מודל שעון הנדל"ן הינו מודל תיאורתי, שהגה אסף לבנת, על מנת לתאר את סטטוס המחירים ("השעה") בשוק נדל"ן ביחס לגל המחזורי של עליות וירידות המחירים המאפיין את שוק הנדל"ן. שעון הנדל"ן מתאר את המתרחש במדד מחירי הנדל"ן באמצעות השוואתו לשעון מחוגים. בשעון זה מחוג השעה מייצג את מצב המחירים בשוק הנדל"ן ברגע מסויים. כלומר שוק הנסחר במחירי שיא מיוצג ע"י השעה 12:00, ושוק בשפל מיוצג ע"י השעה 6:00.
לצורך המחשה ניתן לבחון מחירי שוק הנדל"ן בארץ בשנים 1973-2016 כפי שפורסמו מתוך נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובנק ישראל ומוצגים מטה. מגרף מחירי הנדל"ן בישראל, באותם שנים, ניתן לראות שבשנים 1978, 1988, 2008 השוק היה בשעה 6:00. השנים האלו היו ללא ספק השנים הטובות ביותר להשקעה בשוק. לצורך המחשה. משקיע שרכש נכס בישראל בשנת 1988 והחזיק בו למשך עשור הרוויח בממוצע יותר מ-75%. הרווח בדוגמה זו נובע אך ורק מ"קודקוד השוק" המהווה אחד מתוך שלושת הקודקודים המרכיבים את מודל משולש הערך.
מה השעה בשעון הנדל"ן שלך? ארבעת הרבעונים. שעון הנדל"ן מחלק את סטטוס מחירי הנדל"ן בשוק לארבעה רבעונים. שוק הנדל"ן, בשונה משוק ההון, מתנהג כספינה גדולה וכבדה המשנה את כיוון ההפלגה שלה. שינויי הכיוון אינם מהלך מיידי של שעות או ימים אלא של חודשים ולפעמים גם שנים. לעולם לא ניתן לחזות בוודאות את מגמות השוק, אך ישנם סימנים ומאפיינים היכולים לעזור למשקיעים להבין ולהעריך את מגמות השוק ברמה בסיסית. אולם, ארועי מאקרו חריגים ויוצאים מהכלל, בעלי השפעה מקומית או בינ"ל (כגון משבר הסאב-פריים, משבר הקורונה) עשויים ל"שבור את השעון" ולהוציא אותו מכיוונון. להן תאור ואפיון של כל אחד מהרבעונים:
רבעון ראשון, "שוק בירידה"
הרבעון הראשון במודל שעון הנדל"ן מתייחס לשוק שעבר את השיא שלו. שוק נדל"ן בו מתחילות ירידות מחירים לאחר שהשוק היה בשיא וכעת הינו בדרך למטה. בתקופה זו שוק הנדל"ן נוטה לקפוא וזאת תוך ניגודיות חזקה וברורה ביחס להיקף הפעילות בשוק ברבעון שקדם לו. האווירה של המשקיעים המחזיקים בנכסים והשקעות בתקופה הזו מאופיינת בפחד, לחץ מחשש לאובדן ערך מתמשך של השקעות העבר שבצעו.
רבעון שני, "שוק קונים"
הרבעון השני במודל מתייחס לרגע בו מתחילים המשקיעים הראשונים להיכנס ל"שוק המדמם" כדי לרכוש נכסים. באותה תקופה משקיעים סולידים יותר ימתינו על מנת לוודא כי אכן השוק ממשיך לעלות בצורה מובהקת. כוח המיקוח ברבעון זה נמצא בידי הקונים ולכן הוא מכונה "שוק קונים".
בעלי הנכסים המתוסכלים כבר הספיקו לעכל ברבעון הקודם כי הנכס שברשותם כבר לא שווה את ערכו במחירי השיא ומוכנים להתגמש ולרדת במשא ומתן. הרוכשים שמעוניינים להכנס לשוק מנצלים את מעמדם החזק ומרשים לעצמם לעמוד על המקח ולהוריד את המחירים עוד מעבר לירידה עד כה. בעלי הנכסים מבינים שכל רגע שעובר נכסיהם מאבדים עוד קצת מערכם ומוכנים להתגמש.
רבעון שלישי, "שוק בעלייה"
האוירה בשוק משתנה לטובה, עכשיו זה כבר ברור ומובהק, שוק הנדל"ן שינה מגמה. המחירים התחילו לעלות. הצבע מתחיל לחזור לפניהם של בעלי הנכסים שלא מכרו את נכסיהם ברבעונים הקודמים. עוד ועוד משקיעים מגיעים לבחון את השוק המתאושש. בתקופה הזו בדרך כלל הבנקים מצטרפים לחגיגה לא מפספסים את ההזדמנות לחלק משכנתאות. הקלה מלווה בתקווה עוטפת את בעלי הנכסים שחווים שוב את תחושת הבטחון. בשלב זה נתחיל לראות בגרף המחירים את הווצרותה של צורה המזכירה את האות "אס" (S), המכונה גם עקומת ה-S או S-curve. כלומר העלייה מתחילה בצורה מתונה עם שיפוע קטן, מתגברת ומייצרת שיפוע גדול יותר בגרף ומסיימת שוב בשיפוע מתון יותר. על משקיעים לשאוף להכנס לשוק בתחיחת העקומה ע"מ להנות מתקופת השיפוע החזק.
להלן גרף עקומת ה-S - מתארת כרוניקה של עליית מחירים - שיפוע קטן בשלב הראשון, שיפוע גדול בשלב השני ושוב קטן בסיום
רבעון רביעי, "שוק מוכרים" בשורת עליית המחירים כבר נפוצה לכל עבר. משקיעים בכל קצוות תבל מגיעים ומצטרפים במעגלים שלישיים ורבעיים לחגיגה. נכסים נחטפים ונכס טוב לא נשאר על המדף יותר מ-24 שעות. בגרף המחירים נראה עלייה בקצב מואץ כך שהשיפוע יגדל וימשיך את ציור ה-S מהפסקה הקודמת. המוכרים באופורייה, מצליחים למכור כמעט בכל מחיר. עוד קונים רוצים להצטרף למסיבה ונוטלים על עצמם סיכונים הולכים וגדלים,כח המיקוח עובר למוכרים ("שוק מוכרים") . החדשות מנפחות את המחירים, בעלי אינטרסים ממריצים את השוק ומשלשלים לכיסם את כספי הרווחים על ההשקעות שבצעו עוד בשעה 6:00. הכל טוב ויפה אבל רבותי, אל תשכחו, ההיסטוריה חוזרת בקרוב הכרכרה תהפוף לדלעת והכל יחזור חלילה.
כתבות נוספות שעשויות לעניין אותך