Nadlan Spain | שעון הנדלן | שעון נדל"ן | אסף לבנת

שעון הנדל"ן הינו מושג תיאורתי, אליו מתייחס בהרצאותיו אסף לבנת, ומטרתו לתאר את סטטוס המחירים בשוק נדל"ן ביחס לגל המחזורי של עליות וירידות המחירים המאפיין כל שוק נדל"ן באשר הוא. שעון הנדל"ן מתאר את המתרחש במדד מחירי הנדל"ן באמצעות השוואתו לשעון מחוגים. בשעון זה מחוג השעה מייצג את מצב המחירים בשוק הנדל"ן ברגע מסויים. כלומר, בכל רגע נתון, נמצא מדד מחירי הנדל"ן במצב שיא "שעה 12:00", במצב שפל "שעה 6:00" או במצב ביניים בדרך לאחד מהם.

נציג לדוגמה את מחירי שוק הנדל"ן בארץ בשנים 1973-2016 כפי שפורסמו מתוך נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובנק ישראל. מגרף מחירי הנדל"ן בישראל באותם שנים ניתן לראות שהשוק היה בשעה 6:00 בשנים 1978, 1988, 2008. אלו ללא ספק היו השנים הטובות ביותר לכניסה לשוק. לצורך המחשה. משקיע שרכש נכס בישראל בשנת 1988 והחזיק בו למשך עשור הרוויח בממוצע יותר מ-75%. הרווח בדוגמה זו נובע אך ורק מקודקוד השוק המהווה אחד מתוך שלושת הקודקודים המרכיבים את מודל משולש הערך.  

שעון הנדל"ן - אסף לבנת

מה השעה בשעון הנדל"ן שלך?

שעון הנדל"ן מחלק את סטטוס מחירי הנדל"ן בשוק לארבעה חלקים עיקריים. 

רבעון ראשון, שוק בירידה: 

הרבעון הראשון בשעון הנדל"ן מתייחס לשוק שעבר את השיא שלו. שוק נדל"ן בו מתחילות ירידות מחירים לאחר שהשוק היה בשיא וכעת הינו בדרך למטה. בתקופה זו שוק הנדל"ן נוטה לקפוא וזאת תוך ניגודיות חזקה וברורה ביחס להיקף הפעילות בשוק ברבעון שקדם לו. האווירה של המשקיעים המחזיקים בנכסים והשקעות בתקופה הזו מאופיינת בפחד, לחץ ודכאון עקב אובדן ערך מתמשך של השקעות העבר שבצעו. 

רבעון שני, שוק קונים

הרבעון השני בשעון הנדל"ן מתייחס לרגע בו מתחילים המשקיעים לחוש כי הגיע הזמן להתחיל להיכנס ל"שוק המדמם". 

בעלי הנכסים המתוסכלים כבר הספיקו לעכל כי הנכס שברשותם כבר לא שווה מה שהיה ומוכנים להתגמש במו"מ. הקונים מנצלים את מעמדם החזק ומרשים לעצמם לעמוד על המקח ולהוריד את המחירים עוד מעבר לירידה עד כה. הקונים מציגים סבלנות שנובעת משיפור המחירים בכל רגע שעובר. מצד שני, בעלי הנכסים מבינים שכל רגע שעובר נכסיהם מאבדים עוד קצת מערכם ומוכנים להתגמש. 

רבעון שלישי, שוק בעלייה

עכשיו זה כבר ברור, שוק הנדל"ן שינה מגמה. המחירים התחילו לעלות. הצבע מתחיל לחזור לפניהם של בעלי הנכסים שלא מכרו את נכסיהם ברבעונים הקודמים. עוד ועוד משקיעים מגיעים לבחון את השוק הנדל"ן המתאושש, שוק המגורים מצטרף לחגיגה והבנקים לא מפספסים את ההזדמנות ומתחילים לחלק משכנתאות ארוכות טווח. השוק מתחיל לאט לאט לשנות אווירה. הקלה מלווה בתקווה עוטפת את בעלי הנכסים שחווים שוב את תחושת הבטחון. בשלב זה נתחיל לראות בגרף המחירים את הווצרותה של צורה המזכירה את האות "אס", באנגלית המכונה גם עקומת ה-S או S-curve. כלומר העלייה מתחילה בצורה מתונה עם שיפוע קטן, מתגברת ומייצרת שיפוע גדול יותר בגרף ומסיימת שוב בשיפוע מתון יותר.​​​​

עקומת ה-S - מתארת כרוניקה של עליית מחירים - שיפוע קטן בשלב הראשון, גגול בשלב השני ושוב קטן בסיום 

רבעון רביעי, שוק מוכרים

בשורת עליית המחירים כבר נפוצה לכל עבר. משקיעים בכל קצוות תבל מגיעים ומצטרפים במעגלים שלישיים ורבעיים לחגיגה. שוק המגורים מתרחב ונכסים נחטפים ונכס טוב לא נשאר על המדף יותר מ-24 שעות. זה בדיוק הזמן של המשקיעים להתחיל ולהנות מהעובדה שנכנסו לשוק בזמן הנכון. בגרף המחירים נראה עלייה בקצב מואץ כך שהשיפוע יגדל וימשיך את ציור ה-S מהפסקה הקודמת. המוכרים באופורייה, מצליחים למכור כמעט בכל מחיר. הקונים מתחננים להצטרף למסיבה ונוטלים על עצמם סיכונים הולכים וגדלים. הכתבות מנפחות את המחירים, בעלי אינטרסים ממריצים את השוק ומשלשלים לכיסם את כספי הרווחים על ההשקעות שבצעו עוד בשעה 6:00. הכל טוב ויפה אבל רבותי, אל תשכחו, ההיסטוריה חוזרת בקרוב הכרכרה תהפוף לדלעת והכל יחזור חלילה.  

| Info@NadlanSpain.co.il |השקעות נדל"ן בספרד | 03-5508707| דרך בן גוריון 1, בני ברק, מגדלי בסר 2, קומה 10