כאשר מבצעים השקעה בנדל"ן בדרך של רכישת דירה בודדת להשכרה בארץ, בעיקר כאשר הנכס נמצא קרוב, די פשוט וקל לטפל באופן עצמאי בתפעול השוטף של הנכס, קשר עם השוכרים, תשלומי מיסים. לעומת זאת, כאשר מחליטים לבצע השקעות נדל"ן מורכבות יותר או כאשר רוצים לרכוש ולהשכיר נכס נדל"ן בחו"ל נדרש לטיפול השוטף של חברה המתמחה בניהול נכסים.
מי שמתעניין לראשונה בביצוע השקעות נדלן בחו"ל ישמח בוודאי לדעת מהי הדרך הנכונה לבחור את חברת ניהול הנכסים ומהו תפקידה. מי שייטיב לבחור את החברה שתנהל את הנכס ייהנה לא רק מראש שקט ונקי מדאגות אלא גם מתשואה משופרת – תוצאה של ניהול נכסים איכותי, מקצועי וקפדני.
חברה שתדאג לאינטרסים שלך מעבר לים
התמחות בארץ היעד
מאוד מקובל כיום לבצע השקעות נדלן באירופה. אך אירופה איננה עשויה מקשה אחת. את חברת הניהול חשוב לבחור בין השאר בהתאם לוותק ולמוניטין שלה וכן בהתאם למידת ניסיונה ופעילותה בארץ היעד. למשל, מי שרוצה לבצע השקעות נדלן בברצלונה ייטיב לעשות אם יבחר בחברת ניהול שמכירה היטב את ספרד ובפרט את ברצלונה לא רק באופן כללי, אלא ממש את הרובעים בברצלונה. ההיכרות כוללת את אופי השכונות השונות, את ההווי החברתי, את מאפייני השוכרים האפשריים. ההיכרות עם העיר והמדינה כוללת היכרות עם המיסים שצריך לשלם ועם אנשי מקצוע שיוזמנו לטפל בנכס במקרה הצורך. חשובה היכרות עם נושאים חוקיים ומשפטיים, עם נורמות מקובלות, עם הסכמי שכירויות ועם היבטים נוספים. כל אילו ועוד נדרשים על מנת שחברת הניהול תוכל להעניק לנו את השירות היעיל והמיטבי ביותר.
כמו כן, החברה חייבת להכיר את הרשויות ולדעת לפעול מול הגורמים הביורוקרטיים הרלוונטיים במהירות ובפשטות.
איתור השוכרים הנכונים
אילו פעולות תבצע חברת עבורכם חברת ניהול הנכסים? באילו עוד דרכים ניתן לזהות את החברה האיכותית והטובה, שתספק לכם שירות יעיל ובמחיר הוגן? מי שרוכש דירות בברצלונה יזדקק לחברה שתאתר עבורו את השוכרים האיכותיים, שישלמו בקביעות וללא בעיות. יש צורך בגורם שיבדוק את הרקע של השוכרים ואולי גם יבדוק את ההתנהלות הפיננסית שלהם והכנסות. יש צורך בחברת ניהול נכסים שתגבה את שכר הדירה באופן שוטף ולעיתים גם תבצע תמחור של מחיר השכירות בהתאם להתפתחויות במשק ובכל תקופה של חידוש חוזה או החלפת שוכרים.
חברת ניהול הנכסים שתנהל נכס כגון דירה בברצלונה תטפל באופן שוטף גם בכל נושא התחזוקה של הדירה – ביצוע תיקונים קלים הדורשים תפעול וזמינות מיידית, זאת תוך הפעל אנשי המקצוע המתאימים לעניין ,בין אם הינם חלק מהחברה ובין אם מועסקים כמיקור חוץ. כמובן שבמדינה ומדובר בעבודות של ממש ושיפוצים מעט יותר מורכבים, יש צורך בקשר עם אדריכל ולפעמים גם מהנדס. בנוסף, חברת ניהול נכסים מטפלת בכל תשלומי המיסים לגורמים כגון רשות מקומית, רשות המס, תשלומי אגרות שונות.
ברצלונה - נחפש חברה מקומית בעלת הכרות עם השוק המקומי
ניהול נכסים במחיר הוגן
כיצד ניתן לזהות חברה לניהול נכסים שעמה כדאי לעבוד? ראשית, כדאי לפני הכל לבדוק עלויות מקובלות של ניהול נכס דומה (בברצלונה, כך גם במקומות נוספים בעולם כגון ארה"ב, מדובר בדר"כ בעלות של חודש שכירות לשנה, מעבר לעלויות של החלפת שוכרים הדורשים עבודה מצד חברת הניהול) .יש לשים לב שמורכבות ניהול נכס כגון דירה בודדת שונה מאוד ממורכבות ניהול של נכס כגון בניין מגורים שלם, נכס מסחרי פעיל ואפילו דירת תיירות הדורשת התעסקות מרובה והכנת הדירה לשהיית אורחים. אך לא רק מחיר הוגן ישמש מפתח לאיתור חברת ניהול טובה באמת. יש למצוא את חברת הניהול שיש לה ניסיון של ממש בניהול נכסים ומקצועיות ברמה גבוהה.
חשוב לוודא שחברת הניהול מבצעת פיקוח יעיל, קפדני וקבוע אחר כל הנעשה בנכס וכמובן זמינה ככל הניתן על מנת לתת מענה לכל בעיה פתאומית המתעוררת בנכס. חשוב שלא תהיה רק היענות יזומה לפניות של בעל הנכס מצד אחד או השוכרים מצד שני. חשוב שהחברה "תהיה בעניינים" ותגלה עניין בנכס שבניהולה ותפעל תוך זהות אינטרסים עם בעל הנכס, לו היא מעניקה שירות. לסיום, כדאי להוסיף ולומר שחברת ניהול טובה יכולה להיות גורם הפעיל ברכישת נכס, בדומה למתווך, אולם זה לא חייב להיות כך. ישנן חברות ניהול מעולות שלא עוסקות באיתור נכסים עבור הלקוח אולם מבצעות את הטיפול בנכס באופן קבוע ועל הצד הטוב ביותר.
לסיכום, כאשר בוחרים חברת ניהול נכסים חשוב לבחון שהיא אכן מתאימה בהתאם לסטנדרט שחיפשנו מראש וכמובן שנוכל לסמוך עליה, שכן היא אמורה לדאוג לאינטרסים שלנו מעבר לים. שילוב הגורמים המוזכרים קריטי בעת בחירת חברת הניהול בהשקעות נדלן בספרד ובכל מקום אחר.