נכסי מצוקה Distress הינם נכסים הנמכרים בעקבות סיטואציה שבה בעל נכס נמצא במצב בו הוא מחוייב למכור את הנכס שבבעלותו, מצב המכונה Default. עסקת מצוקה מתבצעת "רגע" לפני עיקול ומהווה את ההזדמנות האחרונה של בעל הנכס למכור את הנכס שבבעלותו לפני שהשני עובר לבעלות הבנק.
הסיבה המרכזית לעסקאות מצוקה קשורות בעיקר לחוב הרובץ על הנכס ואיננו משולם. לרוב החוב הינו חוב בנקאי, משכנתא, אך לעיתים מדובר על התחייבויות שאינן בהכרח קשורות לנכס הנמכר. דוגמה אקטואלית לעסקת מצוקה היא המכירה של חברת "אלעד מגורים" ע"י יצחק תשובה. לאחר שהופעל עליו לחץ מבנק הפועלים למכור וזאת לאחר חיתוך משמעותי בשווי חברה שבבעלותו בעקבות משבר הקורונה.
מתי ניתן לצוד נכסי מצוקה
מספרם של נכסי מצוקה גדל באופן יחסי בתקופות של משברים כלכליים ומיתון. לאחר משבר הנדל"ן בספרד, שהחל בשנת 2008 בעקבות משבר ה"סאב-פריים", החלו לצאת לשוק נכסי מצוקה רבים. כמות נכסי המצוקה גדלים בתקופות מיתון בהם ההכנסות קטנות ובעלי הנכסים לא מצליחים לעמוד בהתחייבויות שנטלו על מנת לממן את רכישת הנכסים. המאפיין העיקרי של נכס מצוקה הוא טווח הזמן הקצר העומד בפני בעל הנכס למכור אותו לפני שיעוקל, מצב המכונה Short Sale. לפיכך, מחיר המכירה של הנכס נמוך ממחיר השוק וככל שהזמן למכירה מתקצר כך גם יירד המחיר המבוקש.
ברוב המקרים הגבול התחתון ממנו לא יוכל המוכר לרדת יהיה מוגבל לגובה החוב שנטל. אולם, לעיתים נכנס לתמונה הבנק ובמסגרת המו"מ למכירת הנכס יוכל לאשר את מכירת הנכס במחיר הנמוך מגובה החוב. זאת כמובן במידה והבנק מניח כי יפסיד מאלטרנטיבה של עיקול הנכס. אולם, במידה והעסקה לא תצא לפועל בסופו של דבר, בזמן הנתון, יעוקל הנכס ("Foreclosure") ויעבור לבעלות הבנק. מפה והלאה מכירתו תתבצע בתנאים ובזמן שיכתיב הבנק, אבל זה כבר סיפור אחר.
דוגמה להמחשה, מכירת מצוקה רגע לפני עיקול
משקיע אשר רכש נכס ב-100,000 אירו ונטל משכנתא בגובה 85% בריבית 2.5% למשך תקופה של 15 שנה. סכום ההחזר החודשי בדוגמה זו יעמוד על 567 אירו לחודש. כעת, בגלל בעיות כלכליות לא יצליח בעל החוב לעמוד בהחזרים החודשיים. אך הבנק לא יעקל את הנכס באופן מיידי. במשך תקופה, כתלות במדיניות הבנק, ישלח הבנק התראות על עיכובים בתשלום ויפעל אל מול בעל הנכס ע"מ ליישב את החוב ואף לפרוס אותו. לרוב הבנק איננו מעוניין לעקל את הנכס כפתרון ראשוני. כל זאת הן מסיבות כלכליות והן מסיבות פוליטיות.
במקרה כזה ייתן הבנק למוכר תאריך סופי לפני עיקול. הזמן הזה יהווה את תקופת המצוקה Distress אשר תעמוד לרשותו של בעל הנכס למכור. בדוגמה זו המוכר לא יוכל למכור בפחות מ 85,000 אירו (בניכוי עלויות מכירה ובהנחה כי המוכר לא הקטין את הקרן במהלך השנים). אולם, במידה ויתקבל אישור מיוחד מהבנק, ניתן יהיה למכור את הנכס בפחות מ 85,000 אירו. לדוגמה, ב 80,000 אירו. במקרה זה הבנק יסתפק בהחזר חוב חלקי אולם ישמור לעצמו את הזכות לדרוש מהמוכר להחזיר את הפרש החוב שטרם שולם, 5,000 אירו.
איך להגיע לנכסי מצוקה
נכסי מצוקה לרוב אינם מפורסמים מעל דפי האינטרנט אלא מגיעים מסוכני נדל"ן מקומיים הקשורים לבנקים ומתמחים בעסקאות מסוג זה. לאותם סוכנים יש לרוב מיומנות בהוצאת עסקאות אלו לפועל והכרות עם הנפשות הפועלות בבנק ומצד שני עם רוכשים פוטנציאלים. רוכשים פוטנציאלים יהיו בהכרח גופים נזילים הפעילים בשוק, רוכשים אשר ידעו לזהות עסקה טובה במהירות וכן להעביר את ההון הדרוש לרכישה תוך זמן קצר.
לא כל מה שנוצץ זהב, הסיכונים ברכישת נכסי מצוקה
הסיכון העיקרי בעסקאות מצוקה הוא חוסר ידע וחוסר ניסיון. ככלל, נכסי מצוקה לא יוצעו באופן ישיר ל"שחקנים חדשים" בשוק. לא פעם מקבלים משקיעים חסרי ניסיון, המעוניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל, הצעות לרכישה של נכסי מצוקה, לכאורה, כאשר בפועל מדובר רק בעטיפה נוצצת לנכס הנמכר בשוק החופשי ובמחיר שוק. אולם גם בעלי ניסיון אינם עמידים ב-100% לכל הסיכונים הכרוכים בעסקאות מצוקה. על מנת להקטין סיכונים, חייבת כל עסקה לעבור בדיקת נאותות טכנית ומשפטית תוך שמירה על תהליך רכישה נכון אל מול המוכר וקבלת אישור הבנק למחיר הסגירה.