בהמשך לכתבה שעסקה בפוליטיקה הברצלונאית, להלן חשיפת ההזדמנויות בעיר העתיקה של ברצלונה: איך ניתן לאתר דירות שנמכרו ב- 6500 אירו למ"ר בשנת 2017 ולרכוש אותן כיום ב- 30% פחות מיזמים חסרי סבלנות, שהשביחו דירות ואינם מצליחים לממש את הרווח?
אין ספק שאוקטובר 2017 היה החודש שעצר את עליית מחירי הדירות בברצלונה. הסיבה גם ברורה לכולם. זהו החודש בו הכריזו תושבי ברצלונה על עצמאות, לאחר משאל עם שלא קיבל לגיטימציה ממשלת ספרד. מאותו רגע ועד היום, נעצרו המחירים במרכז העיר, אמנם הסיפור המעניין מתחיל 3 שנים קודם לכן, החל משנת 2014, בשנים שקדמו לקיפאון בשוק:
מחיר למ"ר בברצלונה בין השנים 2008-2019
באותם שנים, כמות עצומה של משקיעים, מכל רחבי העולם, רכשו דירות ובניינים במיקומים הכי אטרקטיביים של ברצלונה. אותם משקיעים, נתנו שרות מצוין לעיר ודירות רבות עברו תהליכים של שיפוץ והשבחה. הדירות שהושבחו ופורסמו באינטרנט, הצטלמו כדירות קטלוג ונמכרו במחירים גבוהים ממחירי השוק, כל זאת בזכות פרמיות אווירה בשוק, מיקום והשבחה שתפסה את ליבם של משקיעי ההון. משקיעי הון הינם אותם משקיעים שאינם יזמים, אשר אינם מחפשים אחר הרווח היזמי, הסיכון היזמי או ה"פליפ" הקצר. משקיעי ההון דווקא מעוניינים להשקיע את כספם במקומות יציבים ובטוחים בעולם, לפזר את ההון שלהם ולקבע אותו בקרקע, בנכסים ששומרים על ערכם ומעניקים יציבות לתיק ההשקעות שלהם. לעיתים קרובות אותן דירות אפילו אינן מושכרות ובפעמים אחרות, משמשות את הרוכש לביקורים קצרים.
הפלח הגדול ביותר של המשקיעים הזרים בספרד הינם הבריטים (15% מכלל הרוכשים הזרים), שמחזיקים כמות עצומה של נדל"ן ברחבי ספרד. אחריהם בהפרש ניכר הצרפתים 10%, הגרמנים 8%, הבלגים 7%, השבדים 6%, האיטלקים 6%, הסינים 4%, הרוסים 3% וכל השאר מגיעים ממקומות שונים בעולם וכמובן גם מישראל.
אירועי אוקטובר 2017 משנים את כללי המשחק במרכז ברצלונה
אירועי אוקטובר 2017 הביאו למצב שהרוכשים הבינ"ל עדיין המשיכו להגיע ולרכוש בספרד, אבל כבר לא בכל מחיר. בעקבות המצב הפוליטי המעורער בקטלוניה, מצבם של הרוכשים השתפר וכך גם כוח המיקוח שלהם. יזמים רבים אשר רכשו דירות טרם האירועים, השקיעו כספים רבים, שיפצו ובכך הביאו להשבחתם, אולם מאותו חודש אוקטובר, הפרמייה פשוט נחתכה והרוכשים הפוטנציאלים דרשו להתמקח ולהוריד את המחיר.
לדוגמה, דירת שני חדרים, 70 מ"ר, ברובע הגותי של ברצלונה, קומה שנייה ללא מעלית, יצאה בשנת 2017 למכירה ב 425,000 אירו, קצת יותר מ 6,000 אירו למ"ר. אותה עסקה לא נמכרה בזמנו והושכרה למשך שלוש שנים. לאחרונה נמכרה הדירה ב 335,000 אירו, מחיר נמוך ביותר מ- 20%, המשקף ירידה משמעותית לכדי 4,850 אירו למ"ר.
דירת שני חדרים, 70 מ"ר ברובע הגותי - נמכרה ב 335,000 אירו.
רוב בעלי דירות שהשקיעו את מיטב כספם וזמנם בהשבחת הנכסים לא הסכימו לשמוע על הורדת המחיר, שחיקת הרווח ואף מצב של הפסד והעדיפו להמשיך להשכיר את דירותיהם בתשואה יפה, עד יעבור זעם. יחד עם זאת, ההזדמנות האמיתית נוצרת אצל יזמים חסרי סבלנות שהשביחו את הנכסים שלהם במיקום פריים ומוכנים למכור אותו גם ללא רווח ולפעמים אפילו בהפסד. מקרים כאלו קורים לרוב כשמשקיע צריך להחזיר, באופן שלא סובל דיחוי, הון הביתה או שהוא צריך הון נזיל למימוש התחייבויות או פרויקטים אחרים.
כמו כן, נכסים שנמכרו בתקופת השיא בברצלונה ב- 6,500 אירו למ"ר, ניתן לרכוש היום במחירים נמוכים משמעותית, עד לכדי 5,000 אירו למ"ר ולפעמים גם פחות, כלומר כ-25% מתחת למחיר השיא. רבים מאמינים בעיר ברצלונה שמושכת אליה 9 מיליוני תיירים בשנה (מה שהופך אותה לאחת הערים המתוירות ביותר באירופה), ורואים בה כבסיס הייטק ומסחר בינ"ל. בנוסף, עשרות אלפי סטודנטים, אשר מגיעים מדי שנה ללמוד באוניברסיטאות ובמוסדות הלימוד השונים המפוזרים ברחבי העיר, מתווספים זמנית ל- 1.6 מיליון תושבים המתגוררים בה דרך קבע ומחיים את העיר עוד יותר. משקיעים שמאמינים כי אירועים פוליטיים נועדו לחלוף וכשהשוק יחזור למסלולו במוקדם או במאוחר ימשיכו לטפס איתו גם המחירים, מחפשים כיום את המציאות בשוק, את אותם בעלי נכסים שמוכנים למכור נכסים מושבחים ולעיתים אף מושכרים, במיקומי פריים, שגם מניבים תשואה יפה שעולה על 6% לשנה, וכל זה בעיר הנמל גדושת התרבות, ההיסטוריה והקולינריה הייחודית.