המדריד להשקעות נדל"ן בחו"ל

איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל בלי ליפול

הסיכון בהשקעה

פרק א'

ההזדמנות בהשקעה

פרק ב'

מחקר מהיר

פרק ג'

מחקר מעמיק

פרק ד'

משולש הערך

פרק ה'

פרופיל השקעה

פרק ו'

עסקת פוטנציאל

פרק ז'

הסיכונים פרק א

'פרק א
הסיכונים העיקריים הכרוכים בהשקעות נדל"ן בחו"ל

השקעות נדל"ן בחו"ל - 6 הסיכונים שחייבים להכיר - פרק א'

כל הסיכונים הכרוכים בהשקעות נדל"ן בחו"ל נובעים בראש ובראשונה מהמרחק הפיזי מהנכס.

המרחק הפיזי מהנכס הינו הגורם המרכזי עליו נרצה לגשר לפני שנשקיע בעסקת נדל"ן בחו"ל.

פרק זה מפרט את הסיכונים העיקריים שנובעים מהמרחק. השלב הראשון בהתמודדות עם סיכוני ההשקעה הוא קודם כל להכיר אותם. משקיעים, המבינים היטב את הסיכונים מגדילים לעצמם את הסיכויים לייצר רווחים.

1. אופס, לא ידעתי!

העובדה שלמשקיעים חדשים אין ידע בשוק נדל"ן בחו"ל עלולה להיות פתח לצרות. בעלי מקצוע ונוכלים עלולים לבצע מניפולציות שקריות ולגרום למשקיע לראות תמונה מעוותת של המציאות.

2. רחוק מהעין רחוק מהלב

כאמור, המרחק הפיזי של המשקיעים מהנכס גורם להקטנת השליטה בהשקעה. הסיכון מתחיל החל מבדיקת הנכס והעובדה שלא ניתן לסקור את סביבתו לאורך זמן ובשעות שונות של היום. בהמשך בכל תהליך ניהול הנכס, סביר כי לא נוכל לבצע פעולות בעצמנו ותמיד נדרש לעזרה מחברת הניהול. המרחק מהנכס עלול גם לגרום לגורמים שאינם אמינים לנצל את הסיטואציה ולהעניק לנו שרות תוך ניגוד אינטרסים.

3. השלישי קובע

ברכישת נכס נדל"ן בחו"ל, לאורך כל חיי הנכס, נהיה תלויים בגורמי צד שלישי.

הצוות שילווה אותו לביצוע עסקאות מעבר לים יהיה מורכב לרוב ממספר אנשי מפתח. עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן יבחן עבורנו את הנכס בפן המשפטי, ינהל את הרכישה ואת הפן החוזי בהשכרת הנכס. אדריכל/מהנדס יהיו האחראים על בדיקת הנאותות של ההעסקה, יבדקו שאין חריגות בנייה, בעיות מבנה, נזילות ובעיות נוספות וחברת ניהול תלווה אותנו בכל הקשור לאיתור וקשר מול דיירים. בחירת הצוות ואמינותו חשובה על מנת לוודא שאותם בעלי מקצוע, אכן מייצגים את האינטרסים של המשקיעים ולא פועלים בצורה שאיננה ישרה.

4. תהיו תרבותיים בבקשה (גם זה לא בטוח יעזור)

הבדלי תרבות ושפה, יכולים להוביל לסיטואציות של אי הבנה גם כששני הצדדים מדברים בשפה זהה. במקומות שונים בעולם נהוג לבצע מיקוח בצורות שונות, להתייחס לדיירים בצורה שונה ולתקשר עם בעלי מקצוע בצורה שונה. סטייה מהנורמות המקובלות במדינה עלולות להוביל לנתק בתקשורת, לחוסר אמון בין הצדדים ואף לנזקים כלכליים.

5. אי ידיעת החוק אינה פוטרת? ואי ידיעת המס?

על משקיעי נדל"ן בחו"ל חלים חוקי המקום. משקיעי נדל"ן שאינם מכירים את החוקים עלולים גם לעבור עליהם ולהסתבך. הסיכון יכול להתממש בעניין מיסוי במדינת ההשקעה, באופן ביצוע העסקאות ואופן ביצוע התשלומים ואפילו בזכויות הדיירים החיים בדירה.

6. הרווחנו בנדל"ן – הפסדנו מט"ח (או ההפך)

משקיעי נדל"ן המשקיעים בחו"ל חייבים לזכור כי ההשקעה נעשית במטבע זר. ההשפעה של המטבע יכולה להרים או להוריד השקעה. בין הסיכונים וההזדמנויות שחייב המשקיע לתת תשומת לב הנו עניין המטבע.

ההזדמנות פרק ב

פרק ב'
ההזדמנויות ליצירת רווח בהשקעות נדל"ן בחו"ל

זיהוי ההזדמנות - להשקיע בנדל"ן בחו"ל ולייצר רווחים משמעותיים

השקעת נדל"ן בחו"ל הינה הגדרה מאד רחבה למגוון עצום של הזדמנויות נדל"ן הנמצאות מחוץ למדינת ישראל. בפרק זה נפרט את הסיבות המרכזיות לכך שמסלול ההשקעה הזה, חייב להפוך לאלטרנטיבה ואפיק השקעה משמעותי ומרכזי בכל תיק השקעות המנוהל נכון. משקיעי נדל"ן שהכירו היטב את הסיכונים הכרוכים בביצוע עסקאות נדל"ן בחו"ל (בפרק א' בסדרה), מוכנים לצאת לדרך במטרה לייצר לעצמם רווחים מהשקעות נדל"ן בחו"ל. בפרק זה נבחן את הסיבות להשקיע בנדל"ן מעבר לים.

1. אפקט הציפורים הנודדות -

השקעה בנדל"ן בכל מקום בעולם זהה בעקרונות שלה. אומנם ישנם הבדלים מהותיים ושוני בין שווקים שונים בעולם אבל עקרונות הבסיס זהים לחלוטין. בדיוק מהסיבה הזו משקיעי נדל"ן יכולים לנדוד משוק לשוק עד שימצאו את השוק שמתאים להם, שם יוכלו לנחות ולהשקיע. השוק הגלובלי בעידן המידע, מאפשר לכל משקיע לבחון שווקי נדל"ן במקומות שונים בעולם ולנצל הזדמנויות שהיו שייכות בעבר למעטים בלבד. כשמשקיע נדל"ן מגיע לבחינה של שוק חדש, ככל שהמשקיע בעל נסיון רב יותר, כך ידע לבחון את יתרונותיו וחסרונותיו מהר יותר, לשאול את השאלות הנכונות ולבצע השקעה שתתאים ליעדים שלו. היכולת להגיע לכל כך הרבה שווקי נדל"ן בעולם עשוייה להיות מבלבלת אבל מהווה ללא ספק פתח ליצירת הזדמנויות.

2. יש לך עודף מדלת? -

כותרת הזו מבוססת על בדיחה של המשקיעים האנגלים שמגיעים להשקיע בספרד ומשקפת את פוטנציאל ניצול הפרשי מחירים בין מקומות שונים בעולם. המשקיעים האנגלים נוהגים להתבדח על הרעיון שהם יכולים לרכוש נכסים, בערים מרכזיות בספרד כמו ברצלונה ומדריד, במחיר של דלת בלונדון ועוד נשאר להם עודף. העובדה שמשקיע ישראלי יכול לרכוש נכסים בחו"ל במיקומים מרכזיים ובסיכון נמוך בהון עצמי נמוך משמעותית מזה הדרוש כדי להשקיע במיקום דומה בישראל. העובדה שכרטיס הכניסה לעסקה, בשווקים מסוימים בחו"ל, נמוך באופן יחסי מישראל מהווה הזדמנות ופותח דלת למשקיעים רבים שלא מסוגלים להשקיע כיום בישראל.

3. לא כל הביצים בסל אחד -

חוק מספר אחד בעולם ההשקעות אומר - פזר את הסיכונים שלך!!! בעולם דינאמי של שינויים תכופים, אחת ההזדמנויות הכרוכות בהשקעת נדל"ן בחו"ל מבוססת על היכולת לפזר סיכונים. הפיזור איננו רק פיזור גאוגרפי פוליטי, מחוץ לגבולות ישראל, אלא גם פיזור מטבע בין אם ההשקעה בדולר, אירו, לירה שטרלינג וכו.

4 חלוקת רווחים עם השותף שלך - TAX

כל עסקת נדל"ן בחו"ל כרוכה בתשלומי מס כאלה ואחרים ובתעריפים שונים. המיסוי על עסקאות נדל"ן משתנה בהתאם למדינה בה נשקיע, לאמנת המס בין המדינות, לצורת ההתארגנות (פרטי/חברה) ולמסלולי המס האישי. שיקולי המס בהשקעת נדל"ן הינם שיקולים מהותיים שחובה לקחת בחשבון כחלק מעלויות עסקה ותחשיב הרווח. העובדה שתנאי המיסוי שונים בין ישראל למדינות אחרות בחו"ל הנה לעיתים המוטיבציה המשמעותית להשקעה. לדוגמה, משקיע שבבעלותו דירה ראשונה בישראל ימוסה בצורה שונה על רכישת דירה שנייה ולאור זה יבחן את האלטרנטיבה להשקעת נדל"ן מעבר לים. לקריאה אודות מיסוי החל על עסקאות נדל"ן בספרד לחץ כאן.

מחקר מהיר פרק ג

השקעות נדל"ן בחו"ל - מחקר שוק מהיר ב-5 צעדים - פרק ג'

פרק ג'
ביצוע מחקר שוק נדל"ן מהיר וזול לבדיקה ראשונית

ללמוד ולהכיר כל שוק נדל"ן בחו"ל ב-5 צעדים פשוטים

למידה והבנה של שוק נדל"ן חדש עשויה להיות עבודה מפרכת ומעמיקה שנדרש להשקיע בה זמן רב וכסף. עידן המידע מאפשר לנו לצרוך כמעט כל אינפורמציה, דבר שמהווה יתרון אבל גם יכול לבלבל. באינטרנט יש המון אינפורמציה, דעות וגם אינטרסים גלויים וסמויים. לפני שנכנסים להוצאות, השקעות זמן, רכישת ייעוץ והוצאות טיסה, כדאי יהיה לעשות בחינת שוק ראשונית ולקבל תמונת מצב לגבי השוק. שימוש ב-5 הצעדים הנתונים בפרק זה מאפשרים לקבל מספיק אינפורמציה, בזמן קצר, לצורך קבלת החלטה האם להתעמק או לעזוב.

1. מידע שלא נחפש באינטרנט

הדבר הראשון שעושה משקיע ממוצע בבואו לבחון שוק נדל"ן חדש, הוא לחרוש את האינטרנט, לצרוך מידע בטירוף, לשאוב כל מילה, דעה והמלצה. אולם משקיע חייב להבין כי מידע רב שיפגוש ברחבי האינטרנט עשוי לייצג אינטרסים מסויימים שאינם בהכרח שקופים לו. כדאי לו, שהמידע הראשון שיצרוך משקיע הבוחן שוק חדש יהיה מידע אוביקטיבי. אתרים אוביקטיבים הם אתרים סטטיסטיים, אתרי מידע אוביקטיבים ופורטלים.

2. את"י- שלושת מדדים

חוקרי נדל"ן משתמשים כיום בכמות עצומה של מדדים ונתונים במטרה להבין ואף לחזות את התנהגותם של שווקי הנדל"ן ברחבי העולם. השימוש במדדים סטטיסטיים נפוצים בכל מחקר שוק ומתבססים על נתונים שנאספים ממקורות רבים. בין המדדים השימושיים ביותר ניתן למצוא נתונים לגבי קצב הגירה וגידול/קיטון של אוכלוסין, יחס היצע שוק לעומת מספר התחלות הבנייה, יחס ביקושים למכירות , מדד תשומות הבנייה, מדדי ריביות והצמדה למשכנתאות כגון פריים, יוריבור וכו', יחס משכורת/מחירי נכסים, יחס שכירות/מחירי נכסים (תשואה), יחס בעלות לעומת השכרה ועוד המון מדדים נוספים.

אולם משקיע המעוניין לבצע מחקר שוק ראשוני תוך זמן קצר, כדאי יהיה אם יבחר בנתונים העיקריים והמשפיעים ביותר על שוק הנדל"ן. עפ"י אג'נדת החברה, שלושת המדדים העיקריים המבשרים ומשקפים את מצב שוק הנדל"ן הינם אבטלה, תמ"ג ויצוא. בבחינת שלושת המדדים האלו נוכל לקבל תמונה לא רעה לגבי מצב השוק. לפירוט אודות מודל את"י ניתן ללחוץ כאן

3. שעון הנדל"ן

שעון הנדל"ן הינו מדד המשלים את מודל את"י ומציג לנו את מצב השוק נכון ליום הבדיקה. מדד מחירי הנדל"ן מציג נתונים היסטוריים ומאפשר לנו להבין את ההיסטוריה של השוק והמיקום היחסי לעומת המחירים בעבר. שעון הנדל"ן מתייחס באופן תיאורטי לעובדה שכל שוק נדל"ן נע בין שיא לשפל בקצב שאיננו קבוע. לשעון כמו לשוק יש מחזוריות. כשהמחוג מצביע על שעה 12:00 ניתן לומר כי השוק מסוכן יותר ויש חשש שיתרחשו ירידות בטווח הנראה לעין. כאשר שעון הנדל"ן מראה על השעה 6:00 זה הזמן בו נרצה להיכנס ולרכוש נכסים. להמשך קריאה אודות שעון הנדל"ן ניתן ללחוץ כאן

4. מינוף משכנתאות

הכלי האולטימטיבי להגדלת התשואה על הכסף, בהשקעות נדל"ן, הינו ללא ספק כלי המינוף. שוק נדל"ן בחו"ל שאיננו מאפשר נטילת משכנתאות מפחית את היכולת לייצר תשואות עודפות על הכסף. כשנברר לגבי שוק נדל"ן חדש, השאלה "האם ניתן לקבל משכנתא לתושב חוץ" הינה אחת השאלות הראשונות שנרצה לברר. לקריאה נוספת אודות משכנתאות בספרד לחץ כאן

5. אמנת מס

אמנת מס, או נכון יותר לומר, אמנת אי כפל מס בין מדינות, הינה מסמך חשוב ביותר כאשר נבחן השקעת נדל"ן בחו"ל. אמנת המס, בראש ובראשונה, כשמה כן היא, מונעת מצב שנשלם מס כפול גם בחו"ל וגם בישראל. המסמך גם מפרט כיצד יחולקו תשלומי המס בין המדינות. במקרה שאין כלל אמנת מס נבין שנאלץ לשלם מיסוי בארץ בה נבצע את העסקה וזאת בנוסף לחובת המס שלנו בישראל.

מחקר מעמיק פרק ד

פרק ד'
ביצוע מחקר שוק נדל"ן מעמיק לפני רכישה

בניגוד לבחינת שוק ראשונית, בדיקת שוק מעמיקה היא לא משחק ילדים ודורשת יותר משאבים וזמן

לצורך בדיקה מעמיקה נדרש להקצות משאבים זמן וכסף. הדרך לביצוע הבדיקה היא ארוכה ויסודית. מעבר לזמן והכסף שנשקיע, ככל שנגיע לביצוע המחקר עם ידע ונסיון רב יותר, כך נוכל לעשות את המחקר בצורה נכונה ויעילה יותר. האלטרנטיבה שלנו לביצוע מחקר שוק מעמיק היא לצרוך את שירותיה של חברה בעלת ניסיון אשר תגשר על פערי המידע, הידע והנסיון בשוק החדש.

משקיע נדל"ן מיומן לא יצא לדרך לשום עסקה ללא אנשי המקצוע שיתמכו בו. עו"ד המתמחה בנדל"ן יטפל בכל הצד המשפטי החל מבדיקות הנאותות של העסקה ועד לניהול חוזי הרכישה והרישום. אדריכל או מהנדס יהיה אחראי על ביצוע בדיקת נאותות לנכס עצמו ויבדוק בעין מקצועית שאין סדקים חשודים, חריגות בנייה , נזילות וכדומה. מנהל נכסים ידאג לניהול הנכס לטווח הארוך, תפקיד קריטי והכרחי ברכישת נכס בחו"ל. רו"ח הינו דמות נוספת אותה נרצה לצידנו, שכן עניין המיסוי, הינו פן חשוב ומשמעותי בעסקאות נדל"ן בינלאומיות.

להלן רק מספר דוגמאות לידע מעמיק שנדרש לפתח, על מנת לפעול בבטחון בשוק נדל"ן שאיננו מוכר לנו:

1. תהליכים-רכישה ,אחזקה ,מכירה -

במחקר שוק מעמיק חשוב מאד להכיר לעומקם של דברים, את הפרקטיקה של ביצוע עסקת נדל"ן. כלומר איך בפועל מתבצעת הרכישה, המכירה ומה שביניהם. כיצד נרשמת העסקה? איך מועברים הכספים? מה המשמעות של אחזקה בנכס? מהן נקודות כשל האפשרויות בעסקה? אילו רישומים מתבצעים ונבדקים טרם הרכישה וכו'? את הידע הזה נוכל לרכוש מעו"ד העוסק בתחום הנדל"ן המקומי בארץ היעד.

2. הפן המשפטי של העסקה - מערך החוזים ברכישת נכס

מערך החוזים בעסקאות נדל"ן הוא גורם משמעותי שכן הוא המהווה את ההסכם הקובע. הסכמים שבעל פה לא יגנו בבית המשפט. מערך חוזים מתייחס לחוזים הקיימים כגון זיכרון דברים, חוזה קדם רכישה וחוזה רכישה. בנוסף, חשוב להבין את המסמכים המייצגים את הנכס ומה המידע אשר נוכל לקבל מאותם מסמכים. כמו כן , בשוק השכירות חשוב להבין את מגבלותיו של המשכיר, את זכויותיו של השוכר, את התהליך לסילוק שוכר בעייתי וכדומה. גם כאן חשוב שעו"ד המומחה בתחום הנדל"ן המקומי יעמוד לצידנו.

3. תכנוני מס וברור מראש

כל עסקת נדל"ן כרוכה במיסוי כלשהו. אם זה ברכישה, במהלך החזקת הנכס או במכירה. כחלק מתוכנית עסקית לרכישת דירה חייב הרוכש להבין את המיסים החלים על העסקה. פעמים רבות למיסוי יש משקל רב במסגרת כדאיות העסקה והופך עסקה מכדאית ללא כדאית. כדי להמנע מטעויות חשוב להצטייד ברו"ח מקומי המומחה במיסוי נדל"ן.

4. משכנתאות בחו"ל

נטילת משכנתא היא כלי משמעותי בעולם השקעות הנדל"ן. משכנתא מהווה מינוף לכסף שלנו ובכך מאפשרת לנו להגדיל את התשואה. לפני שמבצעים השקעה בחו"ל ולפני שמסתמכים על קבלת משכנתא מהבנק חייב המשקיע להבין לעומק את תנאי המשכנתא המקומיים. האם הבנקים המקומיים בכלל מעניקים משכנתאות לזרים. מה מסלולי המשכנתא השונים, הריביות ואחוז המימון שניתן לקבל. בכל אלה נוכל להעזר ביועצי משכנתאות או בפנייה ישירות לבנק.

5. יזמות, בנייה ושיפוצים

אחד מהקודקודים, במשלוש הערך, המאפשרים לנו לייצר רווח מהשקעות נדל"ן הינו קודקוד היזמות. יזמות מתחילה משיפוץ קוסמטי ומסתיימת בבנייה או תוספת קומות לבניין קיים. במקרים בהם נדרש משקיע נדל"ן לבצע פעולות אקטיביות של יזמות והשבחה, חשוב שידע להעריך נכון את העלויות הצפויות לו. לא ניתן להשוות עלות שיפוץ לדירה בחו"ל לעלות השיפוץ בישראל. בכל שוק ישנן עלויות בנייה שונות, קצב עבודה, מגבלות ורגולציה שונה. הדבר שמאפיין יזמות הוא אקטיביות של היזם והיכולת שלו להשביח נכסים ולייצר רווח. אולם כדי לבצע יזמות חייב להבין המשקיע את העלויות והתהליכים הכרוכים בהוצאת היזמות לפועל. האם נדרשים היתרים מיוחדים, האם ניתן לבצע פעולות יזמיות. מה עלויות הבנייה, השיפוץ או אפילו מחירו של התקנת פרקט והריהוט לדירה. כל אלו חשובים ליזם כדי לייצר תוכנית עסקית לכדאיות הרכישה. לטובת לימוד תחום ההשבחה כדאי להעזר באדריכל או מהנדס מקומיים המכירים היטב את הרגולציה המקומית. כמו כן נסיונם חשוב על מנת לבחון ולשער את עלויות ההשבחה.

6. הכרת אזורי ההשקעה השונים והמאפיינים שלהם

בהשקעות נדל"ן חשוב לייצר מומחיות והכרות עם השוק. הדרך הטובה ביותר להגיע לרמת הכרות גבוהה היא להגדיר תאי שטח בהם נבחר לבצע השקעות. הכרות מעמיקה עם אזור ההשקעה מאפשר למשקיע להעריך בצורה טובה יותר את ההשקעה ולבחון אותה ביחס לעסקאות אחרות בשוק. לצורך הכרות מעמיקה עם השטח מומלץ להעזר באינטרנט ובמתווכים מקומיים.

משולש הערך בהשקעות - פרק ה

פרק ה'
השקעות נדל"ן בחו"ל - מודל משולש הערך בנדל"ן

מודל משולש הערך בהשקעות נדל"ן

משולש הנדל"ן הינו מושג הממחיש את אפיקי פוטנציאל הערך הקיים בהשקעות נדל"ן . ניצול פוטנציאל הרווח במלואו יאפשר למשקיע לנצל את כל פוטנציאל ההשקעה, לפזר סיכונים ולהגדיל את סיכוי הרווח שלו.

קוקוד ראשון - רווח יזמי מהשבחה - היזם האקטיבי

קודקוד הרווח במשולש הנדל"ן מייצג את הפעולה האקטיבית שיבצע המשקיע ובכך ייצר ערך מוסף להשקעה. השבחה יכולה להיות פעולה זולה ומינורית כגון שיפוץ "קוסמטי", ויכולה להיות משמעותית ויקרה כגון תוספת בנייה. קודקוד היזמות הוא ההזדמנות של המשקיע להביא את יכולותיו וכשרונותיו הנדל"ניים לחזית. משקיעים שמצליחים לייצר סביבת מגורים נוחה ומושכת יותר יוכלו להגדיל משמעותית את ערך הנכס.

קודקוד שני - התשואה השוטפת

התשואה השוטפת הינה בעצם הרווח שנייצר מתוך הכנסות בשכירות בשנות הבעלות על הנכס. ככל שמרכיב התשואה הינו מרכיב המשקף סיכון, כך שתשואה גבוהה משקפת סיכון גבוה וההפך.

קודקוד שלישי - תנודות המחירים - השוק הפאסיבי

בניגוד לקודקוד ההשבחה האקטיבי, על קודקוד מחירי השוק אין לנו שום שליטה. על אף שאין לנו כל שליטה עליו ניכר כי הוא הקודקוד המשמעותי ביותר בהשפעתו על עסקאות נדל"ן במאה האחרונה. לאורך השנים, בהשקעות נדל"ן בחו"ל וכן גם בישראל ניכר כי תזמון ההשקעה היה המדד החשוב ביותר שיצר את הרווח או ההפסד בעסקה. שוק נדל"ן יורד אינו רק מאבד מחירים אלא גם שוק מועט בעסקאות ומשך הזמן למכירה ארוך יותר מבשוק עולה. שוק שעולה יוצר אווירה חיובית ומגדיל את מספר העסקאות בשוק. שעון הנדל"ן, המייצג את תנועות המחירים בשוק מאפשר לנו להתבונן בסטטוס המחירים בשוק.

למידע נוסף בנוגע למשולש הערך בהשקעות נדל"ן לחץ כאן

פרופיל ההשקעה האישי שלי פרק ו

פרק ו'
השקעות נדל"ן בחו"ל - פרופיל השקעה אישי שלי

הגדרת פרופיל ההשקעה האישי שלי

משקיע המעוניין לממש את שאיפותיו הכלכליות, חייב להגדיר לעצמו יעדים ולבחור את אסטרטגיית ההשקעה שתוביל אותו ליעדים שלו. זה נכון, כל המשקיעים בעולם רוצים את אותו הדבר, לייצר מקסימום רווחים במינימום סיכון. אבל היום כבר ברור לכולם שמי שלא מציב לעצמו מטרות לעולם לא יגיע אליהן. או כמו שאמר במאה ה-18 ההיסטוריון האנגלי תומאס קרלייל :"אדם בלי מטרה הוא כמו ספינה בלי הגה"

הגדרת פרופיל ההשקעה האישי שלי בשני שלבים מהירים:

שלב א'. מה ההכנסה הפאסיבית שהמשקיע שואף לייצר לעצמו תוך 5 שנים? 10 שנים? 15 שנים כהכנסה פאסיבית?

שלב ב', (חישוב) בתחשב בתשובה משלב א' ובהתחשב בהון כיום, מה התשואה שתוביל את המשקיע ליעד שהגדיר?

דוגמה להמחשה: שלב א' - קביעת היעד:

יובל המבולבל, כיום בן 32 הגדיר כי הוא מעוניין להגיע לגיל 45 עם הכנסה פאסיבית בגובה 20,000 ש"ח לחודש. בחישוב שנתי כולל מדובר על 240,000 ש"ח לשנה. בהנחה שיובל יוכל לייצר לעצמו תשואה שנתית בגובה 5%, בסיכון נמוך, יידרש להשקיע הון בסך 4,800,000 ש"ח (חלוקת של 240,000 ש"ח ב-5% תתן את התשובה הנ"ל).

שלב ב' - תחשיב אופן הגעה ליעד:

ליובל יש כיום 1,200,000 ש"ח. בהתחשב בשלב א', יובל שואף להיות בעליו של הון פנוי להשקעות בסך 4,800,000 ש"ח תוך 13 שנה. עפ"י נוסחת תחשיב "ערך עתידי" (FV=PV x (1+R)^N), בתחשיב ריבית דה-ריבית (בהנחה שנשקיע בכל פעם את הרווח בהשקעה נוספת). נרצה לבודד את מרכיב הריבית (R) כדי להבין את התשואה שנשאף לייצר בשנה. עפ"י הדוגמה הזו , נדרש לייצר לעצמנו תשואה שנתית בגובה 11% לשנה ע"מ להגיע ליעד שהצבנו לעצמנו.

ביצוע התחשיב בנוסיה:
חשוב לשים לב כי התחשיב מתייחס למצב של לרציפות מלאה בתשואה והשקעה של כל ההכנסות. מצב של רציפות מוחלטת בהשקעות איננו תרחיש ריאלי ולכן על המשקיע לקחת מקדמי בטחון שיאפשרו לו לעמוד ביעדים שלו.

בחינת עסקה - פרק ז

פרק ז '
השקעות נדל"ן בחו"ל - בחינת עסקה פוטנציאלית

נגמרו התרוצים.
כיצד לקבוע לכל עסקת נדל"ן את המחיר אותו נרצה להציע.

אחרי שלמדנו את השלבים בדרך להשקעת נדל"ן בחו"ל, נרצה להתחיל לבחון הזדמנויות . בכל פעם שנבחן עסקה ברצינות נשאף להגדיר לעצמנו את המחיר עבורנו. המחיר שנקבע יהיה המחיר המקסימלי אותו נרצה לשלם וזאת בתנאי שהוא עומד בקנה אחד עם פרופיל ואסטרטגיית ההשקעה של המשקיע.