מגפת הקורונה הביאה עימה מגמה גלובלית של עלייה במחירי הנדל"ן. נראה שגם הפעם מדיניות הסיאסטה הספרדית הובילה להשכמה מאוחרת אבל עם פריצה חדה שהחלה בשנת 2021 ויצרה שוק נדל"ן הזדמנותי למי שידע לחכות בסבלנות.
ספרד פותחת את 2021 עם ראלי
בדוח שפרסמה חברת הנדל"ן הגלובלית, Knight Frank(1), מוקמה ספרד במקום ה-55 במדד עליית המחירים העולמי, נכון לסוף שנת 2020, עם עלייה מנורית של 0.2% בלבד. אולם עם פתיחת שנת 2021 הציג שוק הנדל"ן הספרדי זינוק חד שהחל ברבעון הראשון לשנת 2021 והמשיך עם עלייה של 10.4% ,בראיה שנתית, ברבעון השני לשנה. כפי שניתן לראות בגרף אשר פורסם ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נראה שספרד אומנם החלה את הראלי שלה באיחור אלגנטי אך בעוצמה.
הסיבות למגמת העלייה במדד מחירי הנדל"ן,
מתוך מחקר שפרסם לאחרונה בנק La-Caixa(2) ונתונים שפורסמו ע"י קרן המטבע העולמי, ביקושים אלה נוצרו בעקבות מאפיינים מיוחדים שנוצרו במהלך תקופת המגפה.
תנועה בשוק הנדל"ן - ריתוק אנשים לבתיהם ועבודה מרחוק הביאו לשינוי בהעדפות הקונים לגבי סוג ומיקום בתיהם. כאשר עצם הרצון לשינוי הוביל לעליית ביקושים והנעת הביקושים בשוק.
גידול בהיצע הכסף של משקי הבית - המדיניות הפיסקלית (חלוקת כספים ע"י ממשלות) ריככה את ההשפעות הכלכליות של המשבר על משקי הבית שהקטינו הוצאות (פחות נסיעות, פחות בילויים, פחות קניות ופחות "בזבוזים") דבר אשר יצר כמויות גדולות של חסכון.
צמצום התחלות בנייה - מצד ההיצע, חוסר ודאות, צמצום חשיפת המימון ועלייה במחירי תשומות הבנייה הוביל לקיטון בהתחלות הבנייה, כבר במחצית השנייה של שנת 2020. כך, הקטנת ההיצע הובילה לעליית מחירים, בעיקר במקומות בהם היה מחסור בדיור (ראו ישראל).
ריביות נמוכות היום, בנוסף לצפי של ריביות נמוכות לאורך זמן – הריביות הנמוכות כיום מעודדות נטילת הלוואות בריבית נמוכה והשקעה באפיקים בעלי ריבית גבוהה יותר (כגון נדל"ן). גם רוכשי נכסי מגורים, שאינם להשקעה, יכלו להרשות לעצמם להגדיל את המימון בעקבות ההחזר החודשי הנמוך. העובדה שבנקים מרכזיים טוענים כי הריביות יישארו נמוכות עוד לתקופה ארוכה, מתדלקים את נוטלי ההלוואות אף להגדיל את היקף ומשך ההלוואות.
חשש מהשקעות בשוק ההון – כבר תקופה ארוכה ששוק ההון בכל ומדד הנאסד"ק הדומיננטי בפרט, נמצאים במגמת עלייה מתמדת ושוברים שיאים מידי יום. המדיניות המוניטרית, הריביות הנמוכות, התמיכה הפיננסית בחברות והזרמת הכסף לשוק עודדו את העלייה בשוק ההון במהלך המגיפה. משקיעים הנמצאים בפוזיציות רווחיות של עשרות אחוזים חוששים מגל מימושים ורבים מהם מעדיפים לקבע את הרווח, למכור ולחפש אחר אפיקי השקעה עם מתאם נמוך, ביניהם שוק הנדל"ן.
מגמת אינפלציה – אובדן ערך הכסף, אינפלציה אשר חזרה לשיח הכלכלי אחרי שנים רבות שירדה מהכותרות, מהווה זרז משמעותי להשקעות נדל"ן. בסיטואציה שבה כסף מזומן מאבד מערכו לאורך זמן, אלטרנטיבה של השקעה בנכס מוחשי, כגון נדל"ן, מהווה מקום מבטחים.
למה ספרד התעוררה מאוחר ומה צפוי בהמשך?
כפי שפרסום, נתונים הצמיחה החיובים לשנת 2021 (6.8%) וצפי להמשך צמיחה מהירה גם בשנת 2022 (6.6%) הובילו לכניסה של השקעות רבות לשוק הספרדי בכלל ולשוק הנדל"ן הספרדי בפרט.
במהלך מגפת הקורונה הציגה ממשלת ספרד והאיחוד האירופאי מדיניות תומכת וסלחנית. הבנק המרכזי אפשר דחיית החזר חובות ומשכנתאות ושמר על הכלכלה הספרדית מפני נפילה והשוק קפא. כעת עם ההפסקה ההדרגתית בתמיכה הממשלתית החלו להיווצר הזדמנויות בשוק הנדל"ן הספרדי. תנאי המימון שהובטחו ליזמים טרם מגפת הקורונה השתנו באופן ניכר. הבנקים מציגים מדיניות שמרנית יותר ודורשים בטוחות גבוהות יותר ותנאי מימון נוחים פחות. יזמים רבים אשר יצרו תלות במימון הבנקאי נמצאים במצב של תקיעות ונאלצים למכור פרויקטים שברשותם. גופים רבים, אשר נהנו ממדיניות סלחנית של הבנקים, נדרשים לשוב להחזיר חובות עליהם התחייבו בעבר. מימוש נכסים, לעיתים בצורה מהירה לפני כניסה להליך אל מול הבנקים, מייצרים לא אחת הזדמנויות.
מקורות מידע לכתבה: