בשנים האחרונות, תחום הנדל"ן הלוגיסטי אופיין בעלייה ניכרת בביקושים לשטחים לוגיסטיים. הסיבות המרכזיות לכך הינן עלייה בהיקף המכירות באינטרנט בתקופת הקורונה, צורך בפתרונות לוגיסטיים, הובלה ואחסון בקירור ופתרונות “Last Mile“ (המייל האחרון מתייחס לחלוקה המאתגרת לבית הלקוח הסופי). לכן, זה לא מפתיע שתחום ההשקעות בנדל“ן לוגיסטי הפך למוצר מבוקש בקרב המשקיעים.
עפ"י כתבה שפורסמה באתר Economista.com, היקף ההשקעות בתחום הלוגיסטיקה בספרד הגיע השנה (עד חודש ספטמבר 2021) ל-1,800 מיליון אירו. היקף זה משקף גידול של 162% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ועל גידול של למעלה מ-40% בהשוואה לשנת 2019, התקופה שקדמה למגפת הקורונה. כמו כן, צוין כי היקפי ההשקעות השנה הם הגבוהים ביותר מאז שנת 2017.
הערכות האנליסטים
כל האנליסטים והעוסקים בתחום מעריכים שמגמת הגידול בשוק הנדל"ן הלוגיסטי צפויה לגדול, על מנת לספק את הדרישות בשוק. הביקוש הגדל לשטחים לוגיסטיים במדריד וברצלונה הביא את דחיסות התשואות לכדי 4.05% ברבעון השלישי. על פי ההערכות, היא תרד ל-4%. כמו כן, כאשר הביקוש באזורים העירוניים עולה על ההיצע, זה גורר עליית מחירים, אך במקביל דמי השכירות לא עולים בהתאמה ומכן נוצרת הירידה בתשואה. בנוסף, ישנו ביקוש גדול לחוזים לטווח ארוך עבור מחסני קירור ומתקנים לוגיסטיים, אבל ההיצע נמוך. למשל, במדריד שיעור השטחים הפנויים עמד על 8.4% בסוף הרבעון השני ובברצלונה השיעור נמוך עוד יותר ועומד על 2.33%.
הזדמנויות החדשות בתחום הנדל"ן הלוגיסטי
השקעות במתקנים לוגיסטיים גדולים מתאימות לשחקנים גדולים בשוק, אשר מסוגלים להתמודד עם היקף ההשקעה של כמה עשרות מיליוני אירו, אולם גם למשקיעים קטנים יותר יש מקום והם יכולים למנף את הביקוש לנדל“ן לוגיסטי. המשקיעים הקטנים יותר, הפועלים בעסקאות של עד 10M אירו, מתרכזים בשטחי אחסון קטנים ונגישים יותר, הנמצאים בסמיכות גבוהה לאזורים האורבניים וככאלה נותנים פתרון ל"בעיית המייל האחרון" - Last Mile Distribution. חוסר האיזון בין הביקוש הגבוה להיצע הנמוך מייצר פוטנציאל וחיפוש מתמיד אחר פתרונות נדל"ן יצירתיים וטכנולוגים לבעיית המייל האחרון.
הצורך בשטחי אחסון מקוררים
תחום האחסון המקורר הוא תת נישה של תחום הנדל“ן הלוגיסטי, ורבים מאמינים כי שם נמצאות הזדמנויות ההשקעה המעניינות ביותר לטווח הארוך. רשתות שיווק מזון עוברות למכירות מקוונות והן נזקקות לשטחי אחסון בקירור, כמו כן הענף משרת גם מוצרים רפואיים. בשנת 2019 השוק הלוגיסטי הקר הוערך בכ-75 מיליארד דולר, ויש המעריכים כי ערכו יגיע ל 113 מיליארד ב-2025. כאשר עיקר הביקוש צפוי להתרכז בסמוך למטרופולינים הגדולים.