ניהול נכסים בספרד - ראיון עם רבקה, מנהלת הנכסים שלנו בספרד, עדכון בתקופת הקורונה

הכירו את רבקה דאי, מנהלת הנכסים שלנו בספרד היושבת בברצלונה, בראיון קצר מספרת לנו רבקה על המצב ברחובות ספרד במהלך הסגר הקורונה, ההתמודדות עם האתגרים בתקופת הקורונה, ההתנהלות מול השוכרים ולאן הולך שוק הנדל"ן בספרד מבחינת השכרת דירות.

להלן עיקרי הדברים שעלו מן הראיון בין אסף, מנכ"ל החברה, לבין רבקה:

שלום רבקה, מה שלומך? אשמח שתספרי לנו קצת על המצב החדש שיצרה הקורונה - כיצד זה משפיע על בעלי נכסים בספרד בימים אלה... וגם - איך נראים כעת רחובות ברצלונה?

"היי אסף, שלומי טוב, תודה. על אף שבגדול, אנחנו עדיין בסגר כאן. אנחנו מורשים לצאת לסופרמרקטים, לבנק, לבית המרקחת ולדברים הדחופים בעיקר. ילדנו צריכים להישאר בתוך הבתים, על אף שאנחנו מורשים להוציא אותם החוצה החל מה-27 לחודש לכמה שעות, אבל באופן כללי, היציאות הן לדברים דחופים בלבד.

לגבי מקומות עבודה, מן הסתם שירותי חירום פועלים, כגון בתי חולים. אנחנו (מנהלי הנכסים) יכולים להתמודד עם מקרי חירום והפעלת הביטוחים במקרי הצורך.

לאחרונה, בימי שני, הממשלה התרה את הבנייה, כך שאנחנו ממשיכים במרץ עם הבניין שאנחנו מתעסקים בו כרגע , מקבלים את הריהוט ומתקדמים בבנייה."

האם את יכולה לצאת להתאוורר, לעשות פעילות ספורטיבית או לבקר את המשפחה?

"לא, אנחנו לא יכולים לעשות פעילות ספורטיבית, מי שיש לו כלב יכול לצאת איתו לטיול... אבל באופן כללי, ילדים לא מורשים לצאת החוצה מאז אמצע מרץ. זה יהיה נחמד שביום שני נוכל להוציא אותם החוצה לקצת זמן. יחד עם זאת, הם לא יורשו להיכנס לפארקים."

תוכלי לספר לנו קצת איך נראה בימים אלו עולם השכרת הדירות בברצלונה?

"קשה בימים אלו להשכיר דירות, מהסיבה הפשוטה שהתנועה שלנו מוגבלת.

בגלל שאנחנו עובדים הרבה עם לקוחות מחו"ל, יש לנו תמיד מאגרים של תמונות וסרטוני וידאו ותכניות של הדירות, שבעזרתם אנחנו משווקים את הדירות הללו, כך שהלקוחות הפוטנציאלים יוכלו לקבל תמונה כמה שיותר רחבה על הנכס.

החלק הקשה הוא ששדות התעופה נסגרו, משמע תיירים לא יכולים להיכנס למדינה והרי הם אלו שהיו הקהל העיקרי שלנו עד כה. כרגע אנחנו בוחנים אופציות ושוקלים האם להמשיך עם הזרים שנמצאים כרגע בספרד או להפנות את עינינו דווקא לאזרחי המדינה, מתוך מחשבה לעתיד. הבעיה עם האזרחים, היא שהם פחות מסתמכים על סרטוני הוידאו ומעדיפים לבוא ולראות את הדירה בעצמם, שכן מרביתם כנראה יגורו בנכס למשך כמה שנים טובות. מה שהופך את המכירה למורכבת יותר. אנחנו כן מצליחים לפעמים לתמרן את זה, אבל בגדול זה קשה."

מה את יכולה לספר לנו על השוכרים? האם הם מבקשים הנחה\ משלמים את הסכום המלא\ האם הם עדיין בספרד?

"ברגע שהתנאים החמירו, מדינות מסביב לעולם התריעו על סגירת מרחבי השמיים שלהם, והלימודים של הסטודנטים הופסקו, מן הסתם אנשים התחילו לעשות חישוב מסלול מחדש וביטלו את החוזים שלהם. מה שאומר שהשארנו לעצמנו את ההפקדה שלהם וסיימנו את החוזה. כל זאת באופן וירטואלי, דרך אימיילים.

אלו שכן החליטו להישאר, לרוב קהל מאוד צעיר, כן ביקשו הנחה בגלל שהם כבר לא יכלו לעבוד או לחלופין ההורים שלהם שהם בקבוצת הסיכון ונפגעו מכך כלכלית כך שלא יכלו לתמוך בהם כספית. אז מה שאנחנו עושים זה נותנים להם הנחה באחוזים משתנים בהתאם למצב שלהם."

אם כך, מה את ממליצה לעשות במצב בו שוכר מבקש הנחה בדמי השכירות לנוכח המצב?

"זה משתנה מאדם לאדם. זה תלוי באם בעל הנכס משלם עדיין משכנתא, אם הוא בכלל מסכים לתת הנחה. לחלק מהמשקיעים שלנו עדיין נותר סכום של משכנתא לשלם, מה שיוצר מצב בעייתי ומאלץ אותנו להשיב בשלילה לבקשתם של השוכרים להנחה. החוק עדיין אומר שעל השוכר לשלם את מלוא הסכום שנדרש עבור השכרת הנכס. אין שינויים בחוזה. אז מה שאנחנו כן מנסים להציע היא הנחה של 10-20%, על מנת לשמור על יחסים טובים בין שני הצדדים וכמו כן, גם על תזרים שוטף. במקרים בהם המשכיר לא יכול או לא רוצה לתת הנחה לשוכר, עפ"י החוק, על השוכר לקחת הלוואה. במידה והוא לא נוקט באמצעים שיעזרו לו לשלם את הסכום, ולכן לא מעביר את הכסף או את הסכום במלואו – אנו נוקטים בהליכים רגילים של מקרה בו שוכר לא משלם את שכר הדירה."

אוקיי, מה לגבי סיום החוזים בזמן הזה, תחילת חוזים חדשים והשכרת דירות ריקות?

"עידן ה-COVID 19 הוביל לכך שאנחנו עושים הכל באופן דיגיטלי ונשענים למעשה לגמרי על האינטרנט. במידה והם עוזבים, אז אנחנו מבקשים מהם להשאיר את המפתחות. אנחנו באים לאסוף את המפתחות ולהדליק את האזעקה (במרבית הדירות יש לנו אזעקות). הם צריכים לחתום על איזשהו מסמך שאומר שהם עזבו את הנכס וסיימו\ ביטלו את החוזה. במידה והם יצאו לפני הזמן, ההפקדה שלהם הולכת לבעלים של הנכס, במידה והם סיימו את החוזה באופן חוקי ולפי מה שנקבע מראש, ההפקדה תוחזר אליהם במלואה במידה ולא נגרמו נזקים לנכס בזמן שהותם בו.

במקרה של חוזי שכירות חדשים בספרד , על השוכרים להעביר את הכסף באופן דיגיטלי. בין אם זה באמצעות העברה בנקאית, PAYPAL או כל אמצעי אינטרנטי אחר. כל תהליך האימות הופך להיות ONLINE, מה שהופך אותו למעט מורכב יותר. לאחר שיש בידינו את כלל המסמכים הרלוונטים והכסף הועבר, אנחנו חותמים על החוזה דיגיטלית ואז שולחים מישהו לפגוש אותם, ולתת להם מרחוק את המפתחות."

ספרי לי קצת על התחושות שלך, איך את חושבת שהמצב יהיה בעוד 3-6 חודשים?

"זו בהחלט שאלה קשוחה. תרחיש בקני מידה כזה לא קרה בעבר, כך שאין לנו על מה להסתמך או איך ללמוד ממשהו שכבר קרה. אני כן יכולה לומר שציפינו למיתון שיכה בשנת 2020, זאת בעקבות שיחות רבות עם תאגידים ועם הבנק שהתריעו זאת בפנינו. כמובן, שוירוס הקורונה היה מעבר למצופה מבחינת סדר הגודל שלו. מה שהביא לירידה משמעותית בשוק השכרת הדירות בברצלונה ובעולם בכלל. מן הסתם, ברגע שהסגר יסתיים השוק יעלה במקצת וברגע ששדות התעופה ייפתחו, אני צופה לשוק עלייה גדולה עוד יותר.

לברצלונה יש הרבה מה להציע, החל מלימודים, עבודה וכלה במוקד עניין תרבותי. היא לגמרי תחזור לעצמה בשלב מסויים. אבל השאלה היא, מתי הציבור ירגיש מספיק בנוח ובטוח כדי לטוס ולשוב לטייל ברחבי העולם? מתי נקבל את האוקיי שה-COVID 19 נעלם או שאין יותר מקרים? ברגע שאנשים ירגישו בנוח, אני מאמינה שהכלכלה תתחיל לנוע ותחזור לעצמה די מהר, אבל אני לא יודעת מתי בדיוק נוכל לקבל את האישור בנוגע להיעלמות הנגיף. זה יכול להיות שנה או אפילו שנתיים. זה תלוי בהרבה גורמים. אנחנו חייבים להישאר במעקב ולהמשיך לנוע עם השוק ומה שחשוב, זה שנמשיך למלא את הנכסים בדיירים, על מנת שהכסף יזרום ונוכל לעבור את התקופה הזו."