בשנים האחרונות הפכה ספרד בכלל וברצלונה בפרט, ליעד נחשק ואטרקטיבי בקרב אילו המחפשים השקעות נדלן בחו"ל. המדינה נמצאת בשלבי התאוששות מהמשבר העמוק שפקד אותה בשנים האחרונות ומהווה בשנתיים האחרונות מוקד משיכה לא רק לתיירים הרבים שפוקדים את העיר מדי שנה כי אם גם למשקיעי נדל"ן מכל העולם, ביניהם משקיעי נדל"ן מישראל המגלים את היתרונות של רכישת נדל"ן בספרד ובעיקר בברצלונה אשר נחשבת לקטר הנדל"ן של ספרד. על רקע הדברים הללו ובכדי להבין מה גורם לישראלים לצאת כיום ממרחב הנוחות הישראלי ולהשקיע דווקא בברצלונה, כדאי להכיר את ההבדלים המשמעותיים ביותר הקיימים כיום בין נדל"ן בברצלונה לבין נדל"ן בישראל.
מחירים שמהווים הזדמנות
בשנת 2008 נכנסה כאמור ספרד למשבר כלכלי חריף, דבר אשר בא לידי ביטוי בפגיעה משמעותית בענף הנדל"ן ובירידת מחירים דרסטית (בברצלונה המספרים מדברים על כ-40%-50%). נוסיף על כך את העובדה כי האירו נמצא בתקופת שפל היסטורי ונסחר באופן נמוך מאוד ביחס לשקל ונבין את ההבדל הראשון בין נדל"ן בברצלונה לבין נדל"ן בישראל – מגמת המחיר.
בעוד שבברצלונה מחירי הנדל"ן היו במגמת ירידה מ-2008 ורק במחצית השנייה של שנת 2014 החלו להתייצב ולשפר כלפי מעלה, בארץ המצב הוא שונה לחלוטי ן- המחירים לא מפסיקים לעלות ולשבור שיאים חדשים כל פעם מחדש. בארץ, במיוחד באזורי הביקוש קשה מאוד לאתר הזדמנויות מיוחדות וניתן להגיד שאנו בסוג של "שוק מוכרים"- הכוח נמצא בידי בעלי הדירות בעוד שבברצלונה אנחנו במצב של "שוק קונים"- הכוח אצל הרוכשים ומכאן גם יכולת המיקוח וההזדמנויות. שוק הנדל"ן בברצלונה מהווה מקור לא קטן ל"מציאות", לאילו שמחפשים זאת כמובן.
תחזית מחירי הנדל"ן
לא מספיק להיות ערים לכך שמחירי הנדל"ן בברצלונה נמוכים מאוד. חשוב לא פחות להשוות את המצב הנוכחי למצב הצפוי בשנים הקרובות וזאת נעשה גם לגבי שוק הנדל"ן בישראל. בארץ, מזה שנים מדווחים על ירידה קרובה במחירים, שלא לומר התרסקות ו"בועה", בעיקר באיזורי פריפרייה ובמקומות בהם אחוז המשקיעים גבוה באופן יחסי. הממשלה, בהובלתו של השר כחלון, עושה מאמצים רבים על מנת להוריד את המחירים ויוצאת בתכניות מורכבות ומהלכים שונים כגון "מחיר למשתכן", העלאת מס הרכישה וביטול הפטור ממס שבח, בכדי לעצור את הטירוף ובעצם להתאים בין השכר החודשי של משק בית לבין מחירי הנדל"ן הגואים (בישראל נדרשות כ-150 משכורות בממוצע בכדי לקנות דירה, בספרד מדובר בכמעט חצי מזה). בספרד ובברצלונה, שכבר חוו בשנים האחרונות ירידה משמעותית במחירים, התחזיות מדברות על נתונים כלכליים חיוביים הבאים לידי ביטוי בתמ"ג חיובי וירידה באחוזי האבטלה. אם כך, על אף מציאות פוליטית מורכבת והשתייכותה לגוש האירו שעובר תקופה לא פשוטה, צופים המומחים כי בעתיד הלא רחוק מחירי הנדל"ן ילכו ויעלו ולכן – הזמן הנוכחי מהווה הזדמנות מצוינת לביצוע השקעת נדל"ן בברצלונה לאילו שמחפשים רווח הון.
רמת רוויית השוק
בישראל, כך נדמה, רמת הרוויה של שוק הנדל"ן נמצאת בשיאה. עם מעט מדי התחלות בניה ושוק מדשדש של משקיעים ורוכשים שיושבים על הגדר ומתלבטים, מדובר ללא ספק בסוג של קיפאון ביחס לשוק הנדל"ן של ברצלונה שהינו ללא ספק אחד משווקי הנדל"ן הרותחים כיום. משקיעי נדל"ן בברצלונה שכבר רכשו נכס ואפילו יותר מאחד מדווחים שהביקוש להשקעות הולך ועולה. ברצלונה נחשבת כיום לאחד היעדים המובילים להשקעות נדל"ן, לא רק בקרב משקיעים "פשוטים" כי אם גם בקרב משקיעים "כבדים" וגופים גדולים. משקיעי נדל"ן בברצלונה נהנים משוק פחות רווי ומציפיות לשיפור נוסף בנתונים הכלכליים.
הבדלי מיסוי
השקעת נדל"ן בברצלונה מחייבת, ללא ספק הבנה שיש שוני גדול מאוד בין חוקי המיסוי בספרד לעומת אלה שבישראל. כך, בעוד שיש לא מעט אנשים שרכשו נכס בישראל בלי להיעזר ביועץ מס או ברואה חשבון, השקעת נדל"ן בברצלונה מחייבת התנהגות שונה- התייעצות עם מומחה מס ותכנון נכון מדויק. במטרה להשיג את המקסימום האפשרי מההשקעה. אמנת מס בין המדינות אמנם תמנע מיסוי כפול אך בהחלט יש לשלם מס הן בישראל והן בספרד, בהתאם לחוקי כל מדינה. רואי חשבון הבקיא בדיני שתי המדינות ידע לעזור בעניין וישמש כדמות חשובה בתהליך השקעת נדל"ן בברצלונה.
היכרות עם השוק
עבור ישראלים, רכישת נדל"ן בישראל נחשבת לפשוטה מעצם העובדה שהם מכירים את השוק, את הנפשות הפועלות, את אזורי הביקוש, את השפה ועוד יתרונות הבאים לידי ביטוי בהשקעה במדינה בה אתה מתגורר. מאידך, כיום ניתן למצוא ברחבי העולם בכלל ובברצלונה בפרט, הזדמנויות טובות ולעתים אף טובות מאוד ולכן יש שלא יסכימו לוותר על ההזדמנות אילו רק מטעמי נוחות או חוסר ביטחון. חשוב להבין כי רכישת דירה בברצלונה מבוססת בין היתר על פערים בידע ובמידע. בניגוד לישראל שם ניתן לדעת בכמה נרכש נכס מסוים (בעזרת רשות המיסים ובהנחה שהעסקה מדווחת כחוק ועל הסכום המלא כמובן) בברצלונה פרט זה לא ידוע ולכן למשקיע יותר קשה לדעת מהו מחיר טוב לסגירת עסקה. מצד שני, גם לבעלי הנכסים יותר קשה לדעת מהו המחיר אותו יוכלו לקבל ולכן יכולת המיקוח גדולה ולעתים קרובות יהיה פער משמעותי בין מחיר הביקוש שיפורסם באינטרנט לבין מחיר הסגירה הסופי. בנוסף, ברצלונה מחולקת ל-10 מחוזות כאשר כל מחוז מכיל מספר רובעים ולכל אחד מן הרובעים בברצלונה יש את הסיפור שלו ואת המחירים שלו כאשר בברצלונה ניתן למצוא פערים משמעותיים אפילו כשמדובר ברחובות סמוכים. כמו כן, המבחר הוא רב ומגוון - ישנם מבנים פרטיים, עסקיים, מבני מגורים ומלונאות בהיקף מאוד משמעותי. בשל פערי המידע שיש למרבית הישראלים המתעניינים באפשרות הרכישה של נדל"ן בברצלונה מקובל מאוד להיעזר ביועצים הבקיאים בשוק זה. אפילו משקיעים "כבדים", כאילו שביצעו בעבר השקעות נדלן בחו"ל ובארץ נוהגים להיעזר ביועצי מס, ביועצים משפטיים וכן בחברות שמסייעות בליווי הרכישה, בניהול השיפוץ והנכס, כאשר מחליטים להיכנס ולהשקיע בשוק חדש הזר להם.
לסיכום, עבור כל המתעניין ברכישת נדל"ן בספרד בכלל ובברצלונה בפרט יש לשים לב להבדלים בין שוק הנדל"ן הישראלי וזה הספרדי. הבנת ההבדלים היא צעד חשוב כאשר מתלבטים היכן להשקיע, כאשר לכל שוק יתרונות וחסרונות אותם יש ללמוד בתבונה לפני ביצוע השקעת נדלן בחו"ל וכמובן שגם בארץ.
