top of page

רכישת דירה בספרד - המדריך המלא

שלבי ההשקעה בספרד - רכישה, השכרה וניהול 

להשקיע בנדל"ן בספרד ולא ליפול

מדריך זה מכיל את כל המידע המהותי והנקודות החשובות  שחייבים לדעת לפי שרוכשים נכס בספרד. 
ההכנות, הרכישה, המיסוי, השיפוץ, הניהול, ההשכרה הביטוח והמכירה ועוד.   טרם קריאת מדריך זה, אנחנו ממליצים לכם לקרא את המדריך המלא שלנו להשקעות נדל"ן בחו"ל.  

למה דווקא דירה ספרד? 

ספרד שבירתה מדריד הינה מדינה המכילה יותר מ-47.5 מיליון תושבים. היא ממוקמת בדרום מערב אירופה וגובלת בפורטוגל, בצרפת ובאנדורה, כאשר מרביתה מוקפת בים. מבחינת שטחה, ספרד היא המדינה הרביעית בגודלה באירופה 504,030 קמ"ר עם צפיפות אוכלוסייה של כ-94 נפש לקמ"ר, מהנמוכות במערב אירופה ובדירוג ה-29 בעולם. מבין יתרונותייה העיקריים הינם ערי נמל, מיקום מרכזי בין יבשות אירופה, אפריקה ואסיה. מזג אויר נוח, פתיחות לזרים, גיל ממוצע צעיר, כוח עבודה גדול, כלכלה מרכזית ועוד. 

השקעה בספרד
השקעת נדלן בספרד

כלכלת ספרד ומחירי הדירות בספרד 

כלכלת ספרד מדורגת ה-4 באירופה ו-14 בעולם. היא נהנית מצמיחה חיובית, כאשר ב-20 שנים האחרונות היא הכפילה פי 4 את הייצוא שלה. היא המדינה ה-13 בדירוג משיכת השקעות זרות וכיום יותר משני שליש מהחברות הבינלאומית פועלות בספרד. מגזר התיירות של ספרד, עם כ-75 מיליון תיירים בשנה, הוא חלק משמעותי בכלכלת ספרד ואחראי על יותר מ-11% מהתמ"ג של המדינה.  

ספרד הצטרפה לגוש היורו בשנת 1986, דבר אשר הביא לפריחה כלכלית והתחזקות ניכר בכלכלתה. כמעט 20 שנות צמיחה רצופות הביאו את כלכלת ספרד להיות מהמובילות והמתפתחות באירופה, ואולם בשנת 2006 החלו נתוני הכלכלה להעיד על תחילתו של מיתון והחלשות כלכלית.

בשנת 2008 קיבלה ספרד מכת קשה בעקבות גלי ההדף שהגיעו ממשבר הסב-פריים האמריקאי. שוק הנדל"ן ,שהיה מנוע הצמיחה העיקרי של כלכלת ספרד, נכנס למשבר עמוק ובלתי צפוי, דבר אשר בא לידי ביטוי בגל פיטורים והפסקת הבנייה. התנופה האדירה התחלפה בירידות מחירים חדות במחירי הדירות בספרד, מאז ועד אמצע שנת 2014 אז התחלף הסגמנט השלילי בתמ"ג לחיובי. מאז חזרה ספרד לצמיחה ויחד איתה לעלייה במחירי הדירות שנמשך קצת לפני מגיפת הקורונה. בתקופת המגיפה חלה ירידה קלה במחירי הדירות ונפילה במחירי השכירות בעקבות נטישה גבוהה של תושבים זרים. עם סיום המגיפה חזרו מחירי הדירות למגמת עלייה מתונה ומחירי השכירות טסו במהירות. מאז, האתגר העיקרי איתו מתמודד שוק הנדל"ן הספרדי מתמקד במחסור ביחידות דיור באזורי הביקוש. הקושי בהענקת דיור בר-השגה לתושבים הוביל להגבלת היקף דירות התיירות והתערבות ממשלתית שנועדה למתן את העלייה החדה בדמי השכירות.

החלטתם להשקיע בספרד? הדברים שאתם חייבים לדעת

 

לפני רכישת נדל"ן בספרד חייב המשקיע להבין את כל המשמעויות הנגזרות מהשקעה מסוג זה. המשקיע חייב להגדיר את היעד להשקעה ולעמוד על הסיכונים והסיכויים הכרוכים בה. לכל אחד מאזורי ההשקעה בספרד מאפיינים שונים. לדוגמה דירות בערים הגדולות והחזקות ברצלונה, מדריד הינן יותר סולדיות בהשוואה לולנסיה, סיבליה וערים ספרדיות נוספות. בניגוד להשקעות בערים המרכזיות הנהנות מביקושים במשך כל השנה, השקעה באזור החופים מהווה השקעה עונתית וברמת סיכון גבוהה יותר. רק לאחר שקבע המשקיע את יעדי השקעה, הסיכונים והסיכויים הכרוכים בה יוכל להתקדם לכדי בחירת השקעה. 

בחירת ההשקעה בספרד

אנחנו ממליצים למשקיע שמצא נכס שאהב לבדוק את כדאיות העסקה באמצעות אקסל ולא להתבסס אך ורק על תחושות בטן. לאחר בדיקת הכדאיות הכלכלית מומלץ מאוד לבצע בדיקת נאותות מקיפה ,משפטית וטכנית, טרם ביצוע ההשקעה. עוד טרם חתמתם על מסמך כלשהו חשוב מאוד שתכירו את תהליך רכישת נכס בספרד והחוזים הכרוכים בתהליך רכישת נכס בספרד.

שיפוץ דירה בספרד:

לאחר רכישת הנכס, במידת ויש צורך בשיפוצו חשוב מאוד לבצע תהליך הכנה לשיפוץ באופן סדור ותקין כולל כתב כמויות ומכרז קבלנים. כמו בישראל, כל "תחום אפור", שלא יוגדר לעומק טרם ביצוע העבודה, עלול להוביל לחריגה משמעותית בתקציב ולסכסוך עם הקבלן המבצע. 

Passion flamenco.jpg

ניהול נכסים בספרד - סקירה ודגשים חשובים

שלושת סוגי חוזי השכירות המקובלים בספרד 


בספרד נהוגים 3 סוגים שונים של חוזי שכירות.  בדף זה סיכמנו עבורכם את סוגי החוזים השונים והמשמעותיות של כל אחד מהם.  חשוב שתכירו כיצד מומלץ להכין את הדירה להשכרה או מכירה בספרד, כיצד לאתר שוכרים איכותיים לדירה שלכם וכיצד תתמודדו עם דיירים שיעשו לכם בעיות. וכן חשוב תכירו את סוגיות המיסוי ואת יתר המידע החשוב לתקופת ההשכרה.


 

  • חוזי שכירות לטווח קצר בספרד, עד 32 יום - חוזה לדירות תיירות, או בשמם האחר דירות Airbnb:

חוזה טווח קצר הינו החוזה שתפעולו הוא המורכב ביותר כאשר הדירה משמשת כדירת תיירות ונופש. בין אם הדירה נמצאת בברצלונה, מדריד וולנסיה, בדירה מסוג זה הדיירים מתחלפים מידי מספר ימים וניהול הנכס מתבצע באופן צמוד.

  • חוזה שכירות לטווח בינוני - יותר מ-32 יום ועד 11 חודש 

חוזה זה מתאים לרוב לסטודנטים ושוכרים המגיעים לספרד לפחות משנה, הדירות לרוב מרוהטות והשוכרים מתחלפים מידי מספר חודשים. דירות אלו מושכרות לתקופה של מעל חודש ופחות מאחד עשר חודשים.

  • חוזה שכירות לטווח ארוך - יותר מ-11 חודש 

בחוזה מסוג זה נהוג להשכיר דירות שאינן מרוהטות לטווח ארוך ולכן ניהולו הוא לרוב הפשוט ביותר. לשוכרים ישנה זכות הארכה לחוזה עפ"י חוק כתלות בזהות הרוכש (חברה או פרטי) 

 

מעוניינים לקרא עוד אודות חוזי השכירות בספרד? כנסו לכתבה המלאה - חוזי שכירות בספרד

לא משנה למי השכרת את הדירה שלך, חשוב שחברת ניהול הנכסים שלכם תהיה אמינה בעלת ניסיון רב, קשרים טובים לבעלי

מקצוע שונים והכרה מעולה עם שוק השכירות המקומי.  מעוניינים בשירות ניהול נכס - אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר 

אבל רגע לפני שאתם נותנים למישהו לנהל לכם את הנכס בספרד חשוב שתכירו מספר דגשים בנושאים הבאים:

הכנת נכס למגורים

חברת הניהול שתבחרו תקבל לידיה את האחריות על הנכס, ותכין אותו למגורים במהירות תוך מזעור עלויות על מנת לקצר את הזמן בו הנכס עומד ללא דייר ובכך תחסוך לכם כסף. חברת הניהול תכנס לפעולה מיד לאחר רכישת הנכס ותדאג שהנכס מוגן ומאובטח. במידה והנכס שופץ תכנס חברת הניהול לתמונה בסמוך לסיום השיפוץ, תדאג לרהט, לאבזר, ולנקות אותו כך שיהיה מוכן לקליטת השוכרים ללא דיחוי ובהתאם לחוזה השכירות. 

איתור שוכרים איכותיים

על חברת הניהול להמליץ מתוך הניסיון שלה ובהתאם לחוק על שכר דירה ריאלי לנכס. ההמלצה נובעת מתוך היכרות מעולה עם שוק הנדל״ן המקומי. חברת ניהול נכסים בספרד תדע היכן לפרסם את הנכס וכיצד לבחור שוכרים איכותיים. סינון הדיירים מתבצע באמצעות בדיקת נאותות של השוכר הפוטנציאלי, ראיון אישי, בחינת מצב חשבון הבנק, בדיקת תלושי משכורת ועוד. בנוסף, חברת ניהול הנכסים שלכם היא זו שאחראית על הכנת החוזה (הכולל בטחונות) ועל חתימתו עליו מול הדיירים.

תפעול בשלב בו הדייר מתגורר בנכס

חברת הניהול אחראית על גביית שכר הדירה , תשלום החשבונות השונים והעברת היתרה לחשבונכם. חברת ניהול נכסים טובה אמורה לפקח על הנכס, לתת מענה לבעיות הקשורות בנכס ולספק את דרישות הדייר על מנת להפוך את השהות שלו בנכס לנעימה יותר בכדי לגרום לו להישאר בנכס לתקופה ממושכת.
 

התמודדות עם שוכרים בעיתיים

חלק מהשירותים של חברת הניהול קשורים לגבייה ישירה של שכר הדירה מהדייר עפ"י הסכם השכירות. הדרך הטובה ביותר להתמודד עם שוכרים בעיתיים היא לבחור שוכרים איכותיים כמצוין בפסקאות הקודמות. אולם  דייר שאיננו משלם יגיע לבית משפט ויפונה בסופו של דבר בצו בית משפט. מניסיוננו ברגע שחברת הניהול משקיעה באיתור שוכרים איכותיים , נדיר שיצוצו בעיות שונות מול דיירים , אך חשוב לוודא שיש לחברת הניהול כלים להתמודד ולטפל בבעיות אלה באופן מהיר ומקצועי כולל ליווי משפטי וניסיון בפינוי דיירים. כמו כן קיימת אפשרות לבצע ביטוח שכירות, כמפורט מטה, המבטיח את הכנסת שכר הדירה גם אם הדייר איננו משלם. 

נושאי מס

על משכירי נכסים בספרד חלה חובת דיווח רבעונית. חברות הניהול דואגת להעביר לרשויות המס בספרד את תשלומי המיסים אותם נדרש בעל הנכס לשלם על פי חוק. בסוף השנה ,תספק חברת הניהול דו״ח סיכום שנתי המתייחס לתשלומי המס ששולמו בשנת המס על ההכנסות משכר דירה - לחצו כאן להרחבה אודות מיסוי בספרד 

wood-floor-home-ceiling-entrance-furniture-1043300-pxhere.com.jpg

ביטוח דירה בברצלונה - סקירה ודגשים חשובים

כחלק מהשירותים אותם מעניקה חברת הניהול הוא ביטוח נכס וביטוח שכירות בספרד. דף זה מפרט בקצרה את הנקודות החשובות אליהן יש לשים לב לפני ביטוח דירה בספרדמי שעומד לבצע השקעות נדל"ן כדי ליהנות מהכנסה פסיבית של דמי שכירות חשוב שירכוש ביטוח לנכס בספרד. מי שהחליט לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל בכלל ובספרד בפרט עשוי לגלות שוויתור על ביטוח מתאים עלול לעלות לו בסופו של דבר ביוקר. כאשר אנו מדברים על ביטוח נכס, אנו מדברים ביטוח של הנכס עצמו, ביטוח של תכולת הנכס, ביטוח שוכרים וביטוח צד ג'.

ביטוח יתר וביטוח חסר

כל מי שמאמין בביצוע השקעות נדל"ן חייב להתייחס לביטוח ריאלי. אנשי ביטוח וסוכנים מסבירים שקיים מצב שנקרא ביטוח חסר ויש גם מצב של ביטוח יתר. ביטוח יתר משמעו לבטח את הדירה או את התכולה לפי הערכת שווי מוגזמת. צעד כזה כלל איננו נחוץ ואין בכך צורך. מהצד השני, קיים גם מצב הפוך של ביטוח חסר. במצב כזה, במידה וחברת הביטוח תידרש לפצות או לשפות את המבוטח בגין נזק למבנה או נזק לתכונה יתקבל פיצוי חלקי בלבד. אמנם זוהי אפשרות, אך כדאי ורצוי לחשוב היטב לפני שבוחרים בכך.

על פי פרסומים בעיתונות הספרדית, שוק הנדל"ן בספרד סובל ממצב של ביטוח חסר או תת ביטוח כאשר כ30% מהנכסים בספרד אינם מבוטחים כלל. המצב כיום, כך מסבירים מומחי ביטוח אמנם איננו גרוע כפי שהיה ב-2010, אז כמות גדולה יותר של בתים לא היו מבוטחים באופן מספק, אך עדיין, המצב אינו מזהיר ודירות רבות בספרד אינן מבוטחות. זהו מצב שמעמיד את בעלי הנכסים בפני סיכון משמעותי במידה ויקרה נזק כתוצאה מאסון – החל מפריצה, דרך שריפה או רעידת אדמה או אפילו נחשול מתח חשמלי שפוגע במערכת החשמל באופן שמצריך תיקון מאוד יקר. כמובן שאין להקל ראש גם בבעיות קטנות יותר העלולות להתרחש בכל נכס כגון תקלה בצנרת הביוב למשל ויכולות לעלות לנו בכסף אותו נשמח לחסוך.

לשמור על הדירה, לשמור על הרכוש

כדי להבין עד כמה חשוב עבור המשקיע לבטח דירה שבה הוא מחזיק נתאר מקרה לדוגמא. נניח שקיים משקיע שרכש דירה בברצלונה – דירה באחת השכונות המרכזיות של העיר או אפילו בפרברים. האם בעל הדירה אכן יכול לישון בשקט בשעה שהדיירים שוכחים את התנור החשמלי דולק או את הכיריים דולקים? הרי מצבים של שריפה שמכלה דירה על תכולתה אינם נדירים. גם קצר חשמלי פשוט יכול לגרום לדליקה ופורץ יכול בהחלט לגרום לנזק של ממש גם בדירה עצמה וגם בצמודי מבנה כגון ארונות קיר וכיוצא באלה.

נכון, אמנם ישנן חברות מקצועיות שמנהלות נכסים כגון דירה בברצלונה ודואגות לשוכרים איכותיים ותחזוקה שוטפת של הנכס, אך האם די בכך כדי לשמור על הרכוש מפני צרה? ממש לא. יתר על כן, על פי טור מעניין שפרסם לאחרונה בלוגר ספרדי ניתן לראות שביטוח נכס ורכוש עשוי להיות נחוץ גם מצד בעל הנכס וגם מצד השוכרים. הבלוגר, שעוסק בתחום הנדל"ן, מתאר קורא קבוע של הבלוג שביקש ליידע על מקרה שקרה לו. למרות שנכס היה מבטוח על ידו, גם מבחינת המבנה עצמו וגם מבחינת התכולה, חברת הביטוח לא פיצתה על כל הנזק. החברה סיפקה פיצוי בשל נזק שנגרם ע"י מערכת החשמל (בשל נחשול מתח), מה שפגע בדירה וגרם לשריפה של תכולתה. הפיצוי התקבל רק עבור פגיעה בתכולה המשויכת לבעל הנכס. מיטלטלי השוכרים שניזוקו בדליקה שפרצה לא היו מבוטחים ולכן – לא שולם בגינם כל פיצוי. ביטוח נוסף וחשוב ביותר מעבר לנכס עמו ולתכולת הדירה מתייחס לביטוח צד ג' - כזה שיכסה אותנו במצב בו אדם נפגע חלילה בדירה עצמה או מהדירה (למשל נפילת חפץ מהמרספת/חלון). זהו ביטוח לא פחות חשוב ואין לוותר עליו.

ביטוח דירה בספרד

המידע הנ"ל רלוונטי לדירה בספרד בדגש על ברצלונה - 

בעת לקיחת משכנתא, רוב הבנקים מתנים הטבה בריבית על ידי ביצוע הביטוח דרכם, בד"כ לשנה הראשונה בלבד. לקיחת משכנתא דרך הבנק פשוטה יותר, אך יקרה יותר מלקיחתו בעזרת סוכן ביטוח. מאידך, קיימת כמובן האופציה של פנייה לסוכן ביטוח. הסוכן ייתן יחס אישי יותר, זמינות יותר גבוהה ומחירים אטרקטיביים יותר משמעותית מאשר מה שמציע הבנק. אחד החסרונות המשמעותיים של סוכן ביטוח הוא אי מתן פוליסת הביטוח באנגלית, עניין מאוד חשוב למשקיעי חוץ שלרוב לא דוברים ספרדית ויתקשו להבין מה הפוליסה מכילה. כמובן שתמיד ניתן לפנות למתרגם אך יש לקחת בחשבון את עלויות התרגום.

הוצאת הביטוח בפועל

הוצאת ביטוח לדירה בספרד לרוב מבוצעת באמצעות חברת הניהול אך ניתנת כמובן לרכישה גם באופן ישיר. 

ביטוח דיירים בספרד

בספרד ניתן לעשות ביטוח דיירים - לקריאה אודות ביטוח דיירים יש ללחוץ על הקישור - ביטוח שכירות בספרד

מה הביטוח מכסה וכיצד נקבע המחיר

  • מחיר ביטוח הנכס מוערך לפי גודלו של הנכס והוא כולל נזק של הריסה והקמתו מחדש.

  • מחיר ביטוח התכולה נגזר מהתכולה הקיימת בנכס בהתאם להצהרת המבוטח.

  • ביטוח צד ג' בד"כ מכסה נזקים של עד 300,000 יורו.

נזקי הביטוח כוללים רעידת אדמה, שריפה, הצפה וכו'.

 

לסיכום, מומלץ לבטח כל נכס נדל"ן שברשותכם, בוודאי כאשר מדובר על נכס נדל"ן בספרד ובכלל נכס בחו"ל שם הנכס רחוק יותר ודורש בקרה ואחריות גדולה יותר - לא מעט למען השקט הנפשי שלנו, עניין שאין להפחית מחשיבותו כאשר מדובר בהשקעות נדל"ן.

הבהרה:

איננו סוכני ביטוח וכל הרשום בדף זה נגזר מנסיוננו בלבד. מסמך זה משמש כהסבר כללי על ביטוחים בעולם הנדל"ן וחשיבותם ואין לראות באמור לעיל המלצה קונקרטית או מידע מדויק לביצוע ביטוח נכס. אנו ממליצים תמיד להתייעץ עם אנשי מקצוע ולבחון את האלטרנטיבות והפוליסות הביטוחיות באופן פרטני ובהתאם לנכס המבוטח. 

 

ניתוחי שוק ועדכונים על דירה בספרד 

bottom of page