כאשר מחפשים נכס להשקעה במדריד, האזור וסוג הנכס הם המשתנים העיקריים המשפיעים על התשואה. הרעיון של רכישת בית והשכרתו נחשב להשקעה בעלת סיכון נמוך, ולכן הוא מושך משקיעים גדולים וקטנים אבל לפני שממהרים לרכוש נכס, ישנם כמה משתנים שצריך לקחת בחשבון. פרט למחיר הנכס עצמו, עליכם לקחת בחשבון את המיסוי והעמלות הכרוכות בעסקה , למי אתם משכירים את הנכס וכדומה. רק כאשר לוקחים בחשבון את כל המשתנים ניתן לחשב את הרווחיות של הנכס. לכן המדד של "תשואה ברוטו" יכול להיות מטעה, שכן איננו מתחשב את ההוצאות הנלוות לרכישה וההוצאות המקוזזות מהשכירות.
תשואות במדריד לפני ואחרי הקורונה:
התשואה ברוטו הממוצעת לבעלי הנכסים במדריד הגיע ל-4.94% בינואר 2022, עליה קלה של 0.12% בהשוואה לאותה התקופה בשנה הקודמת, זאת עפ"י האתר הכלכלי Eleconomista.es. למרות העלייה, והתחזקות השוק, עדיין הרווחית נמוכה בהשוואה לתקופה שלפני מגפת הקורונה. שכן, באפריל 2020 החזר ההשקעה הממוצע עמד על 5.2%. באמצעות מימון בנקאי בו ניתן להגדיל את התשואה על הכסף ( Cash On Cash) ולהגיע לתשואות ברוטו סביב ה-8%.
הירידה בתשואות והחזרה
הסיבה לירידה בתשואות בשנתיים האחרונות, קשורה במידה רבה לשינויים שחלו בעקבות השפעות מגפת הקורונה. בתקופה זו ראינו עלייה בעבודה מרחוק, ופחות תנועה של שוכרים מקומיים ובינלאומיים. דבר זה השפיע על תנועת האנשים בתוך המדינה והביקוש לדירות להשכרה. מצד שני מחיר הרכישה למטר מרובע לא השתנה בצורה משמעותית בין שנת 2020 לשנת 2022 - המחיר הממוצע למטר מרובע במדריד עומד על 3,929 אירו, פחות או יותר כפי שהיה לפני שנתיים. העלייה בתשואות נגרמת כעת עקב עלייה במחירי השכירות שצפוייה להמשיך בשנים הקרובות לפחות עד שתגיע לתעריפי השכירות טרם הקורונה.
איזורי ההשקעה עם התשואות הנמוכות ביותר במדריד:
המיקום של הנכס וסוג הנכס הם גורמים מהותיים המשפיעים על הרווחיות.
אז כדי להתחמם, נתחיל דווקא עם האיזורים בהם תפגשו את התשואות הנמוכות ביותר במדריד:
Recoletos-Salamanca (3,17%),
Nueva España-Chamartín (3,45%)
Lista-Salamanca (3,45%)
באזורים אלו טווח המחירים לרכישת דירה עומד על כ 5000-8700 אירו למטר מרובע, בו Recoletos הוא אחד האזורים היקרים בעיר, שם תשלמו 8,760 אירו למטר מרובע, כאשר השכירות הממוצעת עומדת על כ-23.12 אירו למ"ר.
איזורי ההשקעה עם התשואות הגבוהות ביותר במדריד
הזדמנויות ההשקעה הטובות ביותר נמצאות כיום באזורים הדרומיים של מדריד. המוביל הינו רובע Usera הידועה גם כצ'יינה טאון של מדריד, בו תוכלו למצוא החזר השקעה ממוצע של כ-9.4%. ברובע Villaverde תפגשו תשואה ממוצעת של כ-8.25% ו-Puente de Vallecas עומדת גם היא על תשואה ממוצעת של כ-7.36%.
המחירים למטר בשכונת Usera עומדים על כ 2,134 אירו, נמוך יותר מהממוצע במדריד וכרבע מהעלות בשכונת Recoletos הנחשבת ליקרה ביותר בעיר. ההבדל בא לידי ביטוי גם בדמי השכירות, אך הוא פחות דרמטי; השכירות הממוצעת ב-Usera עומדת על 16.73 אירו למטר, זאת בהשוואה ללמעלה מ-20 אירו למ"ר שכירות ברוב שכונת מרכז העיר במדריד.
עוד שכונות מעניינות להשקעה במדריד
מי שמחפש לרכוש דירה על מנת ליהנות מדמי שכירות, יכול למצוא גם תשואות טובות בשכונות הבאות:
Numancia (7.33%)
Palmeras Bajas (7.13%)
Vista Alegre ( 6.98%)
Los Angeles (6.91%)
Buenavista (6.8%)
Opañel (6.51%)
Simancas (6.5%)