הפחתת מיסוי לבעלי דירות פרטיות בספרד - חוק הדיור החדש 2023 של ספרד יוצא לדרך

ב-25 במאי 2023 יכנסו לתוקף חוקי הדיור החדשים של ספרד. חוקים מהותיים ומשמעותייים שחייב להכיר כל מי שברשותו דירה בספרד או מתכוון לרכוש כזאת. החוק יווצר הפרדה בין גופים המחזיקים מספר גדול של דירות (מעל 5), לבעלי דירות פרטיים שמחזיקים בפחות ואלו ייהנו מהטבות מס במטרה לעודד ולהקל על שוכרי הדירות באזורי הביקוש בספרד. כל זאת בכתבה הבאה

בספטמבר 2020 פרסמנו כתבה אודות חוקי הדיור של ברצלונה. באותה כתבה גם סיפרנו כי החוק עתיד להיגנז ע"י הממשלה הספרדית וכך אכן קרה. בהמשך סיפרנו לכם על המחסור העצום שנותר בשוק השכירות הספרדי ואיתו על התפוצצות מחירי השכירות, וכן על המתיחות בממשלה הספרדית במסגרת הרצון להעביר את חוק הדיור ברמה הלאומי. כעת אחרי כשנה שהחקיקה בנושא הייתה תקועה, בסוף חודש מאי 2023, וממש בסמוך לבחירות האזוריות שיתקימו ב 28.5.2023, ולא במקרה, עתידים להתפרסם החוקים החדשים והפעם יכללו את כל ספרד.

חוקים חדשים בנוגע לדירות להשכרה בספרד 2023

תקציר העניינים - חוק השכירות הספרדי

בגדול, החוק החדש מייצר פיקוח על דמי השכירות באזורי הביקוש בספרד אשר קיבלו את הכינוי Zona tensionada ("אזורי לחץ"). במסגרת החוק הוצג מדד (אינדקס) חדש, כמפורט מטה, שלפיו יקבעו מחירי השכירות ולא יהיה ניתן לחרוג מהם. הרגולציה גם קובעת שמי שמחזיק כמות גדולה של דירות, להלן יותר מ-5, ייזכה לכינוי Gran Tenedor, בתרגום חופשי "יישות מרובת נכסים" אשר תזכה לייחס מיוחד כמפורט בהמשך. בעבר, טרם מגיפת הקורונה נדרשו 15 דירות על מנת לזכות לכבוד המפוקפק, בתקופת הקורונה ירדה ההגדרה לכדי 10 נכסים וכיום כאמור ההגדרה חלה על יישות שברשותה 5 נכסים ומעלה. הרעיון המסתתר מאחורי הגדרה זו הינו סוציאליסטי במהותו ומאפשר התייחסות שונה בין אלו שיש להם מעט לבין אלו שיש להם הרבה.

מנגד, לא איחרה להגיע הביקורת, האופוזיציה והמגזר הפרטי מבקרים את החוק החדש שלטענתם אינו מעניק פתרון כולל לשוק השכירות הספרדי ולטענתם צפוי להפחית את היצע הדירות לשכירות ורק להגדיל את הלחץ. בהצבעת קונגרס אושר החוק ברוב של 176 תומכים מול 167 מתנגדים ונמנע אחד. המפתח להצלחת הממשלה הייתה גיוס תמיכת של המפלגות ERC ו-Bildu. זאת לאחר שנה שהחוק היה תקוע בשל חוסר הסכמה. בעקבות אישור החוק, מפלגת PNV הזהירה כי ממשלת הבאסקים תפנה לבית המשפט החוקתי בטענה כי מדובר בעקיפת סמכויות. טענה שגם עלתה ממחוזות אוטונומיים אחרים.

ממשלת ספרד מתכננת להעביר את החוק לאישור הסנאט בהקדם האפשרי. הממשלה מעוניינת שההסכם יכנס לתוקף לפני הבחירות האזוריות והמוניציפליות אשר יערכו ב 28 במאי 2023.

עיקרי החוק החדש ומטרותיו

חוק הדיור החדש נועד לסייע לאזרחים לרכוש ולשכור דירות במחיר בר השגה, להגדיל את היצע הדיור הציבורי, להסדיר פינוי דירות וכן לטפל ולהסדיר נושאים נוספים הכרוכים בשוק הנדל"ן של ספרד. להלן סקירה של הנקודות המרכזיות של החוק החדש:

הגבלות על העלאת שכר הדירה

בעבר הוצמדו דמי השכירות בספרד, בחוזי שכירות ארוכי טווח למדד המחירים לצרכן. אולם כשזו קפצה ונוצרה אינפלציה יצאה תקנה זמנית אשר מגבילה את העלאת דמי השכירות. נכון לעכשיו על פי התקנות התקפות עד לסוף שנת 2023, כפי שתיארנו בכתבה אודות עדכון שכר הדירה בעת חידוש החוזה, לא יכול בעל נכס לעלות את שכ"ד מעל ל-2% בשנה. בשנה הבאה המגבלה תעלה ל-3%. אך על פי החוק החדש, החל משנת 2025 אינדקס שכר דירה יורכב מחדש, ומחירי שכר הדירה יוצמדו לאינדקס זה, זאת במקום כאמור ההצמדה למדד המחירים לצרכן (CPI) כי שהיה נהוג בעבר. כעת תדרש הממשלה הספרדית לעבוד ביחד עם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (INE) על מנת לבנות את המדד לפני סוף השנה הבאה.

מדד האינדקס החדש מתוכנן להיות יותר יציב, ונמוך יותר מאשר מדד המחירים לצרכן. השוכרים גם אמורים להנות מהארכות חוזה על בסיס שנתי, ועד מקסימום 3 שנים.

לא ניתן להחריג את חוק הדיור מהחוזה

לכל המתחכמים, ייקבע במסגרת החוק כי לא יהיה ניתן להחריג חוזים מתקנות החוק גם אם הדבר נעשה בהסכמת שני הצדדים. בנוסף נאסר על בעלי הדירות להעלות את שכר הדירה באמצעות תוספת של הוצאות חדשות שלא התבקשו לשלם עליהן קודם כגון חשבון ארנונה ועד בית, אינטרנט וכדומה. החוק החדש מטיל על בעל הנכס לשלם את כל ההוצאות והאגרות עבור הנכס.

הכרזה על אזורי לחץ - Zona Tensionada

החוק החדש מתיר לרשויות, הכוללות רשויות מוניציפליות וקהילות אוטונומיות, להכריז על אזורי לחץ בהם יש ביקוש גדול לדירות בשכירות, כאשר מתקיים אחד משני התנאים הבאים:

- כאשר שכר הדירה מהווה יותר משלושים אחוז מההכנסה של משקי הבית באותו האזור.

- כאשר המחיר עלה ביותר מ-3% מעל מדד המחירים לצרכן בחמשת השנים האחרונות.

הרשויות יכולות להכריז על אזור לחץ לתקופה מקסימלית של 3 שנים. לאחר מכן יש לבחון את הנושא שוב, וניתן להאריך את המועד על בסיס שנתי, בהתאם לנסיבות.

חוזים בתוקף באזורי לחץ

החוזים באזורי הלחץ יהיו כפופים לתקרת העלאת שכר הדירה (2% בשנת 2023, 3% בשנת 2024). והחל משנת 2025 יהיו כפופים למדד החדש. כאשר תסתיים תקופת הארכת החוזה, השוכר רשאי לבקש הארכה שנתית, עד לתקופה של 3 שנים. כאשר במהלך תקופה זו ימשיכו לחול התנאים של החוזה אשר בתוקף. יוצא הדופן הוא שבעל הנכס מעוניין להשתמש בנכס לצורך מגוריו או מגורי קרובי משפחתו.

חוזים חדשים באזורי לחץ

על חוזים חדשים יחולו תקנות מעט שונות מאשר החוזים בתוקף, תוך כדי הבדלה בין דירות בבעלותם של מרובי דירות (Gran Tenedor) , לעומת בעלי מספר קטן של דירות.

עבור פחותי דירות , כאמור, שיעורי העלאת שכר הדירה שבתוקף ימשיכו להיות 2% בשנת 2023 ו 3% בשנת 2024. והצמדה למדד החדש החל משנת 2025.

אולם, החוק החדש יאפשר העלאת שכר הדירה עד למקסימום של 10%. זאת במקרה שהתבצעה השבחה של הנכס, בשנתיים האחרונות, לצורך חיסכון באנרגיה ו/או שיפור נגישות.

אבל,עבור מירב הדירות יקבע מדד מחירים שלא יעלה על המדד החדש שייווצר בשנת 2025.

ומה קורה לגבי חוזים לגבי דירות חדשות? אם דירה מושכרת בפעם הראשונה (דירת קבלן), או שלא הושכרה בחמשת השנים האחרונות, יהיו תקפות לגביה ההגבלות של מדד המחירים לצרכן.

תמריצי מס לפחותי דירות (מי שבבעלותם פחות מ-5 דירות)

על מנת לעודד את ההיצע של דירות להשכרה בספרד, במחיר בר השגה, פחותי דירות יזכו לתמריצים פיסקליים (מיסויים) באמצעות הפחתת ההכנסה החייבת במס. הפחתה זו תיכנס לתוקפה ב-1 לינואר 2024, והיא תורגש בתשלומי המסים של 2025.

עבור חוזים חדשים, נקבעה הפחתה של 50%, אשר יכולה להגיע אף ל 90% במידה והחוזה מתייחס לאזור שהוגדר כאזור לחץ. להלן שיעורי ההפחתה:

* 90% הנחה - מי שיוריד את שכר הדירה שלו - במידה ונחתם חוזה שכירות חדש באזור לחץ, ובו יש ירידה של לפחות 5% בשכר הדירה בהשוואה לחוזה הקודם.

* 70% הנחה - השכרת דירה לצעירים בגילאי 18-25

* 60% הנחה - דירות ששופצו וחודשו- כאשר התבצעו שיפוצים להשבחת הנכס בשנתיים האחרונות, בהשקעה המהווה לפחות 10% מעלות הנכס, והעלאת שכר הדירה לא תעלה על 10%. חשוב לציין כי החוק חל על תושבי מס ספרדיים בלבד. את הטבות המיסוי יקבלו בעלי הדירות באמצעות הדוח האישי שיגישו ולכן איננו חל על תושבים זרים.

דירות רפאים - מיסוי גדול. או במילים אחרות, אל תשאירו את הדירה שלכם ריקה!!

החוק מגדיר בית ריק כבית שלא התגוררו בו במשך יותר משנתיים באופן רציף, למעט מקרים מוצדקים. בטרם בית יוכרז כבית שאינו בשימוש יתקיים לבעל הנכס שימוע. בספרד קיים כבר היום מיסוי על דירה ריקה בספרד. כעת, על מנת לעודד בצורה חזקה יותר, צירוף של דירות ריקות לשוק השכירות, מועצת העיר יכולה להעלות את המיסוי על בית ריק ב-150%. כיום עומד המיסוי על 1% מ 25% שווי הנכס הקדסטרלי, כמפורט בכתבה, ועל 50% כאשר מדובר בבעל נכס המחזיק לפחות 4 בתים. במידה והנכס עמוד ריק 3 שנים, התוספת יכולה להגיע ל-100%. לאחר מכן ניתן להעלות אותו בעוד 50%. במידה ומדובר בנכסים שלבעלים יש שתי דירות או יותר באותה רשות מקומית.

הגדלת היצע בדיור הציבורי למעוטי יכולת בספרד

דיור ציבורי ייהנה מהגנה קבועה, ולא יהיה ניתן להחריג אותו מהחוק. התנאים הבסיסיים יוגדרו ברמת המדיניות, אשר יקבעו מדיניות של הגנה קבועה על דיור ציבורי, או סובסידיות לקידום דיור ציבורי על שטחים ייעודיים. בכל שאר המקרים נקבעת תקופת פסילה של 30 שנה.

קידום דיור מוגן במחיר מוגבל - עתודות הקרקע השמורות לדיור מסובסד יעלו מ-30% ל-40% בפרויקטים חדשים. ומ-10% ל-20% בקרקע אורבנית.

להמשך קריאה אודות המיסוי על נדל"ן בספרד לחצו כאן