בעשור האחרון עשרות אלפי ישראלים רכשו נכסים על אדמת ספרד. בכתבה זו ריכזנו עבורכם את כל המידע שישמש אתכם ביום שתחליטו למכור את אותו הנכס (כמו שאומרים, לגזור ולשמור). אך לפני הכל, חשוב שתדעו שעסקה של מכירת נכס בספרד, בטח למעוניינים במקסום מחיר המכירה, דורשת סבלנות ואינה מתבצעת מהיום למחר. על פי הנתונים של אתרי הנדל"ן בספרד, מכירה של עסקה ממוצעת בספרד מתפרשת על פני כ-10 חודשים.
כמובן, שהשאלה הראשונה שאתם צריכים לשאול את עצמכם בצומת ההחלטה היא, האם זה הזמן למכור את הנכס שלכם בספרד? מחירי הנכסים בספרד עלו ב-4.68% בממוצע מתחילת שנת 2019 ועד תחילת מגיפת הקורונה בתחילת 2020. שיעור נמוך יחסית לעליות המחירים חדות שהתאפיינו בשנים 2014-2019. לאחר מכן הגיעה מגפת הקורונה שהקפיאה את שוק הדיור עד להתעוררותו מחדש, אותו הובילו המשקיעים הזרים שחזרו להשקיע בספרד בהמוניהם במהלך 2022.
מצב שוק הינו משתנה מאוד, דינמי וקשה לחיזוי מכיוון שישנם כוחות שונים ורבים המשפיעים עליו. לפני כניסה לתהליך מכירה חשוב שתעשו קצת שיעורי בית ותבדקו את מצב השוק והמגמות באתרי הנדל"ן הספרדיים המרכזיים. אתר idealista לדוגמה, מציג גרף מגמה יפה אשר מאפשר חיתוכים רבים וצפייה במגמות לפי אזורים ספציפיים.
בגרף מטה, המציג את המחירים במדריד משנת 2006 ועד היום, ניתן לראות את ירידת המחירים שהחלה בשנת 2008, בעקבות מספר הסאב-פריים, ההתאוששות האיטית שהחלה בשנת 2013, הקפיצה החדה בשנת 2017, הירידה הקלה בתקופת הקורונה והמשך העלייה עם סופה. ברבעון האחרון ניתן לראות ירידה קלה של 1.1% ביחס לאוקטובר 2022:
מגמת מחירי הדירות במדריד:
איך לבחור סוכני נדל“ן בספרד והאם בכלל צריך אותו?
אם יש לכם מכרים המנוסים בעסקאות נדל“ן בספרד, תוכלו לנסות לפנות אליהם ולקבל המלצות. ואם אין, תוכלו לנסות לפנות לחברות ישראליות או לסוכנויות נדל“ן ספרדיות.
העמלות של סוכני הנדל“ן בדרך כלל נעות בטווח של 3%-5%, כתלות במוצר וגודלו. חשוב לוודא שישנו הסכם ברור ואינפורמטיבי הכולל את כל העלויות שעליכם לשלם מעבר לעמלות סוכנות הנדל“ן. כמובן שניתן למכור גם נכס באופן עצמאי, אך הדבר קצת יותר קשה למי שמתגורר בישראל.
אולם, במידה ותחליטו להיות עצמאיים תוכלו פשוט לתלות שלט למכירה על המרפסת וכמובן לפרסם מודעה באינטרנט באתרי הנדל"ן המובילים בספרד. לאחר מכן תצטרכו לענות לפניות, בספרדית כמובן, להראות לאנשים את הבית ולהשקיע זמן רב במכירת הנכס. אם אינכם נמצאים בספרד באופן קבוע, זה לא מעשי.
קחו עורך דין ספרדי ותלכו איתו לנוטריון
בספרד אין חובה לקחת שירותים של עו"ד לצורך תהליך מכירת נכס. אך רצוי מאוד שיעמוד לרשותכם עורך דין דובר אנגלית. הוא יכול להעניק לכם ייעוץ בכל הסוגיות המשפטיות וסוגיות המיסוי, וגם לערוך את החוזים הקודמים (ARRAS, RESERVA) לחוזה המכירה אצל הנוטריון - עליהם הסברנו בכתבה נפרדת. ביום המכירה, אצל הנוטריון, יהיה עליכם לחתום על הניירת הרלוונטית, לבדוק ששולמו כל המיסים במכירת נכס בספרד. המוכר והקונה צריכים לבחור נוטריון, תפקידו הוא ניטרלי ומטרתו להבטיח כי הכל נעשה נכון.
הנוטריונים בספרד פועלים על פי תעריף סטנדרטי ואין צורך לבצע השוואות מחירים ומקובל בספרד שהקונה משלם את שכר הנוטריון. אם יש לכם עורך דין מטעמכם, הוא יכול להיפגש עם הנוטריון (דרוש ייפוי כוח), לבצע את כל ההליכים מולו ולחסוך לכם נסיעה. לאחר החתימה על המסמכים, הנוטריון יודיע ללשכת רישום המקרקעין על ביצוע העסקה וישלח לכם עותק של שטר הבעלות החדש.
צפו בסרטון - למה אתם חייבים עו"ד ספרדי שיצטרף אליכם לרכישה\מכירת נכס:
הכינו את המסמכים - אלו הם המסמכים הדרושים לצורך מכירת נכס
ישראלים המחזיקים נכסים בספרד לרוב נעזרים בחברת ניהול אשר ברשותה וברשות העו"ד שבצע את רכישת הנכס נמצאים רוב המסמכים הדרושים למכירת הנכס, להלן הרשימה:
• שטר הבעלות על הנכס.
• הוכחת תשלום ארנונה - IBI
• העתקי חשבונות של השירותים השונים - מים, חשמל, גז, ועד בית - העדר חובות
• פרטי תקנון הקהילה.
• רשימת הריהוט שכלול במכירה.
• פרטי התושבות (כרטיס Residencia אם יש לכם מעמד תושב בספרד) או NIE לתושב זר
תהליך המכירה
עיקר הנטל הבירוקרטי בתהליך המכירה מוטל על הרוכש. עליו לבצע את בדיקות הנאותות משפטית, לערוך את שיקוליו הכלכליים ולהחליט האם הוא רוצה לרכוש את הנכס.
במידה והקונה מעוניין בנכס, עורך הדין יכין חוזה פיקדון לחתימת שני הצדדים. על מנת להבטיח את מחויבות הצדדים לעסקה יש לשלם פיקדון, העומד בדרך כלל על 10% מסכום המכירה שעליו הוסכם ולחתום על חוזה הנקרא אראס (ARRAS).
חוזה זו מגדיר תאריך לביצוע העסקה. במידה והקונה נסוג מהחלטתו, הוא יפסיד את סכום הפיקדון. במידה והמוכר נסוג מהעסקה, הוא צפוי לשלם סכום פיצוי כפול לקונה.
עסקת המכירה נחתמת במעמד שני הצדדים ו/או נציגיהם המשפטיים אל מול הנוטריון. כמובן שאם אינך נוכח בפגישה, יש לערוך ייפוי כוח לעורך הדין. לאחר שתחתם העסקה, הנוטריון יעביר את המסמכים ללשכת רישום המקרקעין.
העלויות של מכירת נכס בספרד
באופן טבעי ישנן עלויות ואגרות שונות שעליכם, בתור מוכרים, לשלם:
* עמלת תיווך (כמפורט מעלה)
* תעודת ביצועי אנרגיה (כ 150-500 אירו) במידה ולא קיימת לדירה.
* מס רווחי הון - זהו מס על הרווח (ההפרש בין מחיר הקנייה למכירה). שימו לב כי ניתן לנכות מהרווח את הסכומים שהשקעתם בבית ועלויות המכירה. שיעורי המס נעים בטווח של 19%-23%. ישנן גם נסיבות המעניקות לכם פטור; מי שגר בספרד במשך שלוש שנים, ומשתמש בכספי המכירה לרכישת בית מגורים אחר (בו יתגורר בשלוש השנים הקרובות), פטור ממס. שימו לב שזה יכול להיות בית גם במדינות אחרות החברות באיחוד האירופי. מומלץ מאוד להתייעץ עם עורכי דין או יועצי מס, מדיניות המס משנתה מידי פעם ואנשי המקצוע יכולים לסייע בתכנון מס אופטימלי.
* מס Plusvalía - זה מס עירוני המחושב לפי ערך הקרקע ומספר השנים שעברו מאז רכישתה. מס זה מוטל על המוכר, אך ניתן לגלם אותו במחיר הנכס. יש לשלם אותו תוך 30 יום מהמכירה, והוא עומד על כמה מאות אירו.
מיסוי בעלי נכסים שאינם תושבים
אם אינך מחזיק בתושבות ספרדית, הרוכש נדרש לשלם מס בסך 3% ממחיר הרכישה. סכום זה יקוזז מכל חוב שעלייך לשלם בגין מס על רווחי הון. עליך לשלם את כל החובות בתוך 30 יום ממעוד המכירה, במידת הצורך ניתן להגיש בקשה להחזר.
כיצד ניתן לזרז סגירה של עסקה
כאמור, עסקה ממוצעת נמשכת כ 10 חודשים. אך לעתים אנשים רוצים לזרז הליכים. במידה ותרצו להשלים את העסקה במהירות, במסגרת האפשרי, כדאי לשים דגש על הדברים הבאים:
* הכינו את הבית למכירה. על מנת למצוא קונה במהירות צריך לוודא שהבית אטרקטיבי. בגדול הבית שלכם צריך להיראות טוב, נקי ומסודר. ניקיון יסודי, סידור הבית, טיפול במפגעים… אלו הם הדברים הבסיסיים.
* השקיעו בשיווק - חשוב להשתמש בתמונות טובות ואיכותיות המשדרות כי זהו נכס אטרקטיבי .
* יש לבקש מחיר הוגן . היכולת שלכם למכור את הבית במהירות מושפעת מאוד מהתמחור. יתכן כי לא תשיגו את המחיר שהייתם רוצים, ואם תרצו לזרז את המכירה תצטרכו להתפשר על המחיר.
* הכינו מראש את כל המסמכים, כך שיהיה ניתן להתחיל את ההליכים הבירוקרטיים מול הנוטריון ברגע שיבוא הרוכש. כך תחסכו עיכובים מיותרים.