לצפות את הנולד בהשקעות נדל“ן /אסף לבנת | | נדל"ן ספרד | דירה בספרד | נדל"ן בברצלונה | נכס | nadlan spain |

לצפות את הנולד בהשקעות נדל"ן /אסף לבנת

 

 

שאלת מיליון הדולר. כיצד ניתן לחזות האם מחירי שוק הנדל"ן יעלו או ירדו?

 

האם משקיע נדל"ן המעוניין לבחור היכן הוא מעוניין לשים את כספו, מסוגל, באמצעים הקיימים ברשותו, לחזות בצורה מדויקת את מגמות המחירים בשנים הקרובות בשוק הישראלי או בשווקי נדל"ן אחרים בחו"ל? התשובה היא לא. אבל האם אותו משקיע מסוגל לקרוא את המפה שתאפשר להבין את הסיכויים לעליית או ירידת השוק? בהחלט כן.

 

"מה אכפת לי אם השוק יעלה או ירד? העיקר, תשואה שוטפת!!"

 

במהלך השנים נפגשתי עם לא מעט משקיעים שהציגו את עצמם כ"שחקני תשואה". עליית המחירים מבחינתם היא בחזקת בונוס. כדי להצדיק את הטיעון אני שומע טיעונים כמו "אין לי יכולת לחזות את העתיד", או "אין לי שום הבטחה שהשוק אכן יעלה" "מדובר בספקולציות" וכו'. הבעייה העיקרית של אותם שחקנים היא שהם מתעלמים לחלוטין משינויי המחירים, המהווים למעשה את ההשפעה החזקה ביותר על תוצאות ההשקעה שלהם. 

 

כלומר, יש מספר דרכים שמאפשרות לנו לייצר רווח מעסקאות נדל"ן. אני קורה לזה מודל משולש הערך בהשקעות נדל"ן. על אף שהמודל מאד פשוט וטריוויאלי, נראה כי הוא לא עומד לנגד עיניהם של רוב המשקיעים. 

 

קטע וידאו מצולם בנושא משולש הערך בהשקעות נדל"ן

 

המדדים העיקריים שיעזרו לנו להבין לאן נושבות רוחות השוק 

 

ב-15 שנה האחרונות ניתחתי ובחנתי מאות שווקי נדל"ן בארץ ובעולם, רבים מהם באופן שטחי ואחרים באופן מעמיק. הצלחתי להסיק לא מעט מסקנות וכלים, שמלווים אותי לאורך שנים, ואחשוף את עיקריהם בכתבה זו.

אם תכנסו לספרות ולמאמרים המתפרסמים בנושא חיזוי מחירי הנדל"ן, סביר שתפגשו במגוון מדדים באמצעותם מנסים החוקרים לחזות את מחירי הנדל"ן. המדדים הם רבים מגוונים ולעיתים קשים להשגה כגון: נתוני קצב הגירה וגידול /קיטון אוכלוסין, היצע ומספר התחלות הבנייה, קצב מכירות וביקושים, תשומות הבנייה, ריבית משכנתאות, יחס משכורת ממוצעת למחיר נכס ממוצע. יחס שכירות/מחיר נכס (תשואה), יחס בעלות/השכרה של נכסים, השוואת מחירים למ"ר עפ"י אזורים גאוגרפים שונים ובזמנים שונים, שכר ממוצע במשק, אחוזי אבטלה, תל"ג, תמ"ג, ייצוא, מדד המחירים לצרכן, ריבית במשק, יחס חוב, נתוני אשראי, עלויות מחייה לנפש, מחזוריות שוק ועוד ועוד

 

דרך המלך לזיהוי מגמות מחירים בשוק נדל"ן בארץ או בחו"ל

 

לאורך השנים ניסיתי לבחון את מגוון מדדים במטרה לנסות לחזות גם אני את עתיד המחירים בשווקים השונים. היה לי ברור שמעקב אחר כל המדדים יהיה בזבוז זמן שלא באמת יקדם אותי ואת המשקיעים שסומכים עלי.

לכן, כדי להגיע לתוצאות החלטתי ללכת על מספר מצומצם של מדדים שבהכרח משפיעים באופן ישיר על מחירי הנדל"ן. בחרתי להתרכז ב-4 מדדים מרכזיים וקלים למעקב שנותנים את המידע החיוני שיאפשר לנו לעקוב ולחזות מחירי נדל"ן בשוק מסוים. אין לי שום ספק שהמדדים בהם בחרתי הינם חלקיים בלבד, אבל אני משוכנע שהם הכלים הטובים ביותר העומדים בפני משקיע נדל"ן שמנסה לקרא את המפה.

 

ארבעת המדדים שיעזרו לכם להסיק מסקנות לגבי עתיד המחירים

  1. מודל שעון הנדל"ן

  2. מדד אבטלה

  3. מדד תמ"ג

  4. מדד ייצוא

 

מודל שעון הנדל"ן

מתאר בפנינו את מצב המחירים בשוק ונותן לנו תמונה ברורה ועדכנית, כדי להבין האם השוק בשיא/ בשפל ומה שביניהם. למרות שאנחנו יוצאים מנקודת הנחה שאין לנו שום מושג אם השוק יעלה או ירד, מה שאני כן יודע הוא שככל שהשוק יהיה יותר גבוה קח הסיכוי שהוא ירד גבוה יותר וההפך. אם נקביל את זה לעולם הפיזיקה, ככל שתרים אבן יותר גבוה לאוויר כך תגדל האנרגיה הפוטנציאלית שלו והנפילה שלו על הראש שלך תהיה יותר כואבת.

 

סליחה, מה השעה בשעון הנדל"ן שלך?

בסקר שאני מקיים במהלך הרצאותיי בתחום השקעות נדל"ן בחו"ל אני נוהג לשאול סטודנטים איפה לדעתנו אנחנו ממוקמים על פני שעון הנדל"ן. האם "השעה בשעון הנדל"ן עומדת עכשיו על חצות" והחל ממחר יתחילו לרדת המחירים. האם השעה היא 10:00 והמחירים ימשיכו לעלות לפחות עוד "שעתיים" או אולי השעה כבר 1:00 והשוק כבר יורד תקופה או שאנחנו בכלל בשעה 7:00 והשוק הולך לעשות עוד דרך ארוכה של עליות.

עפ"י חוכמת ההמון אני יכול לספר לכם שמקבץ ההימורים נע בחודשים האחרונים בין 11:00 ל 1:00. כלומר, הסטודנטים מסכימים שהשוק בשיא. תמיד לאחר מכן באה השאלה של אחד הסטודנטים לגבי דעתי והתשובה שלי היא חד משמעית – השעה המדויקת אינה חשובה. מה שחשוב הוא שיש הסכמה שהשוק גבוה. אולי הוא ירד מחר ואולי הוא יעלה עוד מספר שנים. התמונה כולל כך מורכבת שאף אחד לא באמת יודע לומר בוודאות. אבל בכל זאת, מה שכולם מסכימים הוא דבר אחד. כל יום שעובר בו השוק עולה מגדיל את סיכון ההשקעה ואת האנרגיה הפוטנציאלית לירידה. לחצו למידע נוסף והרחבה אודות שעון הנדל"ן

 

הכירו- מודל את"י בהשקעות נדל"ן - כל משקיע חייב לקחת איתו בכיס

מודל את"י הוא ראשי תיבות המייצג ת שלושת המדדים: אבטלה, תמ"ג, ייצוא. מדדים אלו מייצגים עבורי את שלושת המדדים הכלכליים שחייבים לעמוד בפנינו בבחינת שוק. הסיבה לכך היא שכולם קשורים אחד לשני ולכל אחד מהם יש השפעה על מחירי הנדל"ן.

 

מדדים: שעון הנדל"ן, אבטלה, תמ"ג וייצוא 

 

אסביר את התאוריה בצורה קצרה ופשוטה. אם נשווה את כלכלת המדינה למפעל יצרני. ניתן לומר כי התמ"ג מייצג בצורה די טובה את יכולת הייצור של המפעל, כלומר כמה מוצרים ושירותים מייצר המפעל ברבעון. המדד השני הוא מדד הייצוא, שמתאר בצורה די יפה את המכירות של מוצרי המפעל. המדד מייצג את המכירות והכסף שנכנס למדינה ממדינות אחרות. כששני המדדים האלו חיובים סביר להניח שמדד האבטלה יהיה בירידה וההפך. כשיש יותר ייצור ומכירות בפועל אנחנו מתחילים לגייס עוד עובדים. האבטלה יורדת, בעלי בתים ובנקים שלא אוהבים לעבוד עם לקוחות מובטלים פותחים את דלתותיהם, יותר אנשים מסוגלים לשכור דירות, יותר אנשים יכול לפנות לבנק ולקבל משכנתא. במקרה של אירופה, יותר אנשים חוזרים מהתפוצות הביתה ומוצאים מקום עבודה. בקיצור כל השוק חיובי.     

חשוב לציין כי ישנם גורמים רבים ברמה הפוליטית והכלכלית שכמעט אינם ניתנים לחיזוי ובעלי השפעה משמעותית על שווקים מלאים. לדוגמא: מלחמה, משבר כלכלי במדינה בעלת השפעה כגון משבר הסאפ-פריים וכדומה.

 

מה לדעתכם השעה בשעון הנדל"ן של ישראל? 

 

 

Please reload

Please reload

כתבות ועדכונים
Please reload

| Info@NadlanSpain.co.il |השקעות נדל"ן בספרד | 03-5508707| דרך בן גוריון 1, בני ברק, מגדלי בסר 2, קומה 10