Nadlan Spain | מיסוי בהשקעה בברצלונה | מידע השקעות נדל"ן | נדל"ן ספרד

מיסוי בספרד

כללי

תכנון מס נכון הינו נושא מכריע ובעל חשיבות עליונה בדרך להשקעת נדל"ן בחו"ל.

לפני השקעה בנדל"ן בספרד על המשקיע להתייעץ עם מומחה מיסוי ע"מ לברר מהן חובות המס שלו כתוצאה מהשקעה זו.

למשקיע מספר אופציות של מבנים משפטיים אשר באמצעותם יוכל לרכוש את הנכס, כאשר כל משקיע צריך לבחון ולשקול מהי דרך ההתארגנות המתאימה לו ביותר, בהתאם לסוג ההשקעה ופרופיל המשקיע , תוך מטרה להגיע לתוצאות מיסוי אופטימליות.

המיסים שישולמו על ידי תושב ישראל כתוצאה מהשקעה בספרד ייקבעו על פי חוקי המס בספרד ובישראל ובהתאם לאמנת המס בין המדינות.

 

חוקי המס משתנים מעת לעת ולכן יש לבחון את משמעויות המס הנכונות בסמוך לזמן הרכישה. כך לדוגמא, במצבים מסוימים כדאי לשקול רכישת נדל"ן בספרד באמצעות פרטי או באמצעות הקמת חברה בספרד. בסקירה זו אין תחליף לייעוץ מס ע"י בעל מקצוע המכיר היטב את משמעויות המס בישראל ובספרד. 

 

אמנת מניעת כפל מס ישראל ספרד

על מנת לקיים קשרים עסקיים בין ישראל לספרד חתמו שתי המדינות על אמנת מס שנועדה למנוע תשלום כפלי מס. האמנה מסדירה את הנושא ומאפשרת קיום מסחר תקין וברור. לפני שמשקיע רוכש נדל"ן בספרד עליו להבין את חבות המס הצפויה לו מיום הרכישה ועד יום המכירה - לחץ להורדת אמנת המס בין ישראל לספרד 

 

מס רכישה - דירות יד שנייה  ITP

ברכישת נכס יד שנייה בספרד ישלם הרוכש מס רכישה המכונה בספרד "מס העברה". המס משתנה ממחוז למחוז ונע בין 7%-10% ממחיר הרכישה בפועל. ברכישת דירה ברצלונה מס רכישה עומד על 10% ואילו במדריד הינו 7%. ע"י הקמת חברה מקומית העוסקת בנדל"ן ומצהירה כי תמכור את הנכס שרכשה בתוך 5 שנים תקבל הנחה בסך 70% על מס זה. במידה והנכס שנרכש הינו נכס יד ראשונה\קרקע\מסחרי ישלם הרוכש IVA במקום "מס העברה" ויוכל להתקזז על מס זה במלואו.

 

מס בעלות על נכס בספרד - IBI

מס המשולם עפ"י שווי הנכס ולא עפ"י גודלו. חבות המס חלה על בעל הנכס ואיננה עוברת על שמו של השוכר. גובה המס משתנה ממחוז למחוז ועומד על  0.4% – 1.1 בשנה (בממוצע על 0.75%) מהשווי הרשום (קדסטרלי) של הנכס, שבדרך כלל הינו נמוך משמעותית ממחיר הרכישה בפועל.

 

מס על הכנסות משכירות - IRNR

בספרד

בעלות בנכס על ידי יחיד\חברה תושב\ת חוץ 

יחיד, תושב חוץ, שבבעלותו נכס מושכר בספרד ישלם מס ההכנסה בגובה 24% מסך ההכנסות מדמי שכירות ברוטו ללא הזכות לנכות הוצאות כלל.

תושבי אירופה לעומתם יהיו מחוייבים במס הכנסה של 19% עבור פעילות זו ורשאים לנכות הוצאות. דגש חל על עניין התושבות האירופאית ולא על עניין האזרחות. כלומר תושבי ישראל בעלי אזרחות אירופאית ישלמו מס כתושבי חוץ.

בעלות בנכס באמצעות חברה ספרדית מקומית

זכותו של תושב ישראל להקים חברה בספרד ולשלם מס חברות הנהוג במדינה.  בשיעור מס חברות בסך 25%. במטרה להקל על חברות בתחילת דרכן, נהנות חברות ממיסוי נמוך ,בצורת מס חברות, בשיעור של 15%. מיסוי נמוך זה חל בשנתים הראשונות בהן יש רווח בחברה. כפועל יוצא מכך, ישנה כדאיות גבוהה למימוש השקעות ומכירת במהלך תקופה זו.

הקלה נוספת, כחלק מעידוד השקעות וזאת במטרה להגדיל את היצע הדירות להשכרה, ניתנת לחברות המחזיקות ב-8 לכל הפחות להשכרה. במקרה זה, בהתקיים מספר תנאים נוספים, תקבל החברה הנחה משמעותית בגובה 95% ותשלם מס חברות בגובה של 3.75% (החברה צריכה לעמוד בתנאים מסויימים ומוגדרים ע"מ שההקלה תתקבל וזאת בהתאם לתנאים הקבועים בחוק).

אסף לבנת בראיון עם רו"ח גבי חוניו - מיסוי נדל"ן ישראל ספרד 

בישראל

הנכס נרכש באופן אישי

המשקיע יכול  לבחור בין שני מסלולים (כל משקיע יבחר את המסלול המשתלם לו ביותר):

1-תשלום של 15% מסך דמי שכירות ברוטו, ללא הזכות לנכות הוצאות או מסים ששולמו בחו"ל למעט פחת.

2- לדווח על הכנסה כהכנסה רגילה (על פי מדרגות המס בישראל) עם זכות לניכוי הוצאות ולקבל זיכוי ממס ששולם בחו"ל.

הנכס נרכש באמצעות חברה מקומית

ככל שהחברה אינה נחשבת לתושבת ישראל, החברה לא תמוסה בישראל.

במקרה זה בעל המניות חייב בתשלום מס של 25% או 30% (בעל מניות מהותי) על דיבידנדים שמחולקים לבעלי המניות. בעת החלוקה ינוכה מס במקור בשיעור של 10% ובישראל תבוצע השלמה של 15% או 20% נוספים.

במקרה שהחברה הספרדית ממוסה בשיעור נמוך של 15% במס חברות ורוב הכנסותיה הם פסיביות (שכר דירה, ריבית ורווחי הון וכו') ורוב השליטה בידי תושבים ישראלים, יכולה להיחשב לצורך מס ישראלי כחברה נשלטת זרה (CFC). בישראל תחוייב לשלם את המס על דיבידנדים  עבור הרווחים בחברה ספרדית, על אף שלא חולקו.

 

מס רווח הון  CGT 

בספרד

הנכס נרכש על ידי תושב חוץ 

החל משנת 2016 הופחת מס רווחי הון לתושבים זרים מ-21% לכדי 19% (מחירי המכירה בניכוי עלות הרכישה והוצאות אחרות הקשורות לרכישה או למכירה). תושב חוץ המוכר את הנכס שברשותו יחויב בתשלום מקדמה בסך 3% משווי המכירה על מנת להבטיח את תשלום המס. לאחר חישוב מס הרכישה בפועל יידרש תוך 4 חודשים להשלים את ההפרש.

הנכס באמצעות חברה מקומית

במכירת הנכס יוטל מס חברות בשיעור של  25%, כאשר בתחילת פעילותה החברה, ניתן לחייב במס בשיעור של 15% על חשבון מס הכנסה (ישנם מספר תנאים שחייבים להתקיים).

 

בישראל

הנכס נרכש באופן אישי

יש להשלים ל-25% לאחר תשלום 19% (ע"פ אמנת המס בין ישראל לספרד, במידה ושילם אזרח ישראלי מס רווחי הון בספרד,הנמוך ממס רווחי ההון בארץ, ישלים האזרח את מס רווחי ההון הנהוג בארץ).

הנכס נרכש באמצעות חברה מקומית

בישראל אין חבות  במס מס הכנסה (למעט אם החברה נחשבת לצרכי מס כישראלית, במבחן "שליטה וניהול").

במקרה זה דיבידנדים מחולקים לבעלי המניות, ספרד תנוכה 10% מס ובישראל צריכים להשלים 15% או 20% מס נוספים (ראה לעיל).

במקרה שהחברה המקומית ממוסה בשיעור נמוך של 15% במס חברות, רוב הכנסותיה הן פסיביות (שכר דירה, ריבית ורווחי הון וכו') ורוב השליטה  בידי תושבים ישראלים, יכולה להיחשב לצורך מס ישראלי כחברה נשלטת זרה (CFC). בישראל תחוייב לשלם את המס על דיבידנדים עבור הרווחים בחברה ספרדית, על אף שלא חולקו.

 

מס עליית ערך הקרקע Plus-Valia

מס מוניציפלי הדומה במהותו למס ההשבחה הנהוג בארץ אך נמוך ממנו משמעותית. המס המתייחס לעליית ערך הקרקע (Plus Value) כפי שנקבע ע"י השמאי המחוזי ותעריף המס שונה ממחוז למחוז. מס זה איננו תלוי בהפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה אלא בעליית ערך הקרקע בלבד ומושפע מתקופת הבעלות הנכס. אומנם המס איננו גבוה - כ 1%, אך כדאי להכירו כבר מיום הרכישה. 

 

גובה המס תלוי במספר פרמטרים:

  • ערך הקרקע כפי שנקבע במסמכי העירייה (SUMA) ביום הקנייה

  • מספר השנים בהם החזיק המוכר בנכס

  • מקדם המס כפי שנקבע בעירייה – נע בין 2-3.7 וקטן ככל שתקופת הבעלות גדלה

  • גובה המס לחישוב כפי שנקבע בעירייה נע בין 20-30%

 

דוגמה:

משקיע רכש נכס במחיר 120,000 יורו במהלך שנת המס 2015 ומכר אותו בשנת המס 2018.

שווי הקרקע ביום הרכישה עפ"י מסמכי העירייה  – 50,000 יורו

המשקיע היה בעליו של הנכס למשך 3 שנים.

מקדם המס לחישוב נכון ליום הרכישה – נניח מקדם מס ממוצע  2.85

גובה המס במחוז נכון ליום הרכישה - נניח ממוצע  25%

 

חישוב: 

שלב א' - חישוב עליית ערך הקרקע = 

Plus Value = (50,000 x 3 x 2.85%)= 4275€

שלב ב' - המס לתשלום =

Tax = (4,275 x 25%)= 1,890 €

לסיכום: ערך מתוך מחיר הרכישה פחות מ 1%. 

מס על נכס ריק

על בעליו של נכס ריק (אינו מושכר) בספרד לשלם 24% מתוך 1% ערך הנכס ע"פ הקאדסטרו (הטאבו הספרדי) - לרוב נמוך משוויו הנוכחי. מטרת החוק הינה לעודד בעלי נכסים להשכיר את דירתם ובכך להגדיל את היצע הדירות לשכירות.

דוגמה:

בעליו של נכס שאינו מושכר ושוויו ע"פ הקאדסטרו עומד על 100,000 אירו, ישלם בשנה שלאחר מכן 240 אירו = 100,000*0.01,0.24 - זאת במידה והנכס יעמוד ריק במשך השנה כולה. כלומר, החישוב הינו יחסי לחודשים בהם עמד הנכס ריק, למשל, במידה הנכס עמד ריק חודש שנת 2016, בשנת 2017 ישלם בעל הנכס מס בגובה 20 אירו.

 

רכישת נכס באמצעות חברה מקומית

כפי שהוזכר בסעיפים הקודמים ישנם יתרונות מיסויים ברכישת נכסים באמצעות חברה המוגדרת כחברה בספרד. אולם, מכיוון שפתיחת וניהול חברה ספרדית כרוכה בבירוקרטיה ועלויות תקורה על המשקיע לבחון את הכדאיות בהקמת חברה כתלות בהיקף ההשקעה ומטרות המשקיע. 

 

סיכום ואי נטילת אחריות 

חוקי המס בספרד ובישראל משתנים, כאמור מעת לעת.

אחריותו של המשקיע לעקוב אחר ההתפתחויות ביסודיות ולהחליט על מבנה ההתארגנות המתאים לו ביותר, בהתייעצות עם אנשי מקצוע.

סקירה זו אינה מהווה תחליף לייעוץ מס/משפטי הניתן ע"י אנשי מקצוע מוסמכים, הבקיאים בתחום המיסוי הישראלי והספרדי.

 

המסמך נכתב בשיתוף עם רוה"ח מר גבי חוניו, מפירמת רואי החשבון גבריאל חוניו ושות' - רואה חשבון המלווה את משקיעי החברה.

מידע נוסף והתייעצות, 03-5508707.

 

 

עודכן לאחרונה- 1.8.2018

 

| Info@NadlanSpain.co.il |השקעות נדל"ן בספרד | 03-5508707| דרך בן גוריון 1, בני ברק, מגדלי בסר 2, קומה 10