בעלי הנכסים בספרד מתמודדים עם שאלות שונות הקשורות לזכויות בנכס וההתנהלות מול הדיירים. למשל האם ניתן להעלות את שכר הדירה או באילו נסיבות ניתן לסיים את החוזה. מהם סוגי חוזי השכירות הקיימים בספרד ומה הסוגיות המוגדרות בחוק ההשכרה הספרדי.
חוק השכרה הדירות בספרד הינו חלק מה Ley de Arrendamientos Urbanos המגדיר את כל ההיבטים המשפטיים הקשורים לנכסי נדל“ן. החוק נולד בשנת 1964 ובמהלך השנים הוכנסו בו שינויים רבים, כאשר השינויים של שנים 1995 ו 2013 נחשבים לשינויים המרכזיים. השינויים האחרונים שהוכנסו בו היו במרץ 2019. להלן התשובות לכמה מן השאלות המרכזיות שצריכות לעניין אתכם.
סעיף 17 בחוק מסדיר את ענייני שכר הדירה. הנקודות החשובות בסעיף זה אומרות:
• גובה שכר הדירה יוסכם באופן חופשי בין שני הצדדים.
• תשלום שכר הדירה הוא חודשי, ויש לבצע אותו בשבעת הימים הראשונים של החודש.
• התשלום יתבצע במקום ובאופן התשלום שהוסכם עליו בחוזה, או במקרה וזה לא התבצע כך, התשלום יהיה במזומן ויתבצע בנכס המושכר.
• בעל הנכס חייב לספק לשוכר קבלה על התשלום, או באמצעי אחר (שהוסכם עליו) ומשמש כהוכחה חוקית לביצוע התשלום.
מה משך תקופת חוזה שכירות?
החוק מאפשר לצדדים להגדיר באופן חופשי את תקופת השכירות. כאשר תקופת השכירות הינה לטווח ארוך (שנה ומעלה), בתום השנה הראשונה יהיה רשאי הדייר להאריך את חוזה השכירות עד להשלמת תקופת של 5 במקרה שבעל הנכס הינו אדם פרטי או 7 שנים במקרה של נכס הנמצא בבעלות חברה. החוק מאפשר לחרוג מכלל זה, במקרים מסויימים שיפורטו בהמשך, בתנאי שבעל הנכס מודיע לדייר על סיום החוזה בהתרעה של 30 יום לפני תום החוזה או תום תקופת הארכת החוזה.
מתי מתחיל מניין הזמן של חוזה שכירות ואיך מוציאים דייר מחוזה טווח ארוך.
תקופת השכירות נספרת החל מהמועד המצוין בחוזה השכירות (לחצו כאן לקריאה אודות שולשת סוגי של חוזי שכירות הנהוגים בספרד). או ממועד מסירת הנכס לדייר במידה והתבצעה בתאריך מאוחר יותר. כאשר חוזה השכירות אינו מציין תקופת זמן, ברירת המחדל תהיה שנה אחת, מבלי לפגוע בזכותו של הדייר להארכה שנתית כפי שהוסבר קודם.
בעל הנכס יכול בתנאים מסויימים, לבטל את החוזה לפני תום תקופת החוזה. ניתן לבטל את החוזה לאחר שנה אחת, בתנאי שנמסרה הודעה מראש לדייר, אך בתנאי כי הנכס ישמש למגורים של בעל הנכס או קרובי משפחה מדרגה ראשונה שלו או של בן/בת זוגו במקרה של פרידת בני הזוג. את ההודעה מראש יש למסור לפחות חודשיים מראש. על הדייר לפנות את הנכס במשך עד תום תקופה זו, או תקופה אחרת במידה והוסכם על כל בין הצדדים.
במידה ודייר נאלץ לפנות את הנכס, אך חלפו 3 חודשים והנכס אינו משמש למטרה המוצהרת - במקרה זה הדייר רשאי לחזור אל הנכס לתקופה של עד 5 שנים, בכפוף לתנאי החוזה הקודמים. יתר על כן, הוא זכאי לפיצוי עבור ההוצאות שנגרמו לו בגלל המעבר. אפשרות אחרת היא לפצות את הדייר בסכום של חודש שכירות עבור כל שנה נוספת שנשארה בחוזה עד להשלמת חמש שנים.
ערבויות ביטחון משוכר נכס:
בעת חתימת החוזה, על הדייר לשלם ערבות (fianza) ביטחון במזומן, בגובה של תשלום חודש אחד או שניים. עפ"י החוק, הערבות אינה משולמת ישירות לבעל הנכס, אלא מופקדת אצל הרשויות (Incasol בברצלונה או IVIMA במדריד). לאחר סיום החוזה יש להחזיר את דמי הערבות במלואם או לחלת חלק או את כספי הדיפוזיט בעקבות נזקים שנגרמו בדירה על ידי הדייר. במידה וחל עיכוב של יותר מחודש לאחר סיום החוזה, הערבות תוחזר לדייר בתוספת ריבית. חברות מקצועיות העוסקות בניהול נכסים בספרד ומכירות את הפרוצדורה.
האם ניתן לשנות תשלום שכר דירה עקב עבודות שהתבצעו בנכס?
כן, ניתן לעשות סיכום שכזה מול הדייר ולשנות את שכר הדירה בתקופה מוגדרת, על סמך התחייבות השוכר לבצע עבודות מסוימות בנכס. במידה והשוכר לא ביצע את העבודות שסוכמו, זוהי עשויה להיות הצדקה לסיום החוזה.
מי אחראי לתקן נזקים שנרגמו לדירה בתוך תקופת השכירות?
על פי סעיף 21 לחוק השכירות, בעל הנכס מחויב לבצע תיקוני תחזוקה חיוניים בבית, ונשללת ממנו הזכות להעלות את שכר הדירה בגין תיקוני התחזוקה. זאת למעט בלאי המיוחס לשוכר ובכפוף לסעיפים 1563, 1564 בדין האזרחי. במקרים בהם לא ניתן לבצע את התיקונים עד לסיום החוזה, על השוכר לסבול את המצב למרות אי הנוחות שבו. במידה והעבודות נמשכות למעלה מ-20 יום, חלק הזמן היחסי יקוזז משכר הדירה. ומנגד, תיקונים קטנים הנובעים מהשימוש השוטף בנכס הם באחריות השוכר.
האם ניתן להעלות את שכר הדירה?
סעיף 18 לחוק השכירות מאפשר ביצוע העלאת שכר דירה שנתית, במידה וזה הוסכם מראש. במידה וזה הוסכם, אך לא נקבעה מתודולוגיית חישוב, שכר הדירה יעודכן על פי מדד המחירים לצרכן הספרדי (IPC הספרדי). בכל אחד מהמקרים, לא ניתן להעלות את המחיר מעל מדד המחירים לצרכן. שימו לב כי נכון לכתיבת שורות אלו, בעקבות העלייה החדה באינפלציה ברחבי העולם, ישנו צו מלכותי מ-30/3/2022 שקבע שבעלי הדירות מורשים לעלות את שכ"ד ב-2% לכל היותר - לקריאת הכתבה המפרטת אודות הגבלת דמי השכירות עם עליית האיפלציה לחצו כאן
האם ניתן לפנות דייר שאיננו משלם מהנכס שלא מרצונו?
ישנם שני מקרים בהם ניתן לפנות דייר שאיננו מעוניין להתפנות מהנכס.
1. כאמור מעלה, כאשר בעל הנכס מעוניין בנכס לעצמו, בן/בת זוג לשעבר או קרובים מדרגה ראשונה, ניתן לסיים את החוזה מוקדם. אך בכל מקרה ניתן לעשות זאת רק לאחר שנה ממועד תחילת החוזה.
2. המקרה השני הוא כאשר הדייר אינו משלם את שכר הדירה. במקרה זה ניתן להתחיל בתהליך פינויבהליך משפטי גם כאשר לא עברה שנה מתחילת החוזה.