חוף הים המדהים של פובלה-נואו, ברצלונה
ספרד הינה מדינה גדולה למדי, ובה עשרות מיליוני תושבים וכמה מרכזים אורבניים גדולים, בעלי פעילות כלכלית ערה ותנועת תיירים וסחורות לאורך כל השנה. משקיעים זרים, הנמשכים בשנים האחרונות לספרד, נוטים להתמקד באזורים מרכזיים ויציבים יחסית, כגון ברצלונה, מדריד או ולנסיה. אנו סבורים כי על מנת להצליח למקסם את ההשקעה ובמטרה להימנע מבורות וסכנות ככל שבשליטתנו, חשוב להכיר לעומק את המאפיינים של האזור בו רוצים להשקיע, חשוב לבחון אפשרויות ואופציות מגוונות באותו האזור וכמובן להגדיר לעצמנו, לפני הכל, מהי מטרת ההשקעה ומהם הכלים העומדים לרשותנו לטובת אותה השקעה.
אם נסתכל על נדלן בברצלונה לדוגמא, לא מספיק לבחון מאפיינים של נכס אחד אלא חשוב לבדוק מגוון נכסי נדלן למכירה בברצלונה. לא פחות חשוב – לבדוק את מאפייני המחוז, הרובע והרחוב הספציפי המעניין אתכם. למשל, בחלק מהאזורים בברצלונה, ישנם נכסים ואף אזורים המיועדים לשימור. השקעה בנכסים כאלה מצריכה עמידה בכללים שקבע השלטון והרשויות הספרדיות ולא תמיד זה כדאי בשל סחבות אפשריות והרבה אי ודאות. ולכן, אומנם זו לא סיבה לשלול באופן גורף השקעה בנכס המיועד לשימור, אך כן חובה להכיר זאת ולדעת שאתם מבינים את ה"מחיר" וכיצד ניגשים להשקעה מסוג זה. כמובן שהעזרות באנשי מקצוע בעלי ניסיון תקל עליכם את התהליך ותסייע עליכם בדרך. כמו כן, חובה לוודא שהנכסים המעניינים אתכם אכן מתומחרים נכון, ביחס לאזור הספציפי ומצב הנכס ושלא קיימים שעבודים שיפריעו להעברת הבעלות או פולשים האוחזים בנכס ומייקרים את העלות הכוללת כאשר מעוניינים להוציאם בהתאם לחוק הנהוג בספרד.
הון עצמי או משכנתא?
רבים מאלה המתעניינים ברכישת דירה בברצלונה אינם מעוניינים לוותר על שימוש במימון בנקאי .בנקים ישראלים אינם נוהגים לממן רכישת נכסים בחו"ל, אלא אם כן בוחרים לשעבד נכס שקיים בישראל (ואז מדובר במשכנתא לכל מטרה). אך האם בנקים בספרד מוכנים להלוות כספים למשקיעים מישראל? אז ככה, יש שונות בין הבנקים השונים והמערכת הבנקאית בספרד פחות ריכוזית מזו שבישראל. אין מניעה עקרונית לקבל משכנתא בספרד, אך אחוז המימון למשקיעים הישראליים לא יעלה בדרך כלל על 50 אחוז מערך הנכס (תלוי ברקורד המשקיע ותלוי בנכס הספציפי אותו תרצו לרכוש). נדגיש כי ישנם משקיעים שמעדיפים לבצע השקעה ללא שימוש במשכנתא, ואין בכך כל בעיה, אך כן שווה להכיר את אפשרויות המימון ותנאי המשכנתא הנוחים אותם ניתן לקבל כיום מבנקים ספרדיים, מה שמפחית את ההון העצמי הנדרש אף יותר ומציב רף כניסה נמוך מאוד ביחס למה שמוכר לנו בישראל – לצורך השוואה, מחיר ממוצע לנכס בברצלונה כ-4,0000 אירו למ"ר, בעוד שבת"א אנו מדברים על כ-10,000 אירו למ"ר בממוצע.
חובה להכין שיעורי בית
כדי למצוא נכסים טובים ובעלי ערך מוסף, יש צורך בהיכרות מעמיקה עם השוק. נדלן בכלל, ונדלן בספרד בפרט, הוא עולם ומלואו ונדרשת היכרות עם משרד תיווך מקומי או עם חברה המסוגלת לאתר נכסים על בסיס קשרים מקומיים, במטרה להגיע לנכסים האטרקטיביים יותר, תוך הכרות עם הרגולציה והמכשולים הכרוכים בהשקעה. האם זה פוטר את המשקיע מלעשות שיעורי בית והוא יכול להסתמך אך ורק על גופים אחרים שייעצו לו? אנו סבורים שלא, וממליצים תמיד לבדוק נתונים ומספרים, להבין מגמות ולבחון כל עסקה לגופה.
מגמה חשובה שניתן להבחין בה בשנתיים האחרונות הינה עליית מחירים מתונה. במילים אחרות, דירות בברצלונה כבר לא נמכרות במחירי רצפה, אבל ללא ספק – אנו רחוקים עדיין מלהגיע לרמות המחירים שהיו קיימות בשוק לפני קריסת מחירי הנכסים ב-2008. ברצלונה, בדומה למדריד וולנסיה, שלוש הערים הגדולות בספרד, נחשבת לאזור בו המחירים יציבים יותר ותנודתיים פחות, כאופייני לערי ביקוש עולמיות. למשקיעים שרוצים לנצל הזדמנויות בלא סיכונים ניכרים, בהחלט כדאי לשים לב לנדלן בברצלונה, במדריד וכן לבחון את שוק הנדלן בולנסיה, שעושה לאחרונה סימנים מעניינים מאוד ומושך אליו משקיעים מכל העולם, כולל המשקיעים הישראליים.
ניתן לראות זאת, אגב, גם בהיקפי ההשקעות הזרות המגיעות לעיר זאת מצד אזרחים זרים. העיתונות הספרדית מדווחת כי משקיעים זרים ממדינות כמו הודו ורוסיה, צרפת ובריטניה, ממשיכים להאמין בברצלונה. אחוז רוכשי הדירות המגיעים מחוץ לספרד נע בין 15 ל-20 אחוזים. חלק מהמשקיעים, אגב, עושים הכנות להתאגדות כחברה בספרד. זהו צעד שיכול להתאים לשותפים למשל. התאגדות כחברה יכולה להועיל במקרים מסוימים גם לצורך גיוס מימון בנקאי בשיעורים יותר גבוהים ואף להקל בכל הקשור למיסוי בספרד.
גרף מחירים - ברצלונה
שוק בעלייה
מה לגבי רמות המחירים המאפיינים כיום את השוק? אתרי אינטרנט מובילים הסוקרים את שוק הנדלן בספרד, מגלים כי מחיר הנכסים הממוצע עמד לאחר הרבעון הראשון של 2017 על 4,120 אירו למטר. לעומת המחיר של שנה קודמת, מדובר בעליה ממוצעת של קרוב ל-650 אירו. זוהי עליה מרשימה, ורבים מאילו שהספיקו לממש את נכסיהם מתחילת העליות בשנת 2014 עשו "אקזיט" יפה מאוד ואנו צופים להמשך עלייה בשנים הקרובות. ואולם, המשקיע צריך נתונים ברזולוציה ממוקדת יותר ולבחון את הרובעים בברצלונה עצמה, כדי להבין את התהליך לעומק. בעוד שרבעים מסוימים של העיר (למשל Eixample) נחשבים ליותר יוקרתיים ושם המחירים עלו בחדות, ברובע Nou Barris נרשמה יציבות במחירים ולפי הערכות מסוימות, אפילו ירידה קלה. ומה לגבי מרכז העיר הוותיק? כאן ניתן למצוא עלית מחירים של 18 אחוזים. השוק מתעורר? הסימנים בהחלט מרמזים על כך. מה לגבי הביקוש להשכרה? הביקוש ממשיך לשמור על יציבות. כמו כן, מדד השכירות הספרדי מראה על מגמת עליה מה שמאפשר לתשואה השוטפת להיות יפה בהחלט, ביחס לאלטרנטיבות השקעה דומות.
לסיכום, אנו ממליצים לכל משקיע ללמוד ולהכיר את השוק בו הוא מתכוון להשקיע ולהבין את הסיטואציה הקיימת באותו השוק. מעבר להיעזרות במומחים בתחום חובה על המשקיע להבין את היתרונות והחסרונות הגלומים בהשקעה ולפעול בהתאם.