חוק הדיור החדש של ספרד מביא איתו שינויים משמעותיים אשר לדעת רבים מעצבים מחדש את המשמעות של נכסים פרטיים וכלכלת שוק חופשי. נציין כי חוק הדיור החדש נועד לשרת את מטרת העל של ממשלת ספרד, והיא הפחתת מחירי השכירות והגדלת ההיצע לצד המלחמה באינפלציה.
עיקרי השינויים בחוק:
באופן מסורתי מחירי השכירות בספרד היו צמודים למדד ה CPI (מדד המחירים לצרכן), חוק הדירות החדש בספרד שינה זאת . לאחר פרוץ מגיפת הקורונה, ממשלת ספרד נתנה פתרון זמני, והגבילה את העלאת השכירות ל 3%. אך במקביל הטילה על הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לקבוע מדד חדש, שישמש את חוזי השכירות, ואמור להיות מתחת לתקן ה CPI על מנת למנוע אינפלציה. החוק החדש מגדיר אזורים בעלי ביקוש גבוה, ומעניק לרשויות המקומיות את ההצדקה להתערב במחירי השכירות ולרסן אותם. במילים אחרות החוק מעניק לעירייה סמכות להתערב בשוק החופשי ולהכתיב מחירים. ומי שלא יציית צפוי לקנסות כבדים, עד היום, מי שהחזיק בנכסים רבים לשכירות (10 או יותר) נחשב למרובה דירות. ובהתאם לכך הוטלו עליו מגבלות שונות (משפטיות, רגולטוריות ופיננסיות. מהיום המספר הצטמצם, ומי שמחזיק ב 5 נכסים או יותר (או שטח בנוי של 1500 מ“ר) נחשב למרובה דירות. ולפיכך חל עליו מדד עדכון שכירות שונה, נכסים שלא הושכרו במהלך תקופה של לפחות 5 שנים, יחול עליהם המדד החדש. בנוסף תקופת חידושי השכירות בחוזי שכירות ארוכי טווח התארכה.
חיזוק הגנת הדיירים:
החוק החדש בין היתר מטיל על כל בעלי הדירות לשלם עבור עמלות תיווך והוצאות נלוות לחוזה השכירות. בעבר חובה זו חלה רק על בעלים משפטיים ולא בעלים פיזיים, ואילו היום היא חלה על כולם.
לפני החוק נערכו חוזים המחריגים את חוק הדיור. למשל, על מנת לעקוף את מגבלת עדכוני השכר שהוטלה על ידי הממשלה, החריגו משכר דירה הוצאות שונות כמו מיסים מקומיים ואגרות אשפה. מהיום לא ניתן לעשות זאת. לגבי בנייה חדשה או שיפוץ נכסים קיימים, יש להקצות אחוזים מסוימים לדיור מסובסד. החוק החדש מעלה את אחוזי הדיור המסובסד.
עבור פרויקטים חדשים יש להקצות 40% (לעומת 30% בעבר). ועבור שיפוץ נכסים קיימים, יש להקצות 20% (לעומת 10% בעבר). החוק החדש מעניק הגנה חזקה יותר על דיירים. למשל פינויים הקשורים לאי תשלומי משכנתא נאסרו עד מאי 2028. המשמעות היא שמלווים לא יוכלו לעקל נכסים עבור דיירים פגיעים בכזו קלות. כמו כן הרשויות המקומיות יידרשו לספק מגורים חלופיים.
Opmerkingen