שוק השכירות של ברצלונה רותח. תוך 5 שנים בלבד טיפסו שם מחירי השכירות ב-30%. בברצלונה, כמו בת"א, בזכות הביקושים הגבוהים הקפידו בעלי הדירות לעלות את מחירי השכירות באופן קונסיסטנטי ובלי הרבה נקיפות מצפון. אותן עליות חדות הובילו לאישור החוק המגביל את מחירי השכירות בעיר. אולם טרם נאמרה המלה האחרונה, החוק צפוי ליפול בפרלמנט במדריד תוך מספר חודשים.
לאחר שנים של נסיונות, על רקע משבר הקורונה והעלייה באבטלה, בתאריך 18/9/20, הצליחו ארגוני השמאל בקטלוניה להעביר חוק להגבלת גובה דמי השכירות במחוז. החוק יוחל אך ורק על דירות חוזי שכירות לטווח ארוך אשר ממוקמות באזורי הביקוש בלבד.
החוק שומר על השוכרים והחלשים אבל מה עם בעלי הדירות והמשקיעים?
מטרת החוק הינה לאפשר מספיק דיור "בר השגה" לכלל האוכלוסיה באזורי הביקוש. בכך מגן החוק על השוכרים ועל אלו המתקשים לעמוד בקצב עליית המחירים. אולם, בצידו השני של המטבע, פוגע החוק בבעלי הדירות והמשקיעים, שעבורם מהווה לעיתים ההכנסה חלק מהותי מהתקבולים החודשיים המשמשים למחייה. כמו כן בעלי דירות אשר נטלו משכנתאות בספרד עלולים להיכנס לקשיים בהחזרים החודשיים.
הגדרת אזורי הביקוש, כלשון החוק, עפ"י 3 מדדים:
1) מחיר השכירות הממוצע של הדיור באותו אזור, חווה צמיחה מתמשכת בשנים האחרונות, כך שניתן לראות בבהירות כי הוא גבוה יותר מהשכירות הממוצעת בחבל קטלוניה.
2) נטל עלות השכירות המשוערת, עולה בממוצע על 30% מההכנסה הרגילה של דיירי הבית בתקציב האישי או המשפחתי של משק הבית, או שמחיר השכירות הממוצע עולה על 30% מההכנסה הממוצעת של אנשים מתחת לגיל 35.
3) בחמש השנים האחרונות מרגע ההכרזה על אזור הביקוש, הצטברה צמיחה בין שנתית של לפחות 3 אחוז מעל השיעור הבין-שנתי של מדד המחירים לצרכן של קטלוניה.
החרגות, אילו חוזי שכירות לא יחוייבו לעמוד בהגבלת דמי השכירות:
- חוזי שכירות תיירותיים, עונתיים או תקופתיים - שמשכם פחות משנה (טווח בינוני\קצר) .
- חוזה שכירות של חדר אחד כחלק מדירה.
- חוזים שנחתמו לפני 1 בינואר 1995
- חוזים שנחתמו במסגרת דיור מוגן, שהינם בכל אופן, לרוב, נמוכים באינדקס.
אופן קביעת המחיר המיוחס לנכס
מחיר השכירות המקסימאלי, נקבע עפ"י מדד הייחוס של מחירי השכירות שנקבעו ופורסמו על ידי מחלקת הדיור במחוז קטלוניה. על פי החוק, חובת קביעת מחיר השכירות חלה על המשכיר שכן עליו לצרף לחוזה השכירות את המסמך שהופק על ידי מערכת מדדי מחירי השכירות ולהוסיף אותה כנספח להסכם. מחיר השכירות נקבע עפ"י גדול הדירה (מ"ר רשום). בעל הנכס יוכל להעלות את שכ"ד במידה ושיפץ אותה בשנה האחרונה וזאת בהתאם להון שהושקע בשיפוצה. כמו כן מחיר השכירות יוכל לעלות בעוד 5% בהינתן מאפיינים נוספים כגון מעלית, חניה, ריהוט, מערכת חימום או קירור, גינה, מרפסת, בריכה, נוף מיוחד וכו'.
אולם, טרם נאמרה המלה האחרונה - צפי לביטול החוק בפרלמנט הספרדי במדריד
בעקבות ערעורים שהוגשו ע"י ארגונים המתנגדים לחוק, בתוך מספר חודשים, צפוי החוק להגיע לדיון בפרלמנט הספרדי אשר ממוקם במדריד. נכון להיום רוב יושבי הפרלמנט מתנגדים להתערבות בשוק השכירות ולהשלכות החוק על בעלי הדירות ועל שוק הנדל"ן הספרדי באופן כללי. על כן צפוי החוק, במתכונות הנוכחית, להתבטל. אנחנו כמובן נמשיך ונעדכן בבלוג לגבי ההתפתחויות.