בעוד השוק הספרדי צמא ליחידות דיור, חברות הבנייה מתקשות לספק את הביקוש ומתמודדות עם עלויות בנייה גבוהות. זאת לצד מחסור בכוח אדם וקשיים בהפשרת קרקעות לבנייה. אומנם בשנתיים וחצי האחרונות ראינו התאוששות גדולה של ענף הבנייה, לאחר הקיפאון שנפל על השוק בעקבות מגפת הקורונה. בתקופה זו נבנו בספרד יותר יחידות דיור מאשר בתקופה שלפני הקורונה. אך בפועל קצב הבנייה עדיין אינו משקף את הביקוש האמיתי. מצד אחד המחסור ביחידות דיור משרת את חברות השקעה והיזמים הפעילים בספרד. מצד שני, החסמים הכרוכים בהוצאה לפועל של פרויקטים חדשים, כמפורט בהמשך הכתבה, בולמים את קצב הבנייה.
לפני 3 חודשים פרסמנו כתבה אודות העלייה במחירי השכירות והמסור המורגש בדירות בברצלונה, הפעם נראה מה קורה בראיה לאומית. בגדול, קצב הצמיחה בספרד דורש כ 125,000-150,000 יחידות דיור חדשות כל שנה. בפועל, בשנה שעברה ניתנו בספרד רק 108,000 היתרים לבניית דירות חדשות. כ-500 יותר מאשר מספר אישורי הבנייה שניתנו בשנת 2021. המספרים האלו אף גבוהים ממספר אישורי הבנייה בתקופה אשר קדמה למגפה (2018-2019). ועדיין, למרות הכל, ספרד זקוקה ליותר יחידות דיור על מנת לשמור על ”בריאות“ הענף. מספר יחידות הדיור שבנייתן הסתיימה בשנת 2022 עומד על כ-90,000 יחידות דיור, נתון נמוך ב-2.8% מהשנה שקדמה לה.
ניתן לראות בגרף כמות יחידות הדיור בשנה, משנת 1992, כיצד טיפסה ספרד בקצב הבנייה השנתי עד לטירוף של שנת 2006, רגע לפני משבר הסאב-פריים הספרדי והתפוצצות בועת הנדל"ן. מאז לקח לספרדים כמה שנים להתאושש, ורק בשנת 2013 עברה ספרד למגמה חיובי בהיקפי הבנייה. מאז ועד היום עלה הקצב בצורה הדרגתית ומתונה מאוד. בשנים האחרונות החל המחסור ביחידות דיור לעלות לכותרות וככל הנראה יחמיר ככל שיעבור הזמן.
Source: Idealista.com - כמות התחלות בנייה בספרד
איך מתכננים בספרד להשיג את היעד
כדי להשיג את היעד, חייבים הספרדים לתת מענה למספר חסמים העומדים בפני ענף הבנייה. החסמים כוללים הפשרת הקרקעות לבנייה אורבנית, והאצת התהליכים הבירוקרטיים לקבלת אישורים (מוכר לנו?). נכון להיום, תהליכי הוצאת היתר יכול להמשך בין 3 ל-18 חודשים. וכל זה מצטרף לבעיה הכללית של עלויות בנייה גבוהות ומחסור בכוח אדם.
קשה לדעת כמה זמן יימשך המצב הנוכחי, ובצירוף עליות המחירים והאינפלציה הגבוהה, זה מעלה את רמת אי הוודאות בשוק. העליה במחירי החשמל והדלק, וחומרי הבנייה ביניהם פלדה, אלומיניום, נחושת ועץ, גרמו לעלייה בהוצאות עבור חברות הבנייה.
ההשפעות של חוסר היציבות במחירי חומרי הגלם
על פי הנתונים של פדרציית הבנייה הלאומית (CNC), מינואר 2021 ועד לסוף אותה השנה, מחירי חומרי הבנייה עלו בכ- 40%. ובשנת 2022, בין ינואר ליוני נרשמה עלייה של 96%. כיזמים בספרד אנחנו יכולים להעיד כי עליות המחירים מורגשים היטב בשוק. גם היום, עלויות חומרי הגלם לבנייה לא הפסיקו לעלות. המגמה הזו המתודלקת, בין השאר, על ידי המתיחות הקשורה למלחמת רוסיה - אוקראינה. אמנם חלה התמתנות בעליית המחירים בסוף שנת 2022, אך עדיין רמת המחירים גבוהה.
מחסור בכוח אדם מיומן.
כיום, חברות הבניה הספרדיות, מתקשות לאייש כ-39% מהצעות העבודה הקיימות, זאת בגלל מחסור במועמדים. ישנו ביקוש לבנאים, חשמלאים, אינסטלטורים, מפעילי מכונות, מוסמכי עבודה בגובה ואנשי תחזוקה אלקטרו-מכנית (מישהו מחפש עבודה?)
המחסור בכוח אדם מיומן הוא בעיה של ממש שפשוט עוצרת את ענף הבנייה. על פי ההערכות לענף הבנייה יש פוטנציאל לייצר כ-500,000 משרות בשנים הקרובות. זאת בעקבות הקרנות של האיחוד האירופי לצורך שיקום מבנים, הצפויות לעורר ביקוש להליכי בנייה. על מנת לממש את הפוטנציאל הזה יש למשוך עובדים לענף, ולהתחיל הכשרות מקצועיות כבר עכשיו.
כמו כן, במקביל לכתבה אודות הזדקנות האולוסייה והשקעה בבתי אבות, ענף הבנייה מתמודד עם הזדקנות כוח העבודה. הדור החדש פחות נמשך לתחום, ואינו מצליח לספק את כוח האדם הנדרש. כ 83.3% מהעובדים בענף נמצאים בטווח הגילאים של 30-59. אם בשנת 2008 אחוז העובדים מעל גיל 55 עמד על 9.4%, בסוף שנת 2021 הוא עמד על 19.1%. ומנגד, אנו רואים ירידה בכוח האדם בענף שהוא מתחת לגיל 30 - מ 25.2% בשנת 2008, ל 9.1% בשנת 2021.
הנתונים הללו מדגישים את החשיבות של משיכת עובדים צעירים לענף. נכון לעכשיו, ממשלת ספרד באמצעות ארגוני חברות הבנייה, השיקו תכנית חדשה שנועדה למשוך כוח אדם לענף. הממשלה משקיעים בתמריצים ושינוי תדמית הענף.
השקעות נדלן בספרד - לא מספיק דירות
האם שיטות הבנייה והחדשנות יצילו את המצב?
בשנים האחרונות שיטות הבנייה והטכנולוגיות עוברים שינויים. כתוצאה מכך נוצר ביקוש למיומנויות ייחודיות החסרות בשוק. מיומנויות חדשות נדרשות בשוק ויש להכשיר עובדים בתחום הטכנולוגיות החדשות. העובדים היום נדרשים למיומנויות הקשורות לתחום הבנייה האקולוגית, שיקום מבנים, טכנולוגיות BIM ושימוש ברחפנים.