המחסור בשטחים לוגיסטיים בספרד והביקוש לנכסים חדשים ומותאמים לצרכי המשתמש, הביא לשיא חדש את שיעור הנכסים שנמכרו למשתמשי קצה במנגנון "מפתח ביד" (Turn key). עפ"י חברת CBRE, במהלך החציון הראשון לשנת 2022 כ-41% מהפרויקטים הלוגיסטיים בספרד נמכרו בצורה זו, תוך עמידה בסטנדרטיים חדשניים וברי-קיימא. מנגנון זה מאפשר ליזמי נדל"ן, למכור את המבנה העתידי עוד טרם תחילת בנייתו ובכך להקטין באופן משמעותי את סיכוני הפרויקט ולהגדיל את אחוזי המימון.
עפ"י מחקר שפרסמה ב-26/8/22, מחלקת המחקר של חברת הנדל"ן הבינ"ל CBRE, במחצית הראשונה לשנת 2022 כ-162,000 מ“ר, המהווים כמעט מחצית, מ-392,000 המטרים הרבועים שנמכרו בתקופה הזו, נמכרו במודל "מפתח ביד". עפ"י מודל זה, מסכמים הקונה והמוכר את מחיר המכירה מראש עוד טרם הקמת הפרויקט. בשיטה זו מקבל הרוכש לידיו מבנה לוגיסטי הנבנה בהתאמה מלאה לצרכיו ולדרישותיו. המוכר מצידו מקטין את הסיכון היזמי באופן משמעותי ומקבל בטחון מלא לביצוע אקזיט (Exit) עוד טרם תחילת הבנייה ובמקביל נהנה ממינוף מקסימלי ובנק מלווה המקבל בטחון מלא להחזר הלוואת הבנייה.
עפ"י המחקר שפורסם, בשנים האחרונות ישנה עליה בביקוש לפרויקטים לוגיסטיים בספרד, אך מחסור חמור בהיצע הביא לעלייה בהתקשרויות במודל מפתח ביד. "העליה בביקושים לפרוקטים מסוג זה הביאה לשיפור התשתיות בפארקים הלוגיסטיים בקטלוניה. כל זאת על מנת לתת מענה לצרכים הספציפיים של הלקוחות, שבמסגרת השינויים הטכנולוגים בעולם עברו תהליכי מודרניזציה“ - כך הצהיר דוד אליבה (David Oliva) , מנהל מחלקת תעשייה ולוגיסטיקה בחברת הנדל“ן CBRE. ההתאמה של המחסן לצרכי הלקוחות הביא לעלייה בתהליכי רובוטיזציה של המחסנים והכנסת טכנולוגיות מתקדמות המאפשרות קיימות סביבתית; כמו למשל פאנלים סולאריים ועמדות הטענה לרכבים חשמליים, כל זאת במטרה להפחית את טביעת הרגל הפחמנית.
הפתרון למחסור בשטחי לוגיסטיקה - מחסנים רב שכבתיים ובנייה לגובה המחסור בקרקע לשימושים לוגיסטיים הביא גם לגידול במחסנים רב שכבתיים (Multilevel warehouse) הניתנים לביצוע בפרויקטים בעלי תקרות גבוהות. כיום אנו רואים בעולם יותר ויותר פרויקטים של מחסנים גבוהים אשר יושמו בהצלחה בשיטה רב-שכבתית. פתרון זה נועד להתמודד עם המחסור בקרקע זמינה סמוך ליעדים הרלוונטיים וניצול אופטימלי של השטח.
דוגמה למגמות אלו ניתן לראות בשני פרויקטים של מחסנים שנבנו על ידי חברת Goodman בספרד בשנת 2021. החברה פתחה את המרכז הלוגיסטי הראשון בעל מאפיינים אלו ב-Molins de Rei. מרכז לוגיסטי זה כלל מבנים בגובה 25 מטר ו 32,000 מ“ר. וביוני 2022 החברה כבר השלימה את עבודות הבנייה בפרויקט הרב מפלסי השני הממוקם ב-Castellbisbal והוא כולל שטח בנוי של 26,400 המחולק לשתי קומות.
הסבה של מבני תעשייה למחסנים לוגיסטיים
הגידול המהיר בביקוש לשטחים לוגיסטיים, תוצאה של צמיחת המסחר האלקטרוני, הביא גם להסבתם של חללים תעשייתיים למחסנים לוגיסטיים. מקרה כזה יכולנו לראות במפעלי חברת General Cable במונטאקדה ורייקסאק, ומפעלי Bacardí במולט דל ואלס; מפעלים אלו הפכו למרכזים לוגיסטיים המופעלים על ידי חברת אמזון. תהליכי ההמרה השתלבו עם שדרוג התשתיות והפיכת המבנים ליעלים יותר ובעלי סטנדרטים של קיימות סביבתית. ובכך גם מסייעת לצמיחתם של חברות חדשות בערים הסמוכות לברצלונה.