השקעות נדל"ן בחו"ל. תשואה ועליית ערך. הסבר מפורט אודות עסקה לדוגמה בהוספיטלט, ברצלונה ינואר 2020
היום אעלה יותר דריל דאון, עסקה נקודתית. נדבר היום על איזור הוספיטלט, אזור ההשקעה של הסטודנטים בברצלונה - השקעות נדל"ן בחו"ל.
הוספיטלט - ניצול מירבי של מיקום אסטראטגי - מרחק חציית כביש מברצלונה
כדי להבין יותר טוב את האזור הזה, אנחנו נתחיל דווקא עם ברצלונה. למה זה חשוב? כי מה שאנחנו רואים פה, זה בעצם את הגבולות של ברצלונה באדום, שבעצם ברצלונה העיר, היא חלק ממחוז ברצלונה. בואו נראה את זה רגע. ברגע שאני לוחץ כאן ופה , אתם רואים? כתוב הוספיטלט לה בורגאט, עוד מעט אני אסביר גם למה. אז יהיה כתוב לנו למטה, Hospitalet de llobregat barcelona spain. זאת אומרת, זה חלק מהעיר ברצלונה, אבל לא העיר ברצלונה. לצורך העיניין – גוש דן. האיזור הזה נקרא הוספיטלט לה בורגאט, זה בעצם עיר. פה אתה נמצא, פה אתה מקבל ארנונה מעיריית הוספיטלט, לה בורגאט זה הנחל שזורם פה. הוספיטלט זה לא בית חולים, אלא hospitality – קבלת פנים.
אז כך, במהלך השנים האחרונות, מ-2014-15 התחילו המחירים לעלות בברצלונה. נפנה את זה לכיוון דווקא האזור של הסטודנטים, מה שאתם רואים פה Zona universitaria. יש פה מתחם מאוד גדול שממש סמוך ל-Camp Nou, של האוניברסיטאות, יש פה את הפוליטכניקה, יש פה את אוניברסיטת ברצלונה ועוד הרבה מכללות אחרות. סדר גודל של 70 אלף סטודנטים. שאני יכול להעיד שבעבר, היו נוסעים על הקו הירוק ומגיעים בעצם למרכז העיר בברצלונה. האיזורים האלה היו מאוד ידידותיים ונחמדים לסטודנטים. איזור רבאל היה מאוד פופולארי, המחירים שם היו מאוד זולים ונוחים לסטודנטים והמון סטודנטים הגיעו לחיות באזור זה.
מה שקרה במהלך השנים, המחירים מאוד טיפסו בעיר העתיקה. הסטודנטים שחיפשו אלטרנטיבות, בעצם לא יכלו לקבל אלטרנטיבות בשכונות שסמוכות לאוניברסיטאות – SARIA, אם נעבור לתמונת לוויין – זה אזור מאוד יוקרתי, אתם רואים פה וילות עם בריכות, לידה יש עוד פעם, זה המתחם של האוניברסיטאות. מצד שני יש את Las cortes, שזה אזור של בניינים – אבל גם, המחירים שם מאוד יקרים. במקביל, נפתח הקו הכתום, במונחים של מטרו, זה לא הרבה שנים, זה סוף 2016. שגם הוא, עדיין לא הסתיימה החפירה שלו. זה הקו הכי חדש במטרו של ברצלונה, שבעצם מחבר מהשדה תעופה. זאת אומרת קו המטרו היחיד שיוצא מהשדה תעופה של ברצלונה, עובר דרך הנמל הימי. אוקיי, אנחנו רואים פה את הנמל הימי ואת התחנת מטרו שלו. וממשיך צפונה לכיוון הוספיטלט. זאת אומרת, כל מי שעובד באיזורים האלה, שזה כמות גדולה מאוד של צווארון כחול, פועלים, בעצם מי שמנהל את כל האופרציות האלה, חייב לעבור דרך הוספיטלט. משם הוא יכול להמשיך בקווים לתוך ברצלונה, ואנחנו רואים פה שכל הקווים של המטרו בעצם, ממשיכים בין הוספיטלט לבין ברצלונה. מי שאי פעם הגיע לברצלונה ונסע לתוך העיר, הגיע דרך הכביש הזה Gran via , שבעצם חוצה את הוספיטלט ונכנס לתוך ברצלונה. אפשר גם לראות, אזור בהוספיטלט, של איזור הקונגרסים, שנמצא כאן, עוד מעט נראה את זה.
קיים רצף אורבני בין שתי הערים - לכם רק נותר לקבוע באיזה צד של המפה אתם
'גראן וייה 2', כל האיזור הזה שבו נמצא כנס הסלולאר שמתקיים אחת לשנה, בפירייה (יריד) של ברצלונה, יש פה את איקאה יש פה חברות גדולות. זה בעצם איזור תעשייתי מאוד גדול. אתם רואים אזור מסחר ותעשייה מאוד גדול, שהרבה גם מתושבי ברצלונה עובדים באזורים האלה, בהוספיטלט. הרבה אנשים שמגיעים לכנס הסלולאר העולמי, פעם בשנה, לנים בהוספיטלט. הם לא תמיד גם יודעים את זה, מבחינתם זה חלק מברצלונה. נחזור עוד פעם, כדי לראות באמת את הגבול ביניהם, רגע.. נירד עוד פעם לדקויות של ההבדל בין ברצלונה להוספיטלט ואנחנו רואים שמה שמפריד בין ברצלונה להוספיטלט זה הכביש הזה שנקרא Reira blanca, שזה בעצם כביש דו סטרי, בסדר..רואים שם המשכיות לחלוטין. זאת אומרת מי שיורד בתחנת Badal - (באדאל, ברצלונה), בעצם יורד בברצלונה ומי שממשיך עוד תחנה ל- collblanc - (קולבלאנק, הוספיטלט) כבר יורד בהוספיטלט. זאת אומרת, זו תחנה אחת, המרחק בניהם זה 600 מטר. ואפשר לראות שבעצם יש פה רצף אורבני, אפילו אם אנחנו ניכנס פה קצת יותר, יותר פנימה, שתבינו שזה הגבול בין ברצלונה להוספיטלט. זאת אומרת – פה זה בתים שנמצאים בהוספיטלט ופה זה בניינים שנמצאים בברצלונה. אז.. ככה ממש, מדובר על רצף אורבני בין האזורים האלה. מה עוד לא נאמר לגבי האזורים האלה? אז כמו שאמרנו יש פה את הCamp Nou, יש פה הרבה מאוד מוסדות של ספורט. זה גם כדורסל וגם כדורגל, האקדמיה לספורט. בתוך הוספיטלט גם יש חלוקה לרובעים. לא ניכנס לזה בסרטון הזה ואני חושב שעברנו על הכל.
ההפרש במחיר למ"ר שעושה את כל ההבדל
עכשיו ניכנס קצת יותר לעניין של המחירים. למה אנחנו החלטנו בעצם לעבור ולהשקיע בצורה מאוד מסיבית בהוספיטלט כבר יותר משנה וחצי? זה בעצם ההפרשים שנוצרו בין ברצלונה לבין הוספיטלט, ברמות המחירים. ניכנס לזה, זו כתבה שמפורסמת באתר שלנו, פרסמנו אותה ממש בסוף השנה. מדברת על הוספיטלט 2020 – סיכום 2019, מי שרוצה להתעמק שיכנס לאתר. אבל אני בוחר להתרכז כרגע בגרף הזה, שמבחינתנו זה ניתוח שוק מאקרו – אבל מראה בעצם למה אנחנו מתעניינים באזור הזה. אז תמיד שאנחנו מחפשים להשקיע באזורים, אנחנו רואים השפעות בין אזורים ומה הפרשי המחירים.
ההבדלים במחיר למ"ר בין ברצלונה להוספיטלט לאורך השנים
לפני המשבר, באזור 2008, זה ממש מציג פה את תחילת המשבר, זה מתוך IDEALISTA, אנחנו רואים שהמחירים למטר בין הוספיטלט לברצלונה, עומדים על הפרשים של בערך 22%, יש גרפים גם יותר ארוכים שמראים את הקורלציה ביניהם עוד לפני המשבר של 2008 ומשם ראינו הידרדרות של ברצלונה, שכמובן ההידרדרות בהוספיטלט הייתה יותר חזקה. זה משהו שאנחנו מכירים תמיד ברמות של מעגלים, זה היה נכון במשבר בארה"ב – שמנהטן תיקנה את המחירים בה תוך אולי שנה וחצי שנתיים וגם אזורים אחרים, קל להם, מעגלים שניים - לקח להם הרבה יותר זמן להתאושש. אנחנו רואים את זה גם פה. הוספיטלט זה הקו התחתון, היא ירדה, כשברצלונה התחילה לעלות הוספיטלט עוד המשיכה לרדת. מי שהשקיע פה בברצלונה באזורים של 2014-15-16 נהנה מהעלייה החדה. מה שקרה פה, עוד מעט נחזור להוספיטלט, אבל ככה נפתח סוגריים. זה בעצם העניין של העצמאות של הקטאלנים שבעצם הכריזו במשאל עם שעשה הרבה מאוד, בעצם, מהפיכה פוליטית שגרמה להרבה משקיעי חוץ, שהם הלב ליבה של מרכז ברצלונה, רגע לעמוד על הגדר. אנחנו רואים שם שהמחירים המשיכו לעלות אבל בצורה מאוד מאוד איטית. הגרף די התיישר מבחינתנו. מצד שני, הוספיטלט שהיא השוק המקומי, שהוא פחות מושפע מהשוק הבינלאומי, ממשיך לעלות. אנחנו רואים שגם מבחינת המחירים, המחירים במרכז העיר 2,250 יורו למטר, גבוהים משמעותית מהמחירים בהוספיטלט וזה בדיוק מה שאנחנו מחפשים, אנחנו מחפשים את ההשפעות האלה. ואנחנו מחפשים את הדרך שלהוספיטלט יש לעשות כדי לעלות וחזרה להדביק את ברצלונה. זה יותר עניין של זמן, מי שרוצה קצת להיכנס יותר לעומק, לעניין של קטלוניה והעצמאות וההזדמנויות שיש במרכז העיר, כרגע בגלל המצב הזה, אז גם על זה יש לנו כתבה באתר, אולי נעשה עוד סרטון על העניין הזה.
ממוצע השכר בברצלונה גבוה מממוצע השכר בספרד - נתון שכדאי להתייחס אליו
ובואו עכשיו נצלול רגע לעסקה ספציפית, לפני זה, הכנתי פה עוד איזה גרף שהוא מעניין, לגבי המשכורות. אחד מהדברים שאנחנו מסתכלים עליהם תמיד זה היכולת של התושבים המקומיים לבוא ולרכוש נכסים. אם אנחנו מסתכלים על.. רק על עליית מחירים אחרי משבר, אנחנו די חוטאים, כי אם האוכלוסייה המקומית, שהיא הקהל החזק שבסוף רוכש נכסים והם גם יישארו שם, לא יכול להתמודד עם קניית נכסים – אז זה בעיה. אם היחיד שמחזיק את השוק זה בעצם המשקיעים, אז זה נופל מתישהו. השאלה היא אם אתה עוזב את הנכס שלך בזמן או לא, אבל אם המשכורות עולות והמצב הכלכלי הוא חיובי ואנחנו רואים שיש עלייה, פה אנחנו מדברים על משכורות. אנחנו רואים פה עלייה של 4% בשנה, בברצלונה אגב, השכר הממוצע בברצלונה, הוא גבוה מהשכר הממוצע בספרד הוא גבוה בערך ב-15% , יש פה כל מיני משכורות בערים שונות, אבל בשורה התחתונה אנחנו כל הזמן מסתכלים שכל הזמן יש עלייה במשכורות כדי להצליח ולהדביק את עליית המחירים, אחרת אין באמת אופק לעליית המחירים.
דירה ב-131,000 אירו, שימוש אופטימלי בשטח, קרובה להכל, פונה למס' קהלי יעד
בואו עכשיו נסתכל על עסקה ספציפית. לדוגמה, בחרתי להראות עסקה שנמצאת בRafael Campalans, זו עסקה שכבר נמכרה, מוחזקת ע"י משקיע, המחיר שלה 131 אלף אירו. אז ככה, דירת שלושה חדרי שינה, משופצת, ממוקמת בקומה שניה, בלי מעלית, שימוש אופטימלי בשטח שלה, מבחינת ניצול מטר מרובע להשכרה לסטודנטים, למשפחות צעירות. הבונוס פה שהדירה נמכרת מרוהטת, לא ניכנס עכשיו לפרטים של העסקה איך היא נסגרה. הצלחנו להביא עסקה טובה. השכירות המשוערת שלה היא 900 אירו למטר, גם פה אנחנו שמרנים. עוד מעט נראה את המיקום שלה על המפה. זה קצת מספר לנו על הוספיטלט, לא ניכנס לזה. אלא מיקום ספסציפי בCol blanc. סליחה שאני קופץ ממקום למקום. כמובן, אנחנו מסתכלים על הגישה לתחבורה הציבורית, הנה הגישה לSanta olalla, לתחנת מטרו. הגישה לZona universitaria – גם באופניים וגם במטרו, ספציפית מהדירה הזו. והנסיעה למרכז העיר, שכמו שאנחנו אומרים, האנשים שבעצם בוחרים להתגורר בהוספיטלט, בוחרים את זה בגלל שיש להם את כל מה שהם צריכים. יש להם מקום לאוניברסיטה, יש להם מקום לעשות קניות ויש להם מקום לבלות. זה לא מרכז הבילויים של ברצלונה, אבל גם מי שגר בגבעתיים, לא נוסע יום יום לרוטשילד. אז אחת לשבוע או אחת לשבועיים שהם רוצים לצאת, או אולי בשעות הערב, יש להם מטרו מאוד נוח כדי לצאת למרכז העיר. כמה מקומות ככה בולטים שמאפיינים את אזור הוספיטלט – זה ה- Camp Nou שאמנם נמצא בברצלונה, אבל הוא על גבול הוספיטלט, מרכז הקונגרסים שהראיתי מקודם, פארק Torres ופארקים נוספים. זה במקרה פארק שקרוב לעסקה שאנחנו מדברים עליה. שוק, שווקים נוספים שיש שם וה- UPC , הטכניון, הפוליטכניקה שהיא אבן משמעותית שם.
עלויות רכישה
אני מפריע פה במסך, אז אני זז ממקום למקום. נראה קצת את הנכס, יש פה בעצם שלושה חדרי שינה, עוד מעט נראה בסטנדרטים שלהם מה זה אומר חדרי שינה, דירה כמו שאמרנו מרוהטת. אפשר לראות אותה, מצבה טוב, בעל הנכס שיפץ אותה והוא בעצם עבר לדירה, הוא שיפץ אותה לפני שנתיים שלוש, והוא עובר לדירה, הוא שדרג דיור מה שנקרא. זה מבט על הרחוב, יש פה סרטון של הנכס, אנחנו לא ניכנס אליו כרגע. סירטוט של הנכס – אז אנחנו רואים שנכנסים לדירה, יש פה סלון גדול, יש פה חדר שינה קטן של 6 מ', חדר שינה גדול של 9 מ' וחדר קטן של 6 מ'. מה שאנחנו בודקים זה את היכולת שלנו להכניס מיטה וחצי לחדר, כדי להשכיר אותה במינימום 350 יורו לחדר, רשמנו 900 – אנחנו קצת שמרנים, אפשר להשכיר את הדירה הזו ביותר לטווחים בינוניים.
מספרים – מחיר הדירה הוא 131 אלף יורו, השכירות המשוערת, אמרתי 900, שמנו פה 850 כדי להיות קצת יותר שמרנים. יש פה את כל העלויות, מס רכישה בברצלונה 10%, עו"ד 1% + מע"מ. כל העלויות שהיו לנו מסביב הסתכמו בערך ל1,500 אירו ותיווך שזה בעצם העמלה שאנחנו גובים על כל העסקה היא 5% + מע"מ וזה משולם בארץ, חלק מעלויות הרכישה.
אז קנינו דירה ב131 אלף יורו, הוספנו עלויות רכישה של 23 אלף יורו, לדירה הזו לא צריך לעשות כלום מבחינת שיפוץ. אבל מה שכן, אפשר לקחת עליה מימון של 50%. פתיחת תיק משכנתא – עוד מעט נדבר על הריביות ועל האפשרויות ועל הוצאות ריבית, כרוכה בעלויות. וההון העצמי שאנחנו צריכים להביא לכזו דירה הוא 91 אלף יורו. שסה"כ מחיר הדירה הסתכם ל154 אלף יורו. זו דירה יחסית זולה, רוב הנכסים שאנחנו עוסקים בהן, נעים בין 100 ל-131 אלף יורו הון עצמי. בין 150 ל-170 ל-200 אלף אירו סה"כ עלות עסקה. אני מדבר עוד פעם על הוספיטלט. אנחנו מסתכלים על עלויות שיש לנו. אז ברוטו מגיע לברוטו מאוד יפה, אבל אין הרבה מה לעשות איתו כי מה שמעניין אותנו זה הנטו. הארנונה לשנה, מיסי קהילה, ועד בית, כל מה שקשור לחשמל משותף וניקיון של שטחים משותפים, עלויות של ביטוח נכס, רואה חשבון שמטפל בכל עניין המיסוי וניהול נכס – שזה חודש בשנה כולל מע"מ מגיע ל-8,433, אני אציין שהעלות שלא שמנו פה זוהי העלות של הריבית של המימון. חשוב להכניס אותה, חובה להכניס אותה. אבל זה משתנה ממשקיע למשקיע, ככל שהוא רוצה לראות כסף ביד לאחר ההשקעה. האם הוא רוצה לקחת מימון יותר גדול או יותר קטן או לא לקחת בכלל. משקללים את זה כהוצאה, המיסוי שלנו, סליחה, התשואה שלנו לפני ריבית ולפני מיסוי – מגיעה ל-923, כאן נכנס השיקול איך קונים את העסקה. אם קונים אותה בפרטי יש לנו עוד 24% מס, שזה מס שסוגר לנו גם את ישראל וגם את ספרד. למי שרוצה להיכנס קצת יותר לעומק העניין, אז יש לנו דף באתר שמדבר על מיסוי, למשקיעים קצת יותר גדולים שקונים פורט פוליו של נכסים ויש להם לפחות שלושה ארבעה חמישה נכסים, אנחנו ממליצים לעשות את זה באמצעות חברה ואלה בגדול המספרים שאנחנו רואים.
מגמה שהולכת ומתחזקת
זו העסקה בהוספיטלט, כיום מבחינת השוק, אנחנו רואים שהוא שוק חיובי. אנחנו רואים שיש עוד כמה שנים מבחינתנו ובואו נחזור לגרף – כמה שנים מבחינתנו לשוק הזה יש הרבה מה להציע ובאופן כללי – כרגע המגמה של הוספיטלט הולכת ומתחזקת. מי שאנחנו פוגשים כדיירים – סטודנטים, משפחות צעירות שקשה להם לקנות במרכז העיר היום, משפחות ממעמד ביניים שלא יכולות לאפשר לעצמן, זה פחות או יותר הקהל שאנחנו נתקלים בו. הסגמנט שאנחנו משקיעים בו, משכירים לו את הדירות, זה לרוב דירות לטווח בינוני, דירות שאנחנו מרהטים אותן ובעצם מעלים את התשואה בצורה הזו, במטרה לחכות כמה שנים לעליית ערך, למכור בזמן הנכון ולהמשיך הלאה ולהרוויח מתוך משולש הערך למי שמכיר. למי שלא מכיר אני ממליץ להיכנס ולחפש בגוגל. כאן אנחנו מסיימים, שיהיה המשך יום טוב.