תושבים ישראלים שנטלו משכנתאות בספרד אומנם לא ייהנו מהוראת השעה הספרדית המאפשרת דחייה בתשלומי משכנתאות, אבל יש גם נקודות אור.
הממשלה הספרדית הציגה הוראת שעה המאפשרת דחייה בתשלומי משכנתאות לאור השלכות משבר הקורונה. אולם הוראת השעה מוגבלת אך ורק לתושבים ספרדיים הנאבקים בתשלום המשכנתא שנטלו עבור ביתם הראשי בלבד. המשמעות היא שההוראה לא מאפשרת דחיית תשלומים למי שנטל משכנתא על דירה להשקעה וכן על תושבים זרים. הוראת השעה הזו יוצרת התנגשות עם הוראת שעה אחרת המאפשרת דחיית תשלומי שכירות בספרד לעומדים בתנאים מסוימים.
ההקלה בהחזר המשכנתא הינה חלק מחבילת הסיוע הכלכלית שאישרה ממשלת ספרד בשווי 200 מיליארד יורו, השוות ערך לכ-20% מהתמ"ג הספרדי ונועדה לרכך את המכה הכלכלית על משפחות ועסקים. בעוד בישראל תהליך הבקשה פשוט ומהיר, בספרד הבקשה לדחיית תשלומים כרוכה בלא מעט תנאים ומסמכים שיש להציג לבנק הספרדי.
עיקרי התנאים כרוכים בהצגת הוכחה לאובדן מקום העבודה, או לפחות 40% קיטון בהכנסות החודשיות. כמו כן הבנק רוצה לדעת שסך ההכנסה המשפחתית בחודש שקדם לבקשה לא הייתה גבוהה פי 3 מהשכר הממוצע במשק. בנוסף הבנק מבקש לוודא כי ההחזר החודשי גדול מ-35% מההכנסה הביתית ועוד ועוד סעיפים בירוקרטיים ותחשיבים מסובכים. את הבקשה נדרשים הספרדים להציג עד ה-2 במאי לכל המאוחר.
נקודת האור. דחיית תשלומי משכנתא למשקיעים ישראלים.
על אף שאינם מחוייבים עפ"י חוק, נראה שיש נכונות בבנקים לבוא לקראת המשקיעים הזרים ולאפשר להם לצלוח את התקופה הלא פשוטה. לצורך כך על הלווה ליצור קשר עם הבנקאי שלו ולבקש דחייה בתשלומי הקרן. הבנק ישקול את הבקשה בתנאי שהמשקיע הקפיד לשלם את כל התשלומים בזמן ולא נכנס לקטגוריה של "לווה בעייתי". באופן כללי, יעדיפו הבנקים להמשיך ולהנות מריביות המשכנתא על פני עיקול נכס כאמור בכתבה אודות נכסי מצוקה.
אפשר לומר שהבנק הספרדי שמר על המשקיעים הישראלים!
למזלם הטוב של התושבים הזרים בכלל והישראלים בפרט שהשקיעו בשנים האחרונות בספרד, מרבית הבנקים בספרד הסכימו לממן עד כ-50-60% משכנתא מגובה הרכישה. הגבלה זו הינה אחד הלקחים שהופקו כתוצאה ממשבר הסאב-פריים אליו הגיעו רבים עם מינופים אדירים ברמות של 120% ממחיר הרכישה (כולל כיסוי עלויות רכישה ושיפוץ). במצב כזה, ברגע שהנכס מאבד מערכו הבנק מבין כי הסיכוי שהמוכר יחזיר את מלוא החוב שואף לאפס ולכן יעדיף למכור אותו כנכס Distress או לעקלו. זו ההזדמנות לקבל שיעור בשאיפה הטבעית לנטילת מימון מקסימאלי, על כל יתרונותיו, שמתהפך על המשקיע בתקופות גשומות.
לא הצלחתי להחזיר את תשלומי המשכנתא לאורך זמן האם הנכס שלי בסכנה?
בהחלט כן, 12 שנים עברו מאז המשבר הקודם בשנת 2008, כאשר בשיאו החזיקו הבנקים כ-1,500,000 נכסים שעוקלו בכל רחבי ספרד. אומנם הבנקים ינסו להימנע מעיקול, אך ברגע שיבינו כי החוב שבבעלותם לא יוחזר הם לא יהססו לעקל את הכנס במטרה לכסות את החוב.
במצב קיצון? הבנק כבר עיקל את הנכס האם נכסי האחרים עומדים בסיכון?
התשובה במקרה הזה תלויה מאוד בשאלה האם הבנק הצליח לכסות את החוב או לא. כאשר החוב הינו 50-60%% ממחיר הנכס סביר כי המשקיע יוכל להחזיר את החוב ולכן הסיכון שלו נמוך. במקרים בהם נטלו לווים משכנתאות גבוהות במיוחד, ישאף הבנק לקבל בחזרה את כל המגיע לו. פה נכנסת לתמונה השאלה בנוגע לערבות אישית (Recourse loan) או ללא ערבות אישית (Non-recourse loan). כלומר אם ישנה ערבות אישית יוכל הבנק לדרוש את החוב מהמשקיע גם מתוך נכסיו האחרים. במקרה של הלוואה ללא ערבות אישית, ייאלץ הבנק להסתפק בנכס עצמו ולא יוכל להגיע להשלמת החזר החוב ממקורות אחרים. הלוואות בספרד לרכישת דירות פרטיות בשנים האחרונות הינן הלוואות בערבות אישית.
במקרה של ערבות אישית, האם הבנק ירדוף אחרי עד לישראל?
אומנם מדובר במצבי קיצון. בטח בהתייחס לאחוזי המימון הנמוכים, אבל התשובה היא כן. הבנק הספרדי יישאף להחזיר לעצמו את מלוא החוב ללא "תספורות" וללא הקלות. לצורך גביית החוב סביר מאוד כי עורכי הדין הספרדים ייצרו קשר עם עורכי דין ישראלים במטרה לפעול יחד לצורך החזר החוב. כל זאת בדרכים המקובלות ובהתאם להסכמים ההדדיים לגביית חובות בינ"ל בין ישראל לספרד.
*אין לראות במאמר זה חוות דעת משפטית. במקרים של איחורים בתשלומי משכנתא מומלץ להיעזר בשירות של עו"ד ספרדי לצורך ניהול התקשורת אל מול הבנק.