את הוובינאר העביר אסף לבנת, בתאריך 30 לאפריל 2020, בשיתוף קבוצת הפייסבוק - "השקעות נדל"ן בחו"ל - פורום יועצים ושיתוף מידע". הוובינאר עסק בכל הקשור לאיתור הזדמנויות נדל"ן לאחר משבר וב"נכסי מצוקה" היוצאים לשוק בתקופות כאלו בדיוק.
במה יעסוק הוובינאר ואיך הוא הולך להתנהל
"אנחנו הולכים לדבר הערב על הדרך לאתר ולהרוויח מהשקעות נדל"ן בתקופה של משבר, רכישה של נכסי מצוקה והזדמנויות אחרות שנדבר עליהן. אני בעצם אעשה את הסשן הזה בצורה של מחצית מהזמן אני אציג את המצגת, יהיה זמן לשאלות, אתם יכולים לרשום גם תוך כדי תנועה, אני רואה את זה. ובחצי המצגת אני אענה, נעשה איזו הפסקה ונמשיך הלאה. המטרה היא שנשב לא יותר משעה, זו תהיה המסגרת. אנחנו בעצם נתחיל עם התכנית שלנו להערב. על מה אנחנו הולכים לדבר. אני אעשה לכם היכרות קצרה איתי ועם החברה לפני שנצא לדרך. אחרי זה נדבר על שוק הנדל"ן, באופן כללי, ננסה להבין קצת מה קורה פה. שומעים המון רעשים, לפחות אני, שאני כל הזמן בתקשורת. מאמין שגם אתם. שומע הרבה מאוד דעות וספקולציות לגבי העתיד. ננסה קצת להוריד את זה לקרקע, לספר לכם קצת איך אני רואה את הדברים. אחרי זה נדבר על מודל משולש הערך, שהמטרה שלו בסוף היא להבין בכלל מה אנחנו מחפשים. להבין אם אנחנו, מה אנחנו קוראים הזדמנות. כי אם לא נדע מה אנחנו מחפשים, גם לא נדע למצוא אותה ואחרי זה נגיע לתכל'ס, איך לאתר. אחרי שנבין מה אנחנו מחפשים, נבין גם איך למצוא את זה."
קצת על החברה שלנו, 'נדל"ן ספרד'
"אז בקצרה, על החברה, קצת עלינו... חברה משפחתית, למי שמכיר, את אפי לבנת, שהקים את האג'נדה ואת החברה לפני יותר מ-30 שנה, אני הצטרפתי אליו לפני כ-15 שנה. יש לחברה הרבה ניסיון של השקעות בארץ ובחו"ל. אני בן 38, מהוד"ש, עם שלושה ילדים. הפעילות של ההשקעות שאנחנו עושים, מתחלקת להשקעות שלנו ולהשקעות שאנחנו עושים יחד עם משקיעים. עיקרי הפעילות שלנו בספרד, מתחלקים ל-2: יש לנו את הפעילות שאנחנו מבצעים עבור משקיעים פרטיים, שרוכשים נכסים על שמם בטאבו. עסקה מאוד פשוטה, ניתן לרשום נכסים בטאבו על שם משקיעים זרים. החצי השני של הפעילות שלנו, או... אפשר להגיד קצת יותר מחצי, זו פעילות קצת יותר מורכבת שאנחנו עושים עבור קבוצות השקעה. שם אנחנו עושים גם בנייה מקרקע, גם קרנות להשקעה, אנחנו רוכשים נכסים מבנקים, או מבעלי נכסים לפני עיקול ועל זה אנחנו נדבר יותר באריכות בהמשך. בואו נצא לדרך."
מה מצב שוק הנדל"ן הספרדי? האם בן אדם שרוצה עכשיו לקנות דירה יכול להוציא את העסקה לפועל?
"המון אנשים שואלים אותי 'מה קורה בשוק הנדל"ן בספרד?
האם מורגשות ירידות? האם יש תנועה?' התשובה שלי היא די חד משמעית. כרגע השוק בספרד, כמו ששמע מי שנכנס בתחילת הדרך, בעצם שהכל עומד. השוק כרגע בספרד נעול, המשמעות היא שאי אפשר לגשת לנוטריון, גופים מסוימים כמו בנקים וקניון, יכולים לעשות עסקאות קצת יותר דחופות, אבל בתור עסקאות פרטיות, לדוגמא שבן אדם רוצה לבוא ולקנות דירה – הוא כרגע לא יכול להוציא את העסקה או אפילו פרויקט קצת יותר גדול. הנוטריונים סגורים, אי אפשר להוציא עסקאות לפועל. המשמעות היא שאנחנו נתחיל לראות השפעות של השוק, רק אחרי שהם יצאו מההסגר בספרד, זה נכון גם לישראל. אנחנו מדברים פה קצת יותר גלובאלי, זה נכון גם לשאר מדינות העולם. כמו שאני רואה את זה, עד עכשיו היינו בסוג של Trash-Talk, כל אחד דיבר ואמר והציג מה הוא חושב, אבל אנחנו הולכים לראות בהמשך את ההשפעות. עוד מעט ננסה להבין בעצמנו מה הולך להיות ולהעריך, אבל בואו נתקדם לזה. הניסיון כמו שאני רואה את זה היום להבין מה קורה בשוק, מבוסס הרבה על מסקנות העבר וכמו שאני רואה את זה, המשבר הנוכחי לא מושפע, אין לו את אותם אלמנטים שהיו במשברי העבר. זאת אומרת, משבר הסאבפריים נבע מסיבות אחרות לחלוטין, משבר ה-Dot Com כנ"ל - מסיבות אחרות. מה שכן, אני חושב שכל מי שעבר את המשברים האלה, הכלכלנים והממשלות, בעצם מבצעים פעולות שדומות או נובעות מתוך דברים שהם למדו בעבר וזה יכול להיות שכן יבוא לידי ביטוי במשבר הנוכחי."
היצע וביקוש – זהו עצם העניין
"עכשיו בואו ניקח את זה מאוד לבסיס וננסה להבין מה קורה בשוק שבעצם מוגדר מהבסיס של הבסיס של הנדל"ן. יש לנו שני צדדים, אנחנו יכולים להעריך מה קורה בצד ההיצע, מה קורה בצד הביקוש ולהוסיף לזה איזה קרטוב, איזה תבלין של אי רציונאליות שבעצם, אנשים מתנהגים לפי האי רציונאליות הזו, זה מוכח, זה ברור. לא בהכרח אפשר לצפות לזה. קוראים לזה 'כאוס מסדר שני'. שבעצם אנחנו או העיתונות או הדעות, משפיעים על איך שאנשים פועלים בפועל ובגלל זה עוד יותר קשה לצפות מה יהיה בהמשך. אז מה יש לנו בצד הביקוש? בצד ההיצע, השוק ככל הנראה יחווה שינוי משמעותי, עם כמות הנכסים שיצאו לשוק ועוד פעם, אני מאוד מרדד את זה ועושה את זה מאוד פשוט, כי ככה אני אוהב לראות את הדברים. כמות הנכסים שהולכים לצאת לאחר המשבר לשוק, ביחס לתקופה רגילה, נגיד בשנה שעברה. האם הולך להיות בתקופה הקרובה כמות גדולה של אנשים שהולכים לשחרר נכסים לשוק? זה מורכב מהרבה מאוד מיני סיפורים קטנים שהופכים בסוף להיות מגמה אחת גדולה, שגם מאכילה את עצמה. זאת אומרת שרואים מגמה, אז זה גם משפיע על עוד אנשים לטוב ולרע. בואו נחלק את זה עוד פעם, נפרוס את התתי עצות האלה למה שיש. יש לנו נדל"ן למגורים, שאלה ראשונה שאני שואל את עצמי: "האם אנשים שגרים בדירות, בישראל, בספרד, בארה"ב, שזה מוצר מאוד בסיסי של מגורים. מאוד מאוד בסיסי, הולכים לשחרר כרגע נכסים לשוק מאלף ואחת סיבות?" עוד מעט נדבר גם על הסיבות. שאלה שניה, בעלי נכסים שקנו לצורך השקעה, גם שם אנחנו יודעים שבמהלך פעילות, אנשים מתבשלים בהשקעה שלהם והם לא רוצים לממש אותה כל כך מהר בהפסד. כלומר, אם הם חושבים שכרגע השוק הולך לרדת הם מחפשים למכור מהר. עוד מעט נדבר על SHORTSALE, סביר להניח שיצטרכו לוותר על המחיר, להתפשר על המחיר וזה גם תהליך שלא קורה ביום אחד. אם המוצר השני של מגורים בוודאי לא קורה ביום אחד, תהליך של התבשלות של השקעה, גם לא.
יש לנו סקטור נוסף, שהוא נדל"ן עסקי, שאני לא הולך לדבר עליו הערב. הוא תחום קצת יותר מורכב, הוא מדבר על מסחרי, על תיירות, על עסקים תפעוליים. זה סיפור אחר לחלוטין, בנוי בצורה אחרת וגם הביקוש שלו, כמה הוא בסיסי המוצר הזה – מלון לעומת נכס מגורים, יש בניהם הבדל, אולי נעשה את זה בוובינאר אחר. ובהמשך נדבר גם כן על עסקאות שהולכות להתממש ולצאת לשוק אם וכאשר נראה בעצם לחץ מצד המוכרים.
נעבור לביקוש בקצרה, השאלה היא כמה אנשים יחליטו לרכוש עכשיו נכסים, ביחס לאנשים שרצו לקנות נכסים, לצורך העניין בשנה שעברה באותו מועד. אז אם אנשים כרגע ירכשו או יקחו החלטות קניה וניקח את אותם קהלים, הקהל הראשון הוא מגורים. אני רוצה נגיד לשפר דיור ואני חושב על העבודה שלי בתור בן אדם שכיר או עצמאי, אני אחשוב פעמיים אם אני הולך לשפר את הדיור שלי עכשיו, כי אני הולך לקחת על עצמי התחייבות גדולה של משכנתא. אני חושב שיש לא מעט משפחות היום במשק, גם בישראל, בספרד וארה"ב – ניקח את השווקים האלה כשווקים מרכזיים שאין להם וודאות כרגע לגבי לאן יקח אותם המשבר קדימה. יש כאלו שיש להם וודאות לכאן או לכאן, אבל הרבה נמצאים באלמנט של חוסר וודאות ויכול להיות שידחו את החלטת הקניה."
שאלות שאתם צריכים לשאול את עצמכם לפני שאתם ניגשים להשקעה חדשה בימי קורונה
"משקיעים שואלים את עצמם שאלה די דומה מהבחינה הזו, אנחנו הולכים להיכנס להתחייבות. האם ברגע שאנשים הולכים להיות מפוטרים ואחוז המובטלים יגדל, האם יהיו אנשים שבעצם יכסו לי המשכנתא? שוכרים? יש שאלות שבאות מתחת לזה: האם בכלל אני אקבל משכנתא ובאיזו ריבית? נכסים בחו"ל – האם בכלל אני אוכל להגיע ולראות את הנכס? אני יכול לספר לכם על עסקה שהייתה ממש בימים אלה, ובסוף היא לא יוצאת לפועל, לפחות לא כרגע. כי המשקיע בכלל לא יכול להגיע כדי לראות את הכנס וגם לא כדי לפתוח חשבון בנק. הסיפור הזה בעצם מגביל, אז בטריטוריה הקטנה שלנו זה מורגש בקטן, אבל מתי אנשים יוכלו להיכנס עוד פעם, מתי אנשים אחרי שהם יכנסו לספרד, לארה"ב או כל מדינה אחרת ויחזרו לארץ לא יפלו לשבועיים הסגר או דברים כאלה? אנשים ישאלו את עצמם האם לשמור כסף בצד, האם זה הזמן לרכוש, האם המחירים ירדו. ועוד דבר שאני שומע לא מעט, זה האם אנשים יבחרו ללכת להשקעות נדל"ן כאלטרנטיבה לשוק ההון? לאג'נדה הזו אני לא מתחבר לחלוטין, אני לא בטוח שאנשים שנפגעו משוק ההון יגידו 'אני לא משקיע יותר בשוק ההון כי נפגעתי'. משקיעים שמבינים את שוק ההון יודעים שיש הפסדים ויש רווחים ויש יתרונות ויש חסרונות. שורה תחתונה, אם אני רואה בניתוח שלי שכרגע, מבחינת היצע לא הרבה אנשים הולכים להוציא דירות לשוק בטווח המיידי, ואגב יכול להיות שיש משהו מאוד חיובי בעניין הזה שהשוק נסגר בניגוד לשוק ההון דרך אגב, שאנשים לא עשו החלטות אימפולסיביות. בעצם מי שרצה למכור, לא יכל ללחוץ על כפתור ולהוציא את הנכס שלו למכירה, גם אם הוא לחץ, סביר להניח שכאן לא הייתה לו מסגרת, אז זה נתן לאנשים קצת לשקוע בדברים, קצת להתרגל לסיטואציה של לשבת בבית או לצאת החוצה עם מסכות. אבל שורה תחתונה אנחנו רואים שהדברים האלה בשוק הנדל"ן מבחינת היצע זה לא משהו שקורה ביום אחד, זו התבשלות, עוד מעט נראה גרפים ובביקושים – כנ"ל. אז גם אם תהיה ירידה, על פי איך שאני רואה את זה ועוד פעם, אני מייצג את דעתי בלבד ואת תפישת העולם שלי. אני חושב שהירידה לא יכולה להיות בבום אחד, אלא אם כן יקרה תרחיש קיצוני, אלא מדובר על תהליך. אציג לכם רק לצורך העניין שבספרד עוד מעט נראה גרף, מ-2008 או 2007 שהתחיל עד 2013 הייתה ירידת מחירים."
מודל משולש הערך – כל השקעה מורכבת ממס' קודקודים שחשוב שתכירו!
"בואו נמשיך, דבר שני שאנחנו מדברים עליו – מודל משולש הערך. בעצם המטרה פה היא להבין מה אנחנו מחפשים בהשקעת נדל"ן? כי הרבה אנשים שוכחים שהשקעת נדל"ן מורכבת מכמה קודקודים. אני מדבר על המודל הזה לא מעט, כי אני משתמש בו באופן אישי ובואו נראה ממה אנחנו בעצם מרוויחים. אז אמנם כרגע, שאנחנו רוכשים, אנחנו שואלים את עצמנו אם השוק יעלה או ירד. אבל כשאנחנו מסתכלים על השקעות נדל"ן, אנחנו מסתכלים גם על הפיד של תשואה שוטפת, מנסים לחשוב כיצד ישפיע שוק השכירות על הנכס שנקנה, אם וכאשר נקנה, ואם וכשאר הנכס בבעלותנו - יש לזה השפעה. דבר שני, היזמות זה קודקוד אחר לחלוטין, שיש לנו כמודל רווח בהשקעת נדל"ן, האם נעשה יזמות על הנכס? והדבר השלישי שאנחנו מדברים עליו לא מעט, הוא ככל הנראה גם המדד הכי משמעותי שיש בהשקעות נדל"ן, מדבר בעצם על תנודות השוק, שכרגע זו שאלת השאלות - על זה אנחנו מסתכלים, זה מה שאנחנו רוצים להבין. נראה את זה בהמחשה למדד המחירים של ישראל. למה בחרתי להראות את הגרף הזה? זה גרף של בנק ישראל, אמנם נגמר ב-2016, אבל הוא בא להעביר רעיון מסוים. אנחנו רואים שאם נתמוך ברעיון שדיברתי עליו מקודם, לאורך כל התקופה, נגיד מ1973 עד כמעט ימינו (אמנם לפני כמה שנים), אבל העשור הנוכחי, אנחנו רואים שעליות וירידות לא קורות בין יום – שוק הנדל"ן הוא ספינה כבדה, לא מסחר יומי. אין נפילה של חמישה אחוז ביום אחד, זה מורכב מהרבה מאוד עסקאות והרבה מאוד אנשים שמקבלים החלטות, זו מגמה של התבשלות, בגלל זה, יש אנשים שיגידו בשלב הזה, אוקיי, אין לחץ. בואו נראה שהשוק ירד, שנתיים, שלוש, ארבע, חמש ואז נחליט מתי אנחנו רוצים להיכנס ולהנות מעלייה של השוק כלפי מעלה."
מה זה אומר "לקנות בהזדמנות" ואיך לזהות אם האדם שעומד מולנו הוא בהכרח הלקוח שאנחנו מחפשים?
"ואני חושב כרגע אני אדבר על הנושא הזה, כי הוא אולי הנושא הכי משמעותי בוובינאר הזה - החלטת הקנייה. חשוב מאוד להבין, אנחנו בסופו של דבר לא משקיעים סטטיסטיים, לפחות רובנו. משקיע סטטיסטי זה מי שילך ויקנה עכשיו את השוק. מה זה את השוק? יקנה הרבה מאוד נכסים בפריסה מאוד מאוד גדולה וסביר להניח שאלה יהיו הממוצעים שלו. סביב הקו נדל"ן הזה או הקו מגמה הזה, לא הקו האדום, אלא הקו הכחול, כנראה זה יהיה הממוצע שלו. אבל בן אדם שקונה דירה, שתיים או עשר, או שקונה אותם ביחידות או בניינים, בסופו של דבר יקנה בפיזור. זאת אומרת, הקו הזה נוצר מהרבה מאוד עסקאות. אז יהיה לנו בעצם עסקאות שיהיו מעל מחיר השוק ומתחת כמובן, המקבץ הכי גדול, יהיה באזור הזה. מתוך הממוצע הזה, ייגזר הקו. כיום, כשאנחנו מחפשים עסקאות בתקופה כזו, מה שאנחנו מחפשים זה לקנות את הנכסים שנמצאים כאן מתחת. זו המטרה בתקופה כזו ועוד מעט אנחנו נדבר על איך מגיעים לזה, אבל זו המילה "הזדמנות", מבחינתנו לקנות "בהזדמנות" זה בשוק שנמצא בירידה או במצב שהוא נקרא לו "אדם ברחובות", שפה יש לנו פחות ביקוש. אנשים שקונים בשוק בירידה הם כנראה משקיעים יותר מתוחכמים והכוח הוא כוח של "שוק קונים". מה זה אומר? שהקונים הם המכתיבים את המשא ומתן, אם בשלוש שנים האחרונות, המוכרים בספרד אמרו לנו "חבר'ה, אם אתם רוצים לקנות, תקנו עכשיו, כי מחר או שאני מעלה את המחיר או שאני מוכר למישהו אחר" ולא מצמצנו, היינו סוגרים עסקאות תוך חצי שעה כי היינו יודעים שזה יברח, אבל בשוק שנמצא בירידה זה לא המצב. אם מוכר אומר לך תשמע, אני לא מסכים להתפשר על המחיר, אתה אומר לו 'אין בעיה. אני אלך ואני אחזור עוד שבוע, נראה אם אז יהיה אלך מתאים.' עכשיו אני לא עושה את זה כמשחק או הצגה, זו האמת. מי שלא גמיש במחיר ומי שלא מסכים לרדת, כנראה הוא לא הפציינט שלנו, והא לא מי שאנחנו מחפשים לקנות ממנו את הנכס. הוא לא לחוץ מספיק. ואנחנו רוצים לעשות את ההשקעות שלנו לפני שאנחנו מגיעים לכאן. יש גרפים על שעון הנדל"ן של הרווארד ועוד כמה מחקרים היסטוריים, שבעצם הפן הזה, מה שנקרא עקומת ה-'S', שבו יש עלייה גדולה של רוכשים, זה המקום שבו יש פחות הזדמנויות, השוק הופך להיות שוק מוכרים מאשר השלב הזה. עכשיו בואו נראה רגע...אני חושב שהעברתי את הנקודה."
שאלת מיליון הדולר – "תזמון השוק"
"אני אמחיש את זה עם הגרף של מדריד. לקחתי דוגמה אחרת לצורך העניין ואז אנחנו נעבור לשאלות. מה אנחנו רואים פה? שאלת מליון הדולר - תזמון השוק. ואני אתחיל עם הנחה, לפני שאני אומר תזמון השוק ומישהו קופץ. אני מאמין שאי אפשר לתזמן את השוק – מאוד פשוט. אין בן אדם שיודע היום מה יהיה יום השפל ומתי. אני לא רוצה ולא מצפה שאני אוכל לתזמן את השוק. הדבר יחיד שאני מצפה מעצמי או מהחברה זה להיכנס עם אסטרטגיית השקעה. לדעתי זה הדבר הנכון שמשקיע צריך לעשות. גיבוש אסטרטגיה אומר שאנחנו פועלים לפי מדדים די ברורים למה זה מציאה מבחינתנו ואם אנחנו לא נגבש את האסטרטגיה הזו, אז כבר השלב הבא של הוובינאר שלנו, של המצגת, הוא כבר לא יהיה רלוונטי. כי לא נדע מה אנחנו רוצים לקנות. יציעו לנו הצעה ואז אנחנו נשב ונחשוב האם היא אטרקטיבית או לא, או האם היא ההזדמנות שחיפשנו. מה אנחנו רואים פה? אני אסביר. אנחנו רואים פה את גרף INDEX של מחירים במדריד. את האינדקס 100 אנחנו רואים פה למטה, את רבעון 3 ב-2012, INE הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של ספרד. אנחנו רואים פה מ-2007 השוק היה בשיא, ירידות מאוד משמעותיות. בערך פה אנחנו נכנסנו לשוק כחברה. ראינו איך השוק יתנהג בתקופה הזו ואיך הוא יתנהג אחרי שהשוק התחיל לעלות. ונדבר קצת על המקרא שיש לנו פה בצד ימין. מרקט טיימינג, אנחנו ניקח את הדוגמה הזו ביחס לרבעון 1 בשנת 2019 , רק לצורך הדוגמה. בעצם מה שאנחנו רואים פה זה את הנקודות שבהן אנחנו נחליט לבצע קנייה. מה זה הנקודות? כל אחד מביניכם, אני אבחר את הנקודות שלי ואתם תיבחרו את שלכם. כל אחד יקבע באיזו נקודה הוא רוצה להשקיע."
תחתרו לקנות מתחת למחיר השוק, אבל אל תמהרו למכור מיד אח"כ
"זאת אומרת הוא עכשיו מגיש הצעת מחיר, הוא יודע מה מחיר השוק ועוד מעט ניגע בזה שבשלב המקדים אנחנו צריכים לדעת ולנתח מה מחיר השוק ולהכיר אותו. אני יכול להחליט באיזה מחיר אני רוצה לקנות. אם מצאתי נכס ב-7% מתחת למחיר השוק, האם אני אקנה אותו? ספציפית אני אענה על השאלה - "לא". כי אם אני היום מצליח לקנות כבר ב-7% ויותר מתחת למחיר השוק, עכשיו כשיש איזה חוסר וודאות בשוק, אני אחפש הזדמנות קצת יותר מעניינת. האם ב-13%? האם ב-19%? האם ב-25% מתחת למחיר השוק? פה זה כבר מתחיל להיות מעניין. וכמו שאתם רואים מצד ימין, זה כמו משחק חשבוני פשוט. אבל גם צריך להבין אותו. כשאנחנו קונים ב-32% מתחת למחיר השוק, היופי זה שאם וכאשר שוק עולה, אנחנו בעצם נמצאים ברווח של 47%, זאת אומרת ה-100% שלנו נהיה המס' החדש, האינדקס הנמוך. ואנחנו שואפים לעלות כלפי מעלה, בגלל זה העליות הן באחוזים יותר גבוהים ברגע שאנחנו חוזרים למעלה. בשוק שיורד, לכל מי שחי באיזו אשליה שהוא יקנה במחיר נמוך היום וימכור מחר במחיר גבוה, שיצא מהתוכנית הזו. כשאנחנו קונים מתחת למחיר השוק, אנחנו קונים את ההזדמנויות האלה בתקופה שבה אנשים מחפשים הזדמנויות כמונו. מאוד קשה לממש בתקופה כזו. ואם נחזור אחורה לגרף, ציירנו פה את הנקודות הצהובות, יהיה לנו מאוד קשה למכור מעל מחיר השוק. זו לא התקופה. מי שקונה מתחת למחיר השוק בהזדמנות, באחת מהנקודות האלה, צריך להבין שאת המימוש שלו הוא יעשה מתי שהשוק יתחיל לעלות וזו נקודה חשובה. קשה לממש בתקופות שהשוק יורד. קל לקנות, אפשר לקנות והרבה."
שאלות של הצופים בוובינאר – חלק א'
"שאלות? לפני שאנחנו מתקדמים לשלב הבא שבו נדבר בפועל איך אנחנו מוצאים את ההזדמנויות. ביקשו ממני גרף על ברצלונה, בחרתי גרף של מדריד כי היא העיר בירה, אבל בוודאי שיש. אין לי במצגת הזו.
אלון שואל: 'במידה ונמצא נכס מתחת למחיר השוק, מה קורה עם השכירות בתקופה הזו?' תשובה: זאת שאלה... אם היית בתחילת הדרך, אז בעצם אמרתי שאחד הסיכונים זה האם השכירות תשולם כמו שצריך. זו שאלה די רחבה, אחד הדברים שכדאי לעשות זה להשכיר או לקנות במקומות שבהם יהיה אפשר להשכיר בתקופה הזו, אחרת אנחנו לא מרוויחים מהקודקוד במשולש הערך של שכירות ותשואה ואין תשובה חד משמעית, אבל הסיכון גדל. לכתבה העוסקת בסוגי שכירויות בספרד לחצו כאן!
יבגני שואל: 'מתי אתה מחליט להיכנס לשוק שיורד? אחרי תקופה של כמה זמן?'
תשובה: לדעתי, הזמן לקנות הוא מיידי, זאת אומרת, אין זמן שהוא נכון לקנות או לא נכון לקנות. אם אנחנו חוזרים לגרף של מדריד שהוא עדיין מוצג לפנינו, העניין הוא בסופו של דבר למזער סיכונים. השבוע עשינו עסקה של 30% מתחת למחיר השוק, מבחינתי אני לוקח אותה כבר היום. כי אני מכיר את המחירים במשבר הקודם, אני מכיר את המחירים גם היום. גם במידה והמחירים ירדו, אני יוצר לעצמי איזו כרית ביטחון שבמהלך התקופה, אני מייצר לי שכירות ושיגיע הזמן המתאים, אני כבר אמכור אותה.
רונית שואלת: 'מתי קנייה לאור המצב?'
תשובה: עניתי גם לדור, אני חושב שכדאי לקנות בקורונה.
שאלה נוספת: האם אני צופה התרסקות של השוק?
תשובה: אני חושב שהתרסקות זו מילה די קיצונית. אני חושב שיכול בוודאי להיות פה תהליך של ירידת מחירים, מתוך מה שהצגתי על ביקוש והיצע. כמובן שהדברים מושפעים ממה שיהיה בשוק וממה שאני קורא לגבי קיטון במקומות העבודה, כל נושא האבטלה והמיתון. יכול להיות ומניח שתהיה ירידה של המחירים. התרסקות מבחינתי זה מושג שהוא בא לייצר כותרות. ואנחנו ממשיכים..."
התנאים ההכרחיים לזיהוי פוטנציאל קניה
"שני תנאים מוקדמים שאנחנו חייבים חייבים בשביל שנוכל לייצר הזדמנויות: הדבר הראשון שאני רוצה להגיד, ש"קורונה" היא לא מילת קסם. וסביר להניח שכמשקיעים תשמעו אותה לא מעט, אם תחפשו השקעות מתוך ניסיון למשוך משקיעים להשקעות מסוימות. כדי לזהות הזדמנויות ולהבין האם מילת הקסם הזו, "קורונה", היא באמת אמיתית, אתם חייבים היכרות מוקדמת עם השוק. היכרות מוקדמת זה לא משהו שאפשר לייצר בין רגע, אלא נובע ממה שהיה לי לפני המשבר. יש ייתרון משמעותי למי שהיה פעיל בשוק לפני המשבר. בכל שוק שהוא לא יהיה – ישראל, ארה"ב, ספרד. הוא יודע מה יהיה, ככל שהוא נכנס גם יותר זמן אחורה, כך יש לו יותר פרספקטיבה על התנהגות השוק והוא יכול להבין האם זה עולה או יורד.
דבר שני, קשרים והיכרות בשוק. המטרה היא בסוף שההזדמנויות יחפשו אותך. ובסופו של דבר מה שקורה זה שבתקופות האלה, דברים שמפורסמים או דברים שיוצאים החוצה לאינטרנט, זה בד"כ לא אותם נכסי מציאה. אני אומר את זה די בצורה גורפת, אבל יש יוצאים מן הכלל. כי הרבה פעמים אותן מציאות, אני מסתכל על עצמי, אני מסתכל על חברות אחרות שעבדו במשך שנים בשוק מסוים ומכירים עו"ד ורואי חשבון ומכירים הרבה מאוד מתווכים ובכלל, אנשים שפעילים בשוק ויועצי משכנתאות ואדריכלים וקבלנים. וכל האנשים שעוקפים את מה שנקרא "שוק הנדל"ן", הרבה פעמים הדברים נסגרים כבר במעגל הזה ולא יוצאים לדפי האינטרנט. עוד מעט נדבר גם על הזדמנויות שהן לא יכולות לצאת, ונבין גם למה."
לפני שאתם רצים לחפש אחרי משהו, תעצרו רגע ותשאלו את עצמכם מה זה בכלל המשהו הזה שאתם מחפשים
הסיפור האישי
"אז ככה...בואו נפרט תכל'ס, הגענו לשורות תחתונות. איך אנחנו בעצם מוצאים, מה הן בכלל הזדמנויות? מאיפה הן מגיעות? שנדע ככה מה אנחנו רוצים לחפש. דבר ראשון, מכירה רגילה. עוד מעט תבינו למה אחרות הן לא רגילות. אבל מכירה רגילה זה מה שאנחנו מדברים עליה היום. בן אדם רוצה להוציא את הנכס שלו למכירה. הוא לא מוגבל ע"י אף אחד, הוא לא מעוכל ע"י אף אחד, אבל יש לו איזה סיפור אישי. הרבה פעמים אנשים חושבים שמדובר על איזו אגדה או על איזה סיפור לא אמיתי וזה קורה. כשאני אומר סיפור, אני מתכוון לכך שככל שאתם מכירים את הסיפור מאחורי העסקה בצורה יותר קרובה, מבן אדם שאתם יכולים לסמוך עליו, ממעגל יותר קרוב. ככה יש לאותו סיפור יותר משמעות. כי אין סוף פעמים שניסו למכור לנו, כחברה, נכסים עם סיפור מסוים שבסוף גילינו שהנכס במחיר כל כך נמוך בגלל בעיה אחרת. בעיה בבניה, בעיה בבניין, בעיה בשכנים, בעיה בדירה. לכן, כשיש סיפור, זה אומר שיש מישהו שנמצא לרוב עם התחייבויות. נמצא איפשהו עם הגב לקיר. יש לו התחייבות לרכישה אחרת.
אני יכול לספר לכם שלפני שנתיים, היה אצלי זוג ואמר: 'אסף, עוד שנתיים אנחנו כבר רכשנו דירה למחיר למשתכן, אנחנו לא רוצים שהכסף שלנו ישב עכשיו שנתיים, בלי לעשות כלום. נקנה בשוק הספרדי, ניתן לו לעלות, נמכור ויהיה לנו יותר כסף בשנתיים האלה.' בסופו של דבר, בהמלצתי, הם לא הוציאו את העסקה לפועל כי במידה והם יוציאו כזו עסקה לפועל, נדל"ן לא קונים ליום-יומיים, בד"כ מדובר בעסקאות ארוכות טווח. ולכן, מי שקונה במועד הזה ורוצה לממש את הנכס שלו, עלול לצאת בשן ועין. התחייבות לרכישה, בעיה פיננסית שיש לבן אדם, שגם נמצא בד"כ עם התחייבות, הכותרת של ההתחייבות היא שבן אדם צריך את הכסף בגלל בעיה אחרת, בעיית נזילות.
באחת הכתבות שכתבתי, תיארתי עסקה שביצע תשובה, שמכר את אלעד, אם אני לא טועה... מגורים ובעצם מתוך בעיות נזילות או דרישות בנקים, יש אנשים שמחזיקים נכסים והבנק מבקש מהם להכניס כסף, כדי בעצם לגבות את החוב שלהם. אלו מקרים של סיפורים אישיים שאותם, לפעמים גם אנחנו יכולים למצוא באינטרנט."
מפגש בין אופטימי לפסימי
"הדבר השני זה מפגש בין אופטימי לפסימי, במיוחד בתקופות של משבר אנחנו עדים למקרים שיש אנשים שהתפיסה שלהם לגבי שוק היא א' ויש אנשים שרואים את הדברים בצורה הרבה יותר שחורה. מפגש בין שני אנשים כאלה, הרבה פעמים מוליד עסקה שבעיקר טובה לקונה. עוד מעט נדבר קצת על הפן האישי, ומה שנקרא 'לרקוד על הדם של האחר'. כי בסוף יש אנשים שעומדים מאחורי הדירות האלה, אבל אני יכול להגיד שדווקא בתקופות כאלו, של חוסר וודאות, יש אנשים שמבצעים החלטות לא על בסיס רציונאלי. זאת אומרת, הם עדיין עובדים ובנות הזוג עובדות, אך חוששים מפני מה שהולך להיות. הם עלולים אבל לראות את הדברים בצורה מאוד פסימית ובעצם למכור את הנכס שלהם במחיר שהוא יתאים לצד האופטימי שחושב שזה הזמן לקנות.
אם היינו חוזרים לגרף ואני לא רוצה לחזור, הוא חייב להיות מתחת לאותם מחירי שוק שהיו בערב המשבר. אוקיי אז זה הדבר השני, שני הראשונים הם די פשוטים, הם נובעים מהשוק הפרטי. אלו עסקאות שמתקיימות כמו עסקאות בכל תקופה אחרת ועכשיו ניכנס למשהו שהוא קצת יותר מורכב וזה נקרא עסקאות DISTRSS."
עסקאות DISTRESS – הרווח למול הפן האנושי והאם בכלל הבנתם את כל התמונה לא נכון?
"עסקאות DISTRESS, הבטחתי שאני אדבר על התייחסות לפן האנושי. כי אני חושב שזה משהו שכדאי להתייחס אליו, אני גם קורא על לא מעט ביקורת שאנשים אומרים בעיקר ברשתות החברתיות שבעצם מי שעכשיו מחפש את אותן הזדמנויות, בא לרקוד על הדם של מישהו אחר ועכשיו שאנחנו מגיעים לעסקת DISTRESS חשוב לדבר על זה. מה היא בעצם עסקת DISTRESS? זה אומר שהבנק עדיין לא עיכל את הנכס, יש למישהו חוב לבנק ועוד מעט נראה מתי העסקאות האלה נכנסות לשוק מבחינת תזמון. יש לי בעצם חוב לבנק, אבל הבנק עדיין לא עיכל לי את הכנס. אבל כבר כמה חודשים, לפחות חצי שנה ואנחנו רואים שעכשיו גם בישראל וגם בארה"ב, למרות שאני לא בטוח לגבי ארה"ב, אבל גם בספרד יש דחייה של תשלומי משכנתא בתנאים מסוימים ולסקטורים מסוימים. גם על זה דיברתי בכתבה שפרסמתי ובעצם אנחנו רואים שבטווח זמן ארוך, אנשים מגיעים למצב שהבנק אומר להם: 'תקשיבו, זהו, הגעתם לקצה, כרגע יש לכם הזדמנות למכור את הנכס עד מועד מסוים. ואם לא תמכרו עד המועד הזה, הנכס יעוכל.'
ואז מתחיל מה שנקרא ה-SHORT SALE. הם לא נותנים להם עכשיו שנה למכור את הנכס, אומרים להם למכור את הנכס בטווח הקצר, אחרת הם יעכלו אותו. מי שבא באותו מועד ומציע, בד"כ הרבה פעמים גם חברות ביניים מתעסקות באותם נכסים, כי הן מכירות את הסיפור גם מהבנק. הבנק הרבה פעמים בקשר עם אותן חברות כדי להימנע מעיכול ועוד מעט אני אדבר למה הם רוצים להימנע מעיכול. בעצם אותן חברות אומרות לרוכשים: 'אם אתם רוצים לשמור את הנכס אצלכם, למכור אותו לבד, אתם לא תפגעו בקרדיט האישי שלכם.' בארה"ב זה מאוד מאוד חזק, בישראל זה גם נכנס עפ"י חוק לפני כשנה, שבעצם יש לי קרדיט היסטורי. אם עיקלו לי נכס ע"י הבנק או ע"י הוצאה לפועל זו נקודה שחורה או אדומה. אנחנו לא רוצים להגיע למצב כזה.
ופה נחזור למצב של לרקוד על הדם של מישהו אחר. ברגע שמגיע קונה שרוצה להיכנס לעסקה הזו ויש מוכר שמאוד מאוד רוצה למכור את העסקה הזו כדי שלא להגיע למצב של עיקול הנכס, שהוא יכול לצאת ממנו במצב פחות טוב וגם הרבה פעמים פחות כסף. בעצם יש פה חיבור טוב מאוד, כי האלטרנטיבה של כל אותם אנשים שיגידו 'אני לא קונה ממישהו שנמצא במצוקה' בעצם מכניס אותו למצוקה יותר עמוקה, וזה בנוגע לפן האישי, לפחות מהסתכלות שלי. ככה פועל היום העולם."
מדוע הבנק לא ממהר לעכל נכסים?
"אמרתי שאני אסביר למה הבנק היום לא רץ ומעכל נכסים – בקצרה: היום בנקים מעדיפים לדחות את זה כמה שיותר, מהסיבה הפשוטה שאחד, סביר להניח שהם יראו יותר מהחוב, זאת אומרת יוחזר אליהם יותר מהחוב אם הם לא יגיעו לתהליך של עיכול ודבר שני, בנקים משקיעים הון תועפות, אנחנו רואים את זה אצלנו, בשביל להיות friendly. יש לכם את דביר שמחייך לכם מעבר למסך, יש לכם אין סוף פרסומות של בנק הפועלים שיוצא ועוזר לעסקים קטנים וכולם שם 'רובינהודים', לא רוצים להצטייר עכשיו כ"הרעים" שיבואו ויוציאו בן אדם מהבית שלו או יעכלו לו נכס בצורה בריונית בסופו של דבר בצורת חוק, בצורת עיכול. הם מעדיפים שהדברים יתבצעו בצורה נקייה ויוציאו אותם טוב. אבל בכל זאת, אם וכאשר, הגענו לנכסים מעוקלים, לנכסים של SHORTSALE נגיע בד"כ מאותם קשרים, מאותם בנקים, מאותם חברות שמתעסקות בטווח הזה בין DISTRESS לעיקול FORCLOSUER."
עסקאות עיכול ודוגמא לעסקה
"פה הסיפור יותר מורכב וגם יותר ארוך. הנכס כבר נמצא בבעלות הבנק. כפוף לבירוקרטיה פנימית של הבנק. תהליך יחסית ארוך עד שהנכס חוזר לשוק. יכול להיות בתקופה הזו שהנכס מאוד הוזנח. הנכס עמד הרבה זמן. אפילו מצב של פלישות של אנשים, של מקרי נזילות או אלף ואחת דברים שיכולים לקרות בנכס הזה עד אשר הוא יחזור לשוק. בד"כ מתבצע בצורה של מכרז. יכולות לעבור גם כמה שנים עד שהנכס הזה יחזור חזרה לשוק. זו עסקה כבר יותר מסובכת מ'הבונבון' נקרא לזה, של SHORSALE לפני שהנכס נמצא בבעלות הבנק.
אני אראה לכם עכשיו עסקה לדוגמא של SHORTSALE, שלא נדבר יותר מידי באוויר. זו עסקה שסגרנו אתמול. מי שמכיר, יש לנו קרן שפעילה כיום וכבר רוכשת נכסי DISTERSS או 'הזדמנויות' לפי אותה אג'נדה שאני מתאר. קרן 4 FUNDשלנו. מחיר הנכס 97 אלף יורו. כאשר מחיר הרכישה שלנו הוא 1,300 אירו למטר. הנכס היום מושכר, גם בתקופת הקורונה, אותה דיירת שגרה שם משלמת את השכירות (875 אירו לחודש). נוסיף לזה מס רכישה בברצלונה 10%, כיסוי חובות ע"י הרוכש, זה בעצם ע"י החברה שקונה את הפרויקט, את הדירה, מתחייבת גם לשלם את החובות על הנכס עד לגובה של 5,000 אירו. מה זה חובות? עירייה, ועד בית, אם וכאשר יש חובות שמוטלים על הנכס ולא ע"י המוכר, מים, חשמל. זה אחד מתנאי העסקה, זה יכול להיות פחות מזה. לאחר עלויות של עו"ד ונוטריון, אנחנו מגיעים למחיר רכישה טוטאלי של 114,000 אירו שמשקף 1,600 אירו למטר, קצת יותר. מחיר שוק באותו אזור כיום, מתוך היכרות שלנו של נכסים שמכרנו באזור, עומד על 2,500 אירו למטר. אנחנו פעילים באזור הזה כבר קרוב לשנה וחצי, אולי אפילו שנתיים. אנחנו יודעים שהנכסים האלה נמכרים בסבירות גבוהה, תוך חודש-חודש וחצי, בסדר גודל של 2,500 אירו למטר, טרום משבר. המשמעות היא שאנחנו קונים 36% מתחת למחיר השוק ואם נחזור חזרה למחיר השוק, זאת אומרת אם מחר אפשר למכור את הנכס ב-2,500 אירו למטר, שאגב זו לא ההנחה שאנחנו שמים כשאנחנו קונים את הנכס היום. מדובר פה על רווח של 55% מלמטה. השכירות פה מייצרת 10,500 אירו בשנה. כשאנחנו מסתכלים על זה כרגע בצורה הרמטית, אנחנו לא הורדנו חודש בשנה, אנחנו גם מסתכלים על הברוטו, כדי לפשט. כמעט 10% תשואה אם אנחנו לא לוקחים מימון. אם ניקח מימון בהמשך וכנראה שניקח מימון, נוכל להגיע לקרוב ל16% תשואה שמשרת אותנו לתקופה עד שאנחנו ממשים את הנכס."
פספסתם את ההרשמה לקרן ה-4 ? אל דאגה, זו ההזדמנות שלכם להירשם בהרשמה המוקדמת לקרן ה-5 שתוקם בקרוב
"אני חושב שבעצם כאן סיימנו מבחינת הנכסים. מה שאני כן רוצה לדבר עליו כרגע, לפני שנגיע לשאלות, זו יריית הפתיחה לקרן 5 שאנחנו מקימים, בעצם קרן הזדמנויות. אנחנו צפויים להקים אותה בעוד כחודש, ברגע שהקרן הקודמת שלנו תסיים את הרכישות שלה. לכל מי שהשתתף ומשתתף ועוד מעט נשאיר טיפה זמן לשאלות, ההקלטה של הוובינאר הזה תישלח לכם למייל שהכנסתם, היא תכלול גם אפשרות להרשמה מוקדמת, לכל המשתתפים. בעצם, מי שמכיר את התחום, אנחנו מוגבלים לכמות מסוימת. זה אומר שההצעה לא תגיע לכל רוכש שמעוניין להשתתף."
שאלות של הצופים בוובינאר – חלק ב'
"והנה הזמן שלנו לשאלות. יש לנו 10 דק' לכל היותר. אני מאמין לפי מה שאני רואה שיהיה אפילו קצת פחות, אבל השרביט אצלכם. קדימה שאלות חברים. בואו נראה מה יש לנו.
שאלה: 'למה להוריד חודש שכירות בשנה?' תשובה: אני חושב שזו שיטת תחשיב קצת יותר שמרנית, שאומרת, הולך להיות לי תיקונים בדירה, הולכים להיות פאקים מסוימים ואני מעוניין להיות קצת יותר שמרן בהחלטה שלי וזה רעיון לא רע מבחינת שמרנות.
כפיר שואל: 'מה הריבית להלוואה היום בספרד?' תשובה: נכון לאתמול 2.85-2.95 ריבית קבועה ל-15 שנה בבנק LA CAIXA.
שאלה: 'מה הן ההגנות על כסף כשנכנסים לקרן?' תשובה: אני חושב שזו שאלת עומק קצת. בסופו של דבר, היום פעילות עסקית של השקעות חייבת להתבצע כמו שאתה אומר – עם הגנות. אסור ששום דבר יהיה על הקרח. מה שנהוג לעשות זה שהמשקיעים מחזיקים בחברה שמחזיקה בנכסים ובעצם המניות נותנות להם בטוחה, אבל זה קצת יותר בגדול וזו שאלת עומק, אפשר בהזדמנות.
יבגני שואל: 'לא הבנתי את החישוב באחוזים, מה מחיר הקניה בחזרה לשוק?' תשובה: קנינו ב-1600 אירו למטר, ואנחנו מניחים שהמחיר של אתמול, לפחות כמו שאני רואה את זה עכשיו, זה לא המחיר של מחר. אני חושב שאי אפשר להתעלם ממה שקרה כרגע בשווקים, אני חושב שכן תהיה השפעה לזה, אבל אני חושב שבמוקדם או במאוחר, כמו שקרה לאורך כל ההיסטוריה של הנדל"ן בעולם. השוק ירד והשוק עלה. ולכן אני אומר, חזרה למחיר השוק שהיה קדם קורונה, יהווה בשבילי 55%, כי קניתי ב-1600 אירו למטר. אם לא הייתי ברור, נוכל להמשיך את זה בהמשך.
אילן שואל על בטוחות.
תשובה: אז מבחינת בטוחות, אמרתי, מניות.
שאלה: 'תוכל לתת פרטים על קרן חדשה או הקרן הרביעית?'
תשובה: אמרתי, אתם תקבלו את הפרטים, תוכלו להירשם להרשמה מוקדמת ושם ניכנס קצת יותר לעומק. בגדול אני אספר לכם שהקרן הרביעית רוכשת נכסים מבנקים. כרגע היא נמצאת במצב שהיא מחכה לפתיחה של השוק מחדש, כדי לממש את ההשקעה בנכסים שיצאו ושנוכל לקנות.
שאלה: 'אילו הוצאות יש כשקונים דירה בספרד, חוץ ממה שציינת?'
תשובה: בגדול, אלו העלויות, אני עדיין על השקף המתאים. אלו העלויות של רכישה, נוסף לזה בדירה פרטית יש עמלה, במקרה שלנו אנחנו מקבלים 5%. אבל אני נתתי את זה AS IS , לבן אדם שהולך לספרד וקונה עסקה, זה המחיר שיעלה לנו.
לאון שואל: 'איך מוצאים אנשים שמאוד לחוצים למכור?'
תשובה: אני חושב שזה בסוף להיות בשוק. זאת אומרת, שאתה עכשיו אומר 'אני מתלבש על שוק מסוים', אפילו קח, לא נלך על ספרד. ניקח פה קרוב לבית. המשרד שלנו בר"ג. בוא לפה מעבר לכביש, תכיר את השוק מאוד טוב ותזהה את אותם אנשים שמציעים את הנכס שלהם, דרך מתווכים, ישירות באינטרנט ותנסה להגיע בעצם לאותם אנשים שאתה קולט שהם לחוצים למכור. לא לחוצים כי הם אומרים לך שהם לחוצים. אלא לחוצים כי הם מסכימים להוריד במחיר, מסכימים להתגמש, הכוח במשא ומתן הוא בידיים שלך. אם אתה תלך, מבחינתם יכול להיות שגם לא יבוא מישהו אחר והשוק לא מוצף בקונים. זו תקופה שהשוק יורד וזה מבחינת השוק הפרטי של שני הסעיפים הראשונים שדיברנו, אם אתם זוכרים זו מכירה רגילה במפגש שבין אופטימי לפסימי. שבעצם נותנת לנו את המקום שבו אנחנו יכולים לא דרך חברות או דרך גופים שיותר מקושרים, שמגיעים ל-SHORT-SALES ו-FORCLOUSURE שיהיה לנו קשה בתור אנשים פרטיים להגיע אליהם.
תשובה לגיא: גיא, יש לנו 2 מסלולים שאנחנו עובדים איתם. המסלול העיקרי זה קבוצות, אבל יש לנו גם אפיק של השקעה שאנשים קונים דירה על שמם הפרטי בטאבו. אלו שני מסלולים נפרדים.
ניר שואל: 'באופן עקרוני, לדעתך, בתקופה כזו - עדיף להיכנס להשקעה כחלק מקבוצה או לא?'
תשובה: אני לא חושב שיש נכון או לא נכון, יש יתרונות וחסרונות לכל אחד מהאפיקים. אחד זה התלות שלך באותה קבוצה. אין לך את ההחלטה האישית שלך, מתי אתה חושב להיכנס ומתי אתה חושב לצאת. אין לך מענה לצרכים האישיים שלך, למרות שיש נקודת יציאה באופן מעשי אם וכאשר רוצים, אבל צריך קצת לרדת יותר לעומק. יש יתרונות וחסרונות וזה תלוי בצרכים שלך.
רפאל שואל: 'האם כל הקרנות שדיברת עליהם זה אזור ספציפי בספרד?'
תשובה: כל הקרנות שלנו באו עם אג'נדת השקעה מסוימת. אני מסכים איתך שבסופו של דבר, ככל שהיכולת שלנו כקרן להיות יותר פתוחים מבחינת אזורי השקעה, נותן לנו יותר הזדמנויות.
שאלה: תנאים מועדפים לאזרח ספרדי?
תשובה: אין לנו תנאים מועדפים מבחינת מיסוי, המנגנון שחשוב הוא מבחינת תושבות, אזרחות פחות מעניין.
שאלה: האם יכולים לדעת מה הדד ליין של הבנק לנכסי DISTRESS?
תשובה: הרבה פעמים כן, זאת אומרת לחברות שקשורות עם הבנק, התמונה די ברורה לגבי המועד שבו פג התוקף.
שאלה: דירות או גם מגרשים?
תשובה: מגרשים לרוב לבנייה אנחנו לא קונים תחת קרן, אלא אנחנו עושים קבוצת פרויקט שיודעת מה היא הולכת לקנות לבנייה, ניגשים למכרז או לבניה הזו כבר עם 10% וקונים את הקרקע ומשם ממשיכים הלאה.
רן שואל: 'על איזה מינוף הקרן עובדת?'
תשובה: אז בגדול הקרן עובדת על מינוף כמו שנותנים בספרד, סדר גודל של 50% ממחיר הרכישה.
שאלה: 'האם אתה צופה מצב כזה בישראל?'
תשובה: אמרנו שיש הרבה משתנים בלתי תלויים וזה יהיה מאוד משמעותי ביחד להתאוששות השוק. אם אנחנו רואים שבשוק פה בישראל בתקופה הקרובה, לא עולים אחוזי האבטלה, הרבה אנשים שיצאו לחל"ת חוזרים לעבוד ובעצם עושים את ההשקעות, אנשים חוזרים לעבוד ולא מתפתחת פה פסיכולוגיה או אג'נדה של לחץ או של ירידת מחירים, אז זה משפיע גם על השוק. בכל זאת, זה לא אומר שאין הזדמנויות. זה שאני חושב, או מישהו אחר חושב שהשוק לא ירד ומעבר לכביש יש מישהו שהוא לחוץ ומאמין שהשוק הולך לרדת ומעדיף לממש נכסים כי הוא היסטרי, עדיין יש הזדמנויות. זה לא בהכרח קשור למה שיקרה בשוק, או שנוכל לתזמן את השוק, כי אנחנו לא נוכל.
שאלה אחרונה: יתרונות במיסוי ברכישה בקבוצה?
תשובה: כן, יש כמה וכמה יתרונות של מודלים של עידוד לקנייה של קבוצות או חברות.
והגענו לשעה 21:30 תודה רבה חברים שמחתי שהייתם פה. כמו שהבטחתי, אני אשלח לכולכם את ההקלטה של הוובינאר הזה ומאחל לכם הרבה בריאות ושנתראה בשמחות, להתראות."