מומחי הנדל“ן בספרד מסכמים את שנת 2022 ועורכים תחזיות לשנת 2023. על פי התחזיות, שוק הדיור עומד בפני שנה המאופיינת באי וודאות, דבר אשר צפוי לגרום להאטה בפעילות.
כפי שפורסם בתחזית שנת 2023 חלק א', האנליסטים מאמינים כי שוק הנדל"ן הספרדי ימשיך במגמות חיוביות , אך הם גם מעריכים כי תהיה התמתנות בפרמטרים המרכזים של השוק, וגם צופים כמה שינויים בשוק. המגמות הצפויות השנה הן עליה בביקוש למשכנתאות בריבית משתנה, ירידה במספר מכירות הדירות וירידה בהיצע הנכסים להשכרה.
צפי לירידה בהיקף מכירת הבתים יחד עם המשך עליית מחירים
העלאות הריבית של של הבנק האירופי המרכזי (ECB) במהלך שנת 2022, הביאו את מחיר הכסף לרמה הגבוהה ביותר משנת 2008 ויחדיו עם המגמות הכלליות בשוק, אנו צפויים לראות המשך שחיקה של כוח הקנייה והיכולת לחסוך - ולאלו השפעה ידועה על הביקוש לדירות. לכן האנליסטים מאמינים כי נראה התמתנות במספר העסקאות.
נתוני 2022 מראים לנו כי הייתה מגמה כללית של התייקרות בשוק הדירות. האנליסטים מאמינים כי זו תהיה גם המגמה הצפויה השנה, אך אלו יהיו עליות מתונות יותר. יש המדברים על עליית מחירים שנתית של 1.5%-2.5%, זאת בשל הפגיעה ביכולת המינוף, והמחסור בדיור בערים הגדולות.
שינוי בשוק המשכנתאות ופחות דירות להשכרה
בשנת 2022 ראינו ביקוש רב למשכנתאות בספרד בריבית קבועה, אך על פי התחזיות, אלו הולכות לאבד גובה והשוק יעבור למשכנתאות בריבית משתנה. הבנקים משנים אסטרטגיה והם קובעים מחירי מינימום למשכנתאות בריבית משתנה, ומקשים את התנאים למשכנתאות בריבית קבועה.
בשנה האחרונה ראינו בשוק עליה בביקושים לשכירות, וירידה בהיצע. דבר שדחף את המחירים כלפי מעלה. הממשלה הגיבה בחקיקה המגבילה את העלאת שכר הדירה, והגבלה זו תימשך גם בשנת 2023. על פי האנליסטים הדבר ישפיע לרעה על היצע הדירות לשכירות שצפוי לרדת בכ-15%-20%, ומנגד הביקוש ימשיך לעלות.
האם בנייה חדשה יכולה לשנות את המגמה?
כמו בישראל, גם בספרד פרויקטים חדשים בתחום הבנייה מתעכבים ונתקלים במכשולים רבים. בין הפרמטרים המשפיעים לרעה ניתן להזכיר את הקשיים הרגולטוריים והבירוקרטיים, מחסור בכוח אדם מיומן בתחום הבנייה, עליית מחירי חומרי הגלם והחששות של המשקיעים מעליית שיעורי הריבית. כל אלו יחדיו פוגעים במספר התחלות הבנייה בספרד.
אך לאור הביקושים והצרכים של השוק. אם ספרד תתגבר על המכשולים ותעלה את שיעור הבנייה החדשה, הדבר עשוי להרים את ענף הנדל“ן.
ומה לגבי הנדל"ן הלוגיסטי.
בתחום הנדל“ן הלוגיסטי, ראינו צמיחה גדולה בשנה שעברה, והיא צפויה להימשך גם השנה. אך למרות זאת, היא אינה מנותקת מהשפעות אי היציבות הכלכלית, ולכן הצמיחה צפויה להתמתן. בשנים האחרונות נחשב שוק הנדל“ן הספרדי לרווחי מאוד, והוא מהווה הזדמנות טובה עבור המשקיעים המחפשים יציבות. ולאור שיעורי האינפלציה, אנו צפויים לראות התעניינות גדולה של משקיעים זרים, ואלו יהיו בין הכוחות שימשכו את השוק.
עוד מגמה שהולכת ומתחזקת, וצפויה להשפיע על השוק בשנת 2023 היא הדרישה לקיימות וחדשנות. כיום שוק הנדל“ן מאופיין בצרכים חדשנים, כמו למשל יעילות אנרגטית וקיימות סביבתית. אלו הופכים להיות גורמים דומיננטיים המשפיעים על בחירת הנכסים. בנוסף ישנן קרנות של האיחוד האירופי לצורך שיקום מבנים והתאמתם לסטנדרטים החדשים, ואלו יהיו גורמים המעניקים דחיפה לשוק.
כמו כן אנו צפויים לראות הרבה חדשנות בתחום הנדל“ן. חברות הנדל“ן לומדות לעבוד עם הביג דאטה. כך הן משפרות את מחקרי השוק, את זיהוי ההזדמנויות ואת התהליכים האדמיניסטרטיביים.