חוק השכירות בספרד קובע כי זכותו של דייר המשכיר דירה לתקופה של שנה, להאריך את תקופת השכירות ב-4 שנים נוספות (אם בעל הנכס הינו חברה - 6 שנים). כמו כן, החוק קובע שלמשכיר מותר להעלות את שכר הדירה בצמוד למדד, אך לא מעבר לכך. על כן, לא אחת עולה השאלה, טרם אדם משכיר את דירתו, האם יוכל למכור את הנכס עם שוכר המתגורר בדירה. ומה הפתרון העומד בפניכם אם כבר השכרתם את דירתכם לטווח ארוך וברצונכם לסיים את חוזה מוקדם מהצפוי?
כל התשובות בהמשך הכתבה.
סוגי חוזי השכירות בספרד
סוגי הסכמי השכירות בספרד מתחלקים ל-3: שכירות ארוכת טווח (שנה או יותר), בינונית (פחות משנה ויותר מחודש) וקצרה (פחות מחודש). לכל אחת מהאופציות הנ"ל ישנם יתרונות וחסרונות, משמעויות משפטיות, מיסוייות ומסחריות שונות, שחייב כל בעל נכס בספרד להכיר. בעל דירה המעוניין להשכיר את דירתו, אולם רוצה לשמור לעצמו את האופציה למכור, חייב להכיר היטב את המשמעויות וההשלכות השונות של סוגי השכירות. לקריאה מפורטת אודות סוגי חוזי שכירות בספרד לחצו כאן לכתבה שפורסמה בעבר בנושא.
שורה תחתונה, ניתן למכור דירה מושכרת, אבל האם זה פשוט?
ברמת העיקרון, אין שום מגבלה אשר תמנע מבעל דירה למכור את הדירה, גם כאשר היא מושכרת. אך מצד שני, יש לבדוק את נסיבות המקרה ויתכן שחלות על בעל הנכס מגבלות.
על פי החוק בספרד, לשוכר טווח ארוך קיימת זכות סירוב ראשונה למכירת הדירה, ועומדת בפניו הזכות להשוות את ההצעה. כל זאת בתנאי שלא צוין אחרת בחוזה השכירות. כלומר ניתן להחתים אותו (את השוכר) מראש במסגרת החוזה על ויתור על זכות זו וטוב לעשות כן.
במידה והשוכר ויתר על הזכות, על בעל הדירה רק לתת לו התרעה מראש של לפחות 30 יום.
זכות סירוב ראשונה של שוכר טווח ארוך
זכות הסירוב הראשונית מעוגנת בחוק ותקפה בחמשת השנים הראשונות של החוזה, או שבע שנים אם המשכיר הינו אישות משפטית (חברה). עפ"י חקיקה ישנה יותר משנת 1964, וישנם חוזי שכירות ותיקים שהיא תקפה לגבם, המחייבת את המוכר לתת לדייר זכות סירוב ראשונית. אם הדייר אינו מציע הצעה נגדית לרכישת הדירה, יתכן כי תוכלו למצוא מוצא משפטי אם ההצעה שקיבלתם גבוהה מהיוון שכר הדירה. בפועל, רוב שוכרי הדירות אינם בעלי יכולת כלכלית לרכישת הדירה בה הם מתגוררים.
חוק המשכנתאות בספרד מאפשר לך למכור את הנכס
החוק הספרדי מאפשר לרוכש הדירה אפשרות להשתחרר ממגבלת 5 השנים (או 7 לאישיות משפטית) וזה מוגדר בסעיף 34 לחוק המשכנתא בספרד. בכפוף לתנאים בחוק, ניתן להשתחרר מהחוזה מול הדייר תוך כדי תשלום פיצוי. הפיצוי הוא שכר דירה של חודש אחד עבור כל שנה שנותרה לצורך השלמת המגבלה של 5/7 שנים. לדוגמה, אם מדובר בשוכר שהוא אישיות משפטית, ועברו 4 שנים, נשארו עוד 3 שנים עד שבעל הנכס יוכל להשתחרר מן החוזה. מנגד, ניתן לשלם לדייר סכום השווה לשכירות של 3 חודשים ולסיים את החוזה באותו הרגע.
האם יהיה לי קשה יותר למכור דירה מושכרת?
החוקים השונים המגינים על שוכרי הדירות בספרד והכח הרב הנמצא בידיהם, הופך את בעלי הדירות לבררנים בכל הנוגע לבחירת שוכרים. בעלי דירות רבים דורשים תשלום מראש של דיפוזיט בגובה 2-6 חודשים למקרה של אי תשלום שכ"ד או חשבונות. אחרים דורשים מהשוכרים להציג מידע רב במטרה להבין את מצבם האקונומי ויש כאלו העושים ביטוח שכירות בספרד המבטיח את תשלום דמי השכירות במקרה של דייר בעייתי.
על כן, בשונה מהנהוג בישראל, בה משקיעים רבים שמחים לרכוש דירה מושכרת, בספרד, רוכשים רבים מעדיפים שלא "לרשת" שוכרים שהוכנסו לדירה טרם הרכישה ומעוניינים לבחור את השוכר בעצמם. בעלי דירה המעוניינים בכל זאת לשמור לעצמם אופציה למכור נכס מושכר, חייבים לנקוט במשנה זהירות ולפעול בצורה מאוד יסודית בכל הנוגע לבחירת השוכר, בחינת רקע ואישור השוכר ע"י חברת הביטוח הקפדנית שנותן גושפנקה על היציבות הכלכלית של השוכר.