ברצלונה מתכננת להפסיק את הרישיונות לדירות נופש: האם זה יפתור את משבר השכירות בעיר?

לאחר שפרסמנו בחודש הקודם על מגבלות דירות התיירות במדריד, הודיעה עיריית ברצלונה על צעד אפילו יותר קיצוני של "חיסול" הרשיונות לדירות נופש בודדות עד שנת 2028. כאשר המטרה של העירייה היא להגדיל את היצע הדירות לשוק המקומי ולהוריד את מחירי השכירות שעלו בצורה חדה מאז הקורונה - (ראו כתבה אודות עלייה של 31% במחירי השכירות בברצלונה תוך שנתיים). המתנגדים למהלך טוענים כי לא תהיה לו השפעה משמעותית בצד הגדלת ההיצע וכי המדיניות הסוציליסטית דווקא תפגע בכלכלה העירונית ,תעלה את מחירי הלינה לתיירים ותקטין את היקף ההשקעות בעיר.

לפני מספר שנים הפסיקה עיריית ברצלונה לספק רשיונות לדירות תיירות. מה שהפך את המוצר של רשיונות תיירות למבוקש ויקר ערך. עפ"י הערכות דירה בעלת רשיונות תיירות נמכרה בכ-1,000 עד 2,000 אירו למ"ר יותר מאשר דירה זהה ללא רשיון תיירות. לצורך הדוגמה, דירה רגילה במיקום טוב בעיר בגודל 50 מ"ר תמכר ללא רישיון בכ-4,500 אירו למ"ר כלומר 225,0000 אירו. אותה דירה עם רישיון תיירות תמכר בכ-6,000 אירו למ"ר כלומר 300,000 אירו בזכות הרישיון. המשמעות של חיסול דירות התיירות הינו אובדן הכנסות משמעותי לבעלי דירות התיירות וירידת ערך קיצונית. הכאב יורגש בעיקר אצל משקיעים אשר רכשו דירות עם רשיון תיירות בשנים האחרונות ולא הספיקו להנות מהחזר ההשקעה. עם זאת, עדיין ישנה אלטרנטיבה ראויה לבעלי דירות מרוהטות והינה דירות השכרה לטווח בינוני (מעל 31 יום ופחות מ 11 חודש) המהווה אפיק הכנסה יציב ובעל שוק חזק ומאפשר הכנסת דמי שכירות גבוהים לצד דמי ניהול נמוכים ביחס לניהול דירות תיירות. אולם, כפי שפרסמנו, גם באפיק ההשכרה לטווח בינוני לא נראה הרבה נחת ובטחון לטווח ארוך שכן עיריית ברצלונה פועלת להסדרת מגבלות השכירות גם בחוזים לטווח הבינוני.

האם צמצום דירות התיירות הוא הפתרון לשור השכירות הבוער בברצלונה?

הצעד האגרסיבי משווק לציבור על ידי העירייה בתור אמצעי להקלת מצוקת הדיור החריפה, בעיה קשה המטרידה מאוד את הציבור המקומי. ”יש צורך להגדיל את היצע הדירות, והאמצעים שאנו נוקטים בהם נועדו להגדיל את היצע הדירות הזמינות למעמד הביניים. כך הם לא יצטרכו לעזוב את העיר בגלל שאינם יכולים להרשות לעצמם דירות“, הכריז ראש העיר Jaume Collboni כאשר הודיע על המדיניות החדשה במסיבת העיתונאים שכינס. ”צעד זה לא ישנה את המצב בין לילה. בעיות שכאלו דורשות זמן. אך צעד זה מסמל את השינוי“, כך הוסיף ראש העיר. 

האם נראה את השינוי בקרוב?

בעיר ברצלונה ישנם קרוב ל 1.7 מיליון תושבים, וקרוב ל 850,000 נכסים המיועדים למגורים. אך כאשר מבקרים בעיר 16 מיליון תיירים בשנה, נוצרת מצוקת דיור קשה. על פי נתוני העירייה, ישנם כיום 10,101 רשיונות לדירות נופש בתוקף בעיר, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדובר בקצת פחות. איך שלא נסתכל על זה - כמות דירות הנופש בברצלונה היא בסך הכל אחוז אחד בודד מתוך כל דירות המגורים (0.77%). נתון שכבר מעלה ספק לגבי היכולת של המדיניות החדשה לחולל שינוי. 

”דירות הנופש מהוות 0.77% מתוך מאגר הדירות של ברצלונה“, כך אומר אנריקה אלקנטרה, נשיא הארגון המייצג את בעלי הדירות (APARTUR). ”חיסול הענף לא יפתור את בעיית הדיור. המדיניות החדשה רק תגדיל את מספר יחידות הנופש הלא חוקיות“, כך הוסיף. ארגון בעלי הדירות מתכנן להילחם נגד ההחלטה בבתי המשפט. 

גם נציג האופוזיציה בברצלונה, דמיה קאלווט, אינו רואה בשורה גדולה בתכנית, והוא מצביע על בעיה אחרת. ”אנו יכולים להעמיד פנים כי כל 10,000 הדירות שכיום מושכרות לתיירים ישמשו למגורי התושבים, אבל זה לא ריאליסטי“, כך הכריז בתקשורת והסביר: לא כל הדירות המחזיקות ברישיונות, באמת משמשות תיירים. בעלי דירות רבים מחזיקים באישור, מכיוון שעצם קיומו מעלה את ערך הדירה במקרה וירצו למכור; אך בפועל הם מתגוררים בדירה ואינם משכירים אותה לתיירים. כך שמספר הדירות שבאמת מושכרות לתיירים הוא כ 80% ממספר הדירות שיש להן רישיון לעשות זאת. 

לאור משבר הדירות, הזעם כלפי בעלי דירות נופש מובן. וכמו כן רבים אינם מתלהבים מכך שתיירים משתכנים סמוך לדירות המגורים שלהם. אבל גם בין התומכים לתכנית, ישנה הבנה כי התכנית אינה נוגעת בבעיה האמיתית ולא צפויה לחולל שינוי. 

היכן נמצאת הבעיה?

ברצלונה היא עיר יחסית קטנה, אך אטרקטיבית מאוד. לעיר ישנה הגירה חיובית, וגם צמיחה תיירותית - מה שיוצר ביקוש גדול לדירות. ולאור הדברים האלו, ברצלונה צפויה להמשיך להתמודד עם משבר דיור כל עוד לא תמצא דרכים להגדיל את הבנייה. בשל המיקום הגאוגרפי, בין הים לבין ההרים, לברצלונה אין אפשרויות רבות. והפתרונות האפשריים הם באמצעות היתרים נוספים של בנייה לגובה, או ייבוש הים. 

המדיניות החדשה תביא לשינוי מזערי, אבל בטווח הארוך וכאשר מסתכלים על התמונה הכללית - היא פשוט חסרת משמעות.

למדריד בעיה גדולה יותר, ואותה ראש העיר יכול לפתור. העיר מתמודדת עם ירידה בהיצע הדירות להשכרה לטווח הארוך כתוצאה ממדיניות הדיור הסוציאליסטית של השנים האחרונות.

חוק הדיור החדש של ספרד שפורסם ב 2023 ניסה להגן על הדיירים עם זכויות ומגבלות על גובה שכר הדירה. אך בפועל פגע בכדאיות של החזקת דיור לשכירות לטווח ארוך, ולכן הקטין את ההיצע. הנתונים מראים כי היצע הדירות לטווח ארוך ירד, ואילו היצע דירות הנפש עלה. וכל זה הוא תוצאה ישירה של המדיניות.