במסגרת חוק החדש העונה לשם "הזכות לדיור" (Ley por el Derecho a Vivienda) עליו עובדת ממשלת ספרד, יוגדרו סעיפים המאפשרים לממשלה לפקח על מחירי השכירות במדינה, זאת לאחר שממשלת קטלוניה חוקקה חוק דומה להגבלת דמי השכירות אשר נפסל לאחרונה ע"י בית הדין במדריד.
צעד זה, לצד צעדים נוספים שיביא איתו החוק החדש, מקודמים בממשלת ספרד במסגרת המאמצים לרסן את מחירי הדיור. זאת לאחר שמחירי הדיור עלו ב-50% בחמש השנים האחרונות. באמצעות המהלך, שואפת ממשלת ספרד להשיג תוצאות לטווח הארוך, אך מבקריה טוענים שהיא עושה זאת באמצעות מדיניות המפיקה תועלות בטווח הקצר בלבד. הפיקוח על שכר הדירה צפוי לתת הקלה מיידית לשוכרי הבתים, אך בטווח הארוך עלול לפגוע בצמיחה בהיצע הדיור.
משמעות החוק - צמצום הכוח של בעלי הדירות
החוק החדש מאפשר לממשלה להטיל תקרות שכר דירה עבור בעלי נכסים המחזיקים ב 10 נכסים או יותר, באזורים הנחשבים ל“שווקים לחוצים“ (Stressed Markets) . החוק אף כולל קנסות אשר יבואו לידי ביטוי באמצעות מדיניות המס, עבור בעלי נכסים אשר ישאירו נכסים לא מושכרים לתקופה ארוכה. בנוסף יש להקצות 30% מיחידות הדיור בבנייה חדשה לבעלי הכנסה נמוכה.
מה אומרים הכלכלנים על פיקוח שכר הדירה ?
מבחינה היסטורית מדיניות פיקוח על מחירי שכר הדירה היא צעד שתמיד היה חביב על ממשלות. לא רק ממשלת ספרד, אלא גם במדינות נוספות באירופה ביניהן גרמניה. זוהי תמיד הייתה מדיניות שהשתמשו בה לצורך ריסון האינפלציה במחירי הדיור.
אך בעוד ממשלת ספרד ממהרת לנקוט בצעד זה, כלכלנים דווקא מזהירים ממנו. עוד מאמצע המאה העשרים רוב הכלכלנים מסכימים כי מדיניות זו אינה תורמת ליצירת דיור בר השגה. כלכלן שוודי בשם אסאר לינדבק ׁׁ(Assar Lindbeck) צוטט בעבר כאשר אמר ”פיקוח על שכר דירה הוא הדרך היעילה ביותר להרוס עיר, מלבד הפצצתה“. הסיבה לכך שמדיניות זו אינה עוזרת היא מכיוון שהיא משבשת את ההיצע והביקוש בשוק הדיור.
המרווחים והמפסידים מחוק הגבלת שכר הדירה
התאוריה הכלכלית מלמדת אותנו שכאשר מחירי הדיור מופחתים בצורה מלאכותית, בעלי הנכסים עשויים למכור את נכסיהם למשכירי הדירות ולצאת מהשוק. בנוסף ישנה פגיעה בתמריצים לבנות עוד יחידות דיור. שוכרי הדירות הנוכחיים יהיו ברי המזל אשר ירוויחו מהתכנית, אך דור העתיד ישלם את המחיר.
תאוריה זו גובתה בנתונים אמפיריים. הכלכלנים ראו זאת במקומות כמו סן פרנסיסקו, קיימברידג‘ ומסצ‘וסטס, בהן יושמה מדיניות שכזו. במקומות אלו בעלי הדירות צמצמו את ההיצע, למשל באמצעות המרת הדירות לקונדוס והעלאת שכר הדירה.
פתרון אמיתי או פוליטיקה זולה?
פיקוח על שכר הדירה אולי מביא תועלת פוליטית בטווח הקצר, אך עדיף לעזור לאנשים שאינם יכולים לממן דיור באופן ישיר, ולהשקיע בבניית דיור בר השגה. משבר מחירי הדיור בספרד נגרם בעקבות היצע שירות נמוך שאינו עולה על הביקושים. באופן היסטורי ממשלת ספרד תמיד תמרצה רכישת דירות. כיום כ-75% ממשקי הבית בספרד מחזיקים בבעלות על דירה. שוק השכירות בספרד הוא מהקטנים באירופה, אך הביקוש לדירות בשכירות עולה.
השפעת התיירות על מחירי הנדל"ן
המקומיים במדריד וברצלונה מצאו את עצמם מתחרים על השכירות עם תיירים. מספר גדול של דירות הפך לדירות בשכירות לטווח קצר באמצעות פלטפורמות כמו AIRBNB, ולכן הדירות אינן זמינות עבור המקומיים המחפשים שכירות לטווח ארוך. ובמקביל התחלות הבנייה ירדו מאז המשבר בשנת 2008. כל זה תרם להיווצרות המשבר איתו ספרד מתמודדת היום. למעלה ממחצית האנשים בגילאי 25-29 עדיין מתגוררים בבית הוריהם בעוד מחירי השכירות בספרד ממשיכים לטפס. עם החלת החוק, שוכרי הדירות ייהנו מיציבות במחירים, אך הדבר יפגע בשוכרים של המחר. על מנת להעניק פתרון לבעיה, על הממשלה לדאוג לספק את היצע הדירות. כלומר לנקוט במדיניות המעודדת את השוק לבנות עוד יחידות דיור.