למרות עליית הריבית החדה שהחלה לפני כשנה וחצי ועלתה מרמה של אפס לרמה של כ-4% תוך זמן קצר, מחירי הנדל"ן בספרד המשיכו במגמת עלייה. במהלך השנה האחרונה, עפ"י אתר הנדלן Idealista, עלו מחירי הנדל"ן ב7.1% לכדי ממוצע של 2,013 אירו למ"ר. מה הכוחות שפעלו על השוק ומה הכוחות שעתידים לפעול עליו בשנה 2024?
מחירי הדירות בספרד -עלייה של 7.1% בשנה ו-1% רק בחודש האחרון:
הכוחות שיפעלו להאטה בשוק הנדל"ן לשנת 2024
עליית הריבית: כמו ברוב מדינות העולם, הבנק המרכזי של אירופה (ECB) העלה את ריבית היוריבור (המקבילה לפריים הישראלי). כל זאת במטרה להילחם באינפלציה. התוצאה של הריבית הגבוהה הינה כמובן האטה בשוק הנדל"ן עקב עלויות מימון גבוהות הן בצד היזמים והן בצד נוטלי המשכנתאות. מדד זה צפוי להמשיך ולהקטין את הביקושים. למרות שהאינפלציה בספרד הורידה ראש כבר בסוף חודש יוני 2023 והגיע לרמה של 1.7% ביולי 2023, עלינו לזכור כי הריבית באירופה אחידה לכלל המדינות. מהסיבה הזו ולאור נתוני האינפליה במדינות אחרות באיחוד, יקח עוד זמן עד אשר יוריד הבנק המרכזי את הריבית.
חוסר ודאות כלכלית: פרט לאינפלציה, הכלכלה העולמית מתמודדת עם מספר אתגרים נוספים, כולל המלחמה באוקראינה שקצת ירדה מהפרק מאז השבת השחורה, אך השפעותיה עדיין מרחפות על אירופה. נזקי ה-COVID-19 עדיין מורגשים בחובות שנצברו במדינות אירופה.. כל זאת לצד אי-ודאות כלכלית צפויה להפוך צרכנים ועסקים יותר זהירים בהוצאות, כולל על דיור.
הכוחות שיפעלו בשנת 2024 וידחפו את שוק הנדל"ן כלפי מעלה.
ביקושים חזקים לצד מחסור בבנייה: היצע הדירות הפנויות בספרד ממשיך לרדת, עם דגש לערים הגדולות. כל זאת לצד ביקוש חזק בעיקר באזורי התעסוקה והתנועה המתמשכת של אורבניזציה לכיוון הערים הגדולות בעוד האבטלה ממשיכה במגמת ירידה .
יעד השקעה מקומי ובינ"ל: ספרד מהווה יעד השקעה אטרקטיבי עבור תושבים מקומיים וזרים. על פי נתוני משרד המשפטים הספרדי, כ-80,000 תושבים זרים רכשו דירות בספרד בשנה האחרונה. נתון זה מהווה גידול של 10% לעומת השנה הקודמת. רוב הרכישות היו של בריטנים, צרפתים וגרמניים. גורמי המשיכה שם ספרד נובעים בעיקר מהאקלים הנוח, המחירים הנוחים ביחס למדינות אחרות באירופה והאפשרות לקבל ויזת זהב עבור רכישת נדל"ן. ספרד מדורגת במקום ה-12 בעולם בהשקעות הנדל"ן על ידי תושבים זרים.
מימון שמרני שניתן טרום המשבר בשוק הנדל"ן: מאז משבר 2008 הנהיג הבנק המרכזי בספרד מדינויות שמרנית בכל הנוגע למתן מימון. היקפי המימון לתושבים מקומיים וזרים הוגבלו. בוצעו מבחני הכנסה קפדניים יותר ויזמים נדרשו לבצע מכירות מוקדמות, כתלות במיקום הנכס לפני שקיבלו מימון לצורך בנייה וכמו כן הבנקים נמנעו ממתן אשרי לרכישת קרקעות.
שלב הסיכומים יעלו או ירדו?
עפ"י ניתוח פנימי של חברת נדל"ן ספרד, לאור נסיוננו בשוק ולאור הכוחות הפועלים בשוק אנחנו מניחים כי מחירי הנדל"ן בספרד ימשיכו לדשדש עם עלייה קלה בשנת 2024. העובדה שהבנקים שמרו על שמרנות במתן מימון יצרה מצב שכמעט ולא קיימות עסקאות דיסטרס בשוק. מוכרים מחכים בסבלנות ונראה שהשוק ימשיך להיות יציב. אולם, כל הנתונים מצביעים על כך שהפחתת ריבית עתידית תהיה הגורם שיניע מחדש את השוק. ככל שהפחתת הריבית תקח זמן רב יותר כך העלייה תהיה מהירה וחזקה יותר.
להלן תחזיות שניים מהבנקים הגדולים בספרד:
בנק La-caixa מעריך כי מחירי הבתים בספרד יעלו ב-1.1% ב-2024
בנק BBVA - מעריך כי מחירי הבתים בספרד יעלו ב-2.5% ב-2024.
כתבה זו מכילה מידע צופן פני עתיד:
חשוב לציין כי כלך האמור בכתבה זו, אלה הן רק תחזיות, והתוצאה בפועל יכולה להיות שונה. משקיעים צריכים לשקול היטב את הנסיבות שלהם לפני קבלת החלטות כלשהן בנושא השקעה בנדל"ן הספרדי.