספיק דירות האם שיטות הבנייה והחדשנות יצילו את המצב? בשנים האחרונות שיטות הבנייה והטכנולוגיות עוברים שינויים. כתוצאה מכך נוצר ביקוש למיומנויות ייחודיות החסרות בשוק. מיומנויות חדשות נדרשות בשוק ויש להכשיר עובדים בתחום הטכנולוגיות החדשות. העובדים היום נדרשים למיומנויות הקשורות לתחום הבנייה האקולוגית, שיקום מבנים, טכנולוגיות BIM ושימוש ברחפנים. כיום המחסור בדירות למגורים משפיע באופן מיידי וישיר על על שוק השכירויות שמתפוצץ - לחצו כאן למידע נוסף.

בספרד, גדל בשנים האחרונות סקטור המגורים לגיל השלישי בקצב מהיר. עפ"י הנתונים שהוצאנו בשבילכם מאתר statista.com, תוך 10 שנים, משנת 2011 ועד שנת 2021 גדל נתח בני ה-65+ בספרד ביותר מ-15%. מ-17.21% אחוז מהאוכלוסייה לכדי 19.9% מהאוכלוסייה. מדובר על גידול של יותר מ-1.2 מיליון אנשים שהצטרפו ל-9.5M מיליון חבריהם הפנסיונרים ההשקעה בתחום מגורי הגיל השלישי היא לא בשורה חדשה. עם התארכות תוחלת החיים ואיכות החיים הלך והתפתח הסקטור למימדים עצומים בעולם כולו. תחום זה מתחלק לתתי סקטורים המאופיינים בעיקר עפ"י רמת היכולות של הדיירים. החל מאנשי הגיל השלישי, בריאים, בתפקוד מלא הזקוקים לחברה ועד למצבים סיעודיים הדורשים טיפול צמוד. הצטרפו לסיור מבפנים בבית אבות בעיר סמוכה לברצלונה: סקטור בתי אבות בשנת 1978 חוקק החוק הספרדי המעגן את הזכות להגנה על בריאות ולטיפול בריאותי לכל האזרחים. כיום בספרד ישנן כ-364,581 מיטות בבתי אבות, כאשר התחום מפוקח ופועל תחת רגולציה ברורה וקפדנית. היצע המיטות מפוזר ברחבי המדינה בצורה א-סימטרית. במדריד ישנו מחסור של 5,220 מיטות, ואילו בברצלונה המצב חמור בהרבה ונדרשות 11,124 מיטות נוספות. מנגד ישנם אזורים בהם ההיצע גדול והביקוש נמוך. עפ"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הספרדית, הערכה היא שעד שנת 2050 ספרד תתפוס את המקום הרביעי במדדי הזדקנות האוכלוסייה באיחוד האירופי. על פי הערכות, 56.9% מהאוכלוסייה תהיה מעל גיל 64. נתונים אלו יוצרים עניין בקרב משקיעי הנדל“ן שכבר מזמן הבינו כי מדובר בתחום בעל פוטנציאל. היצע המיטות בספרד שירותי הבריאות בספרד מורכבים משילוב של שירותים פרטיים וציבוריים. במהלך השנים יותר ויותר חברות פרטיות החלו להכנס לשוק בתי האבות, אחרי שבמשך שנים רבות הוא נשלט על ידי ארגונים ממשלתיים וארגונים שלא למטרות רווח. כתוצאה מכך חלו שינויים חיוביים בשוק והיקף המיטות גדל. בשנת 2019 נרשמו בספרד למעלה מ 360,000 מיטות בבתי אבות, כאשר הבעיה העיקרית שנותרה היא הפיזור הלא סימטרי של המיטות ברחבי המדינה. מתוך כל היצע המיטות, כ-145,000 מיטות השתייכו למגזר הפרטי, 100,000 בידי המגזר הציבורי, כ-100,000 השתייכו לצדדים שלישיים המיוחסים לעמותות ללא למטרות רווח. והיתר פעלו תחת זיכיון אדמיניסטרטיבי ציבורי. גרף: גידול של 60% בתוך עשור מ-225,000 מיטות ליותר ל360,000. הגוון הבהיר מייצג את הגידול המהיר בהיצע המיטות הפרטיות על פני המיטות הציבוריות. Source: www.brainsre.news יחס מיטות לאוכלוסיה על פי ארגון הבריאות העולמי, היחס המומלץ הוא 5 מיטות עבור כל 100 אנשים מעל גיל 64, שמהווה מדד מקובל באיחוד האירופי ובעולם. בין המדינות שהשיגו את היעד הזה ניתן להזכיר את הולנד, שוודיה, בלגיה, פינלנד, גרמניה וצרפת. ואילו הממוצע הארצי בספרד הוא מתחת למדד התקני. הממוצע הארצי בספרד הוא יחס של 4.4 מיטות ל 100 איש (מעל גיל 64) - נתון המשקף מחסור של 66,000 מיטות. איפה בעולם תמצאו את יחס המיטות הטוב ביותר לנפש? בעוד היחס הממוצע בספרד עומד על 4.4 מיטות ל 100 איש, בסרייה, היוקרתית נמצא הכיסוי הגדול ביותר - עם 10.6 מיטות עבור 100 איש מעל גיל 65. ובמחוזות קסטיליה ולאון יש את הכיסוי הגדול ביותר - שם הממוצע הוא 7.8 מיטות עבור 100 איש מעל גיל 65. בערים כמו פלנסיה, סגוביה וסלמנקה ישנו יחס של 9.1, 8.8 ו -8 מיטות בהתאמה. את המקום השני בספרד תופסת גוואדלחרה עם 9.5 מיטות ל 100 איש מעל גיל 65. ומנגד, את הנתונים הנמוכים ביותר אנו יכולים לראות באיים הים תיכוניים, אנדולוסיה וגליסיה. כאשר הנתון הגרוע ביותר הוא בלאס פאלמאס, שם יש 2 מיטות על כל 100 איש מעל גיל 65. ומספרים דומים ניתן לראות גם באליקנטה, מורסיה, פונטה ורדה, לה קוֹרוּנְיָה, סביליה ומלגה - בכולם יש פחות מ 3 מיטות ל 100 איש. הביקוש הגדול ביותר הוא בברצלונה 29 מבין 50 הפרובינציות של ספרד, אינן מגיעות לתקן המיטות שנקבע ע" ארגון הבריאות העולמי. בולטת במיוחד היא ברצלונה - מצד אחד, יש בה את היצע המיטות הגדול ביותר (למעלה מ-42,300), אך מצד שני המחסור הגדול ביותר של מיטות. על מנת להגיע לתקן של ארגון הבריאות העולמי יצטרכו הברצלונאיים תוספת של כ-11,000 מיטות. גם אליקנטה וולנסיה נזקקות לתוספת של כ-9,000 ו 7,000 מיטות בהתאמה. במדריד, שם יש 53,800 מיטות, חסרות 5,220 מיטות על מנת להשיג את היעדים של ארגון הבריאות העולמי. ואילו הערים האוטונומיות סאוטה ומלילה, נדרשות רק לתוספת של כמאה מיטות, אך זה בעיקר בגלל האוכלוסייה הקטנה שבהן.

יותר ויותר בעלי דירות, בעלי חברות, ומשקיעים המחזיקים חשבונות בנק בספרד פונים אלינו בחודשים האחרונים בנוגע לריביות שניתן לקבל בבנקים הספרדים. היתרון העיקרי בפיקדון בנקאי הוא הפשטות בסגירת הכסף והסיכון הנמוך, החיסרון הוא אובדן נזילות לתקופת הפקדון. כמובן, ככל שנתחייב מראש ליותר זמן, הריבית שיציע הבנק תגדל. אז קפצנו לבנק Sabdell לבדוק מה הם התנאים: לסגור כסף בפקדון ספרדי לתקופה של שנתיים לצורך השוואה בין הפקדון הספרדי לפקדון הישראלי, בחרנו בהצעה לפקדון לתקופה של שנתיים. הריבית שהציעו לנו בבנק הספרדי, ראוי לציין כי ללא מיקוח, במסלול חסר סיכון עמדה על 2.55% לשנה בריבית קבועה. תוכנית אחרת שהציע הבנק, הכולל אלמנט של סיכון, לאותה תקופה של שנתיים, הינה פקדון העוקב אחר 35-IBEX, המדד העוקב אחר 35 המניות של ספרד. שם הציעו לנו בבנק ריבית של 4.75% במידה ובתום תקופת הפקדון המדד יהיה גבוה מיום תחילת הפקדון או 1.75% במידה והמדד יירד בסוף תקופת הפקדון מתחת לערכו ביום ההפקדה. ומה קורה בישראל? עפ"י הנתונים שפורסמו ב 25.5.23 באתר בנק ישראל, הבנקים הישראלים היו יותר לארג'ים והציעו בחודש מאי, לפקדון של שנתיים ריביות של 4.1%-3.85%. כלומר יותר מ-50% יותר בהשוואה לבנקים הספרדים. אז, כרגע ידם של הבנקים הישראלים על העליונה בנדיבותם, אך כמובן ששיקולים של פיזור מטבע, סיכון, מיקום הכסף והמרות מטבע חייב להיות חלק בתי נפרד מההחלטה האם והיכן לסגור את הכסף. כמו כן, במידה ומחליטים להפקיד כסף לפקדון, בטח שלתקופה ארוכה או מתחדשת, מומלץ מאוד לבצע מיקוח מול הבנק, בדר"כ זה עובד. כמו כן, חשוב לזכור שריביות משתנות מעת לעת ותלויות בין השאר בריביות הבנק המרכזי ואלמנטים נוספים. טבלת השוואת ריביות בבנקים הישראלים, מתוך אתר בנק ישראל. ריביות בבנקים הישראלים לעומת הבנקים בספרד - קרדיט https://www.boi.org.il/ להמשך כתבות ועדכונים לחצו כאן

זה היה אחד החודשים המעניינים ביותר בשוק הנדל"ן בברצלונה זה לא שבארץ משעמם פוליטית, ועדיין, בשבועות האחרונים אלפי ישראלים עקבו באופן צמוד אחר ההתפתחויות הפוליטיות על אדמת ספרד. מאות ישראלים נכנסו בשנים האחרונות להשקעות נדל"ן בברצלונה. איך השפיעו עליהם המהלך הכושל של הקטאלונים לקבלת לעצמאות. באיחוד האירופאי ברור לכולם כי לשאיפות העצמאות של קאטלוניה ישנה השפעה לא רק על ספרד אלא על כל שאר מדינות אירופה. ספרד ומדינות האיחוד לא יכולות להרשות לעצמן סדק באחדות ולכן כולם כיד אחת גרמו לקטלוניה להבין שהם לא יקבלו עצמאות. תושבי ברצלונה, המכונים כיום "הרוב השקט", גילו להפתעתם שבזמן שהם השקיעו את זמנם בסיסטאה ובכדורגל מישהו הוביל להם ״מתחת לאף״ מהלך פוליטי קצת יותר משמעותי מהסופר קלאסיקו. בשורה התחתונה, נולדה סיטואציה פוליטת שהמאפיין העיקרי שלה , כמו מצבים פוליטים מורכבים אחרים, הוא סימני שאלה. לא סימני שאלה קטנים העוסקים באיזו מנה לבחור לארוחת צהריים, אלא סימני שאלה גדולים ובעלי פוטנציאל השפעה על כל אירופה. מה עושים רוב משקיעי הנדל"ן בשוק של אי ודאות? השאלה הגדולה היא מה עושים משקיעים כשהמצב איננו רגיל. האם משקיעי נדל"ן יכולים לנצל את הסיטואציה הזו. הרי בשנים האחרונות השוק רותח, כולם רוצים לקנות, עסקאות נסגרות יום יום והשוק אופטימי. אבל פתאום. נופל דבר בצורת סימן שאלה. הסימן שאלה הזה גורם לרוב המשקיעים לקפוא. רק אתמול הודיעו לנו זוג משקיעים שהם רוצים לבטל עסקה בגלל חוסר הוודאות והם לא היחידים. מה עושים עם הסיטואציה הזו, זו שאלה גדולה ואינדיבדואליות, אבל תנו לי לספר לכם מה אנחנו בחרנו לעשות. חברה אתם משוגעים? לפני כחודש, ביום שלאחר משאל העם שתמך בעצמאות קטלוניה עשינו פעולה פשוטה והודענו לכל הברוקרים, העו"ד, הרו"ח, האדריכלים והשמאים שאנחנו קונים כל עסקה שמאחוריה עומד מוכר לחוץ. זו הייתה ההגדרה שלנו, התנאי היחידי לעסקה היה שהמוכר לחוץ. כל השאר זה בונוס. התגובות לא איחרו לבוא. השמועה נפוצה ותוך זמן קצר התחילו לצוץ עסקאות מעניינות. המאפיין של כל העסקאות שהגיעו אלינו היו מוכרי נכסים שעמדו בפני התחייבויות אחרות (לרוב משפרי דיור) שהיו חייבים לעמוד אל מול התחייבויות קודמות ולא יכלו להמתין ששוק הנדל"ן למכירה בברצלונה יחזור לקדמותו. עסקה אחת ביום כך יצא שברגע שהשוק "התיישב על הגדר" אנחנו קפצנו מעליה והתחלנו לאסוף עסקאות. המאפיין היחיד של עסקאות שהסכמנו להכנס אליו הוא "מוכרים לחוצים". עניין אותנו להתקרב רק לעסקאות שחייבות כסף מהיר בתמורה למחיר. עסקאות שנתקעו בגלל המצב הפוליטי. עסקאות בהן מוכרים מעוניינים למכור מהר ולחוצים בגלל התחיבויות אחרות. זו הייתה ההזדמנות שלנו להוריד את המחיר באופן משמעותי ולנצל את הסיטואציה. הזדמנות שלא מתאימה לכל אחד אומנם סימני השאלה באויר היא הזדמנות אבל ההזדמנות גם משקפת סיכון. אני אישית אומר לא אחת למשקיעים שלנו, חברה, תשואה משקפת סיכון. כשאנחנו רוכשים דירה בברצלונה ב-20% מתחת למחיר השוק אנחנו לוקחים סיכון המהווה את ההזדמנות. אבל מצד שני, אלמנט ההלחצה של התקשורת איננו בהכרח משקף את המציאות. כשרוכשים דירה בפריים לוקיישן במרכז העיר הסיכוי להפסיד הוא קטן. מדובר על אזורים שגרו בהם לפני 300 שנה וימשיכו לגור בהם לפחות ב 300 השנים הבאות. גם אתם מוזמנים להרשם לניוזלטר שלנו ולהשאר מעודכנים. #נדלןבברצלונה

כאשר מבצעים השקעה בנדל"ן בדרך של רכישת דירה בודדת להשכרה בארץ, בעיקר כאשר הנכס נמצא קרוב, די פשוט וקל לטפל באופן עצמאי בתפעול השוטף של הנכס, קשר עם השוכרים, תשלומי מיסים. לעומת זאת, כאשר מחליטים לבצע השקעות נדל"ן מורכבות יותר או כאשר רוצים לרכוש ולהשכיר נכס נדל"ן בחו"ל נדרש לטיפול השוטף של חברה המתמחה בניהול נכסים. מי שמתעניין לראשונה בביצוע השקעות נדלן בחו"ל ישמח בוודאי לדעת מהי הדרך הנכונה לבחור את חברת ניהול הנכסים ומהו תפקידה. מי שייטיב לבחור את החברה שתנהל את הנכס ייהנה לא רק מראש שקט ונקי מדאגות אלא גם מתשואה משופרת – תוצאה של ניהול נכסים איכותי, מקצועי וקפדני. חברה שתדאג לאינטרסים שלך מעבר לים התמחות בארץ היעד מאוד מקובל כיום לבצע השקעות נדלן באירופה. אך אירופה איננה עשויה מקשה אחת. את חברת הניהול חשוב לבחור בין השאר בהתאם לוותק ולמוניטין שלה וכן בהתאם למידת ניסיונה ופעילותה בארץ היעד. למשל, מי שרוצה לבצע השקעות נדלן בברצלונה ייטיב לעשות אם יבחר בחברת ניהול שמכירה היטב את ספרד ובפרט את ברצלונה לא רק באופן כללי, אלא ממש את הרובעים בברצלונה. ההיכרות כוללת את אופי השכונות השונות, את ההווי החברתי, את מאפייני השוכרים האפשריים. ההיכרות עם העיר והמדינה כוללת היכרות עם המיסים שצריך לשלם ועם אנשי מקצוע שיוזמנו לטפל בנכס במקרה הצורך. חשובה היכרות עם נושאים חוקיים ומשפטיים, עם נורמות מקובלות, עם הסכמי שכירויות ועם היבטים נוספים. כל אילו ועוד נדרשים על מנת שחברת הניהול תוכל להעניק לנו את השירות היעיל והמיטבי ביותר. כמו כן, החברה חייבת להכיר את הרשויות ולדעת לפעול מול הגורמים הביורוקרטיים הרלוונטיים במהירות ובפשטות. איתור השוכרים הנכונים אילו פעולות תבצע חברת עבורכם חברת ניהול הנכסים? באילו עוד דרכים ניתן לזהות את החברה האיכותית והטובה, שתספק לכם שירות יעיל ובמחיר הוגן? מי שרוכש דירות בברצלונה יזדקק לחברה שתאתר עבורו את השוכרים האיכותיים, שישלמו בקביעות וללא בעיות. יש צורך בגורם שיבדוק את הרקע של השוכרים ואולי גם יבדוק את ההתנהלות הפיננסית שלהם והכנסות. יש צורך בחברת ניהול נכסים שתגבה את שכר הדירה באופן שוטף ולעיתים גם תבצע תמחור של מחיר השכירות בהתאם להתפתחויות במשק ובכל תקופה של חידוש חוזה או החלפת שוכרים. חברת ניהול הנכסים שתנהל נכס כגון דירה בברצלונה תטפל באופן שוטף גם בכל נושא התחזוקה של הדירה – ביצוע תיקונים קלים הדורשים תפעול וזמינות מיידית, זאת תוך הפעל אנשי המקצוע המתאימים לעניין ,בין אם הינם חלק מהחברה ובין אם מועסקים כמיקור חוץ. כמובן שבמדינה ומדובר בעבודות של ממש ושיפוצים מעט יותר מורכבים, יש צורך בקשר עם אדריכל ולפעמים גם מהנדס. בנוסף, חברת ניהול נכסים מטפלת בכל תשלומי המיסים לגורמים כגון רשות מקומית, רשות המס, תשלומי אגרות שונות. ברצלונה - נחפש חברה מקומית בעלת הכרות עם השוק המקומי ניהול נכסים במחיר הוגן כיצד ניתן לזהות חברה לניהול נכסים שעמה כדאי לעבוד? ראשית, כדאי לפני הכל לבדוק עלויות מקובלות של ניהול נכס דומה (בברצלונה, כך גם במקומות נוספים בעולם כגון ארה"ב, מדובר בדר"כ בעלות של חודש שכירות לשנה, מעבר לעלויות של החלפת שוכרים הדורשים עבודה מצד חברת הניהול) .יש לשים לב שמורכבות ניהול נכס כגון דירה בודדת שונה מאוד ממורכבות ניהול של נכס כגון בניין מגורים שלם, נכס מסחרי פעיל ואפילו דירת תיירות הדורשת התעסקות מרובה והכנת הדירה לשהיית אורחים. אך לא רק מחיר הוגן ישמש מפתח לאיתור חברת ניהול טובה באמת. יש למצוא את חברת הניהול שיש לה ניסיון של ממש בניהול נכסים ומקצועיות ברמה גבוהה. חשוב לוודא שחברת הניהול מבצעת פיקוח יעיל, קפדני וקבוע אחר כל הנעשה בנכס וכמובן זמינה ככל הניתן על מנת לתת מענה לכל בעיה פתאומית המתעוררת בנכס. חשוב שלא תהיה רק היענות יזומה לפניות של בעל הנכס מצד אחד או השוכרים מצד שני. חשוב שהחברה "תהיה בעניינים" ותגלה עניין בנכס שבניהולה ותפעל תוך זהות אינטרסים עם בעל הנכס, לו היא מעניקה שירות. לסיום, כדאי להוסיף ולומר שחברת ניהול טובה יכולה להיות גורם הפעיל ברכישת נכס, בדומה למתווך, אולם זה לא חייב להיות כך. ישנן חברות ניהול מעולות שלא עוסקות באיתור נכסים עבור הלקוח אולם מבצעות את הטיפול בנכס באופן קבוע ועל הצד הטוב ביותר. לסיכום, כאשר בוחרים חברת ניהול נכסים חשוב לבחון שהיא אכן מתאימה בהתאם לסטנדרט שחיפשנו מראש וכמובן שנוכל לסמוך עליה, שכן היא אמורה לדאוג לאינטרסים שלנו מעבר לים. שילוב הגורמים המוזכרים קריטי בעת בחירת חברת הניהול בהשקעות נדלן בספרד ובכל מקום אחר. #דירהבברצלונה #דירותברצלונה #נדלןברצלונה