מאז ומעולם בני האדם ידעו להתאגד בקבוצות על מנת לקדם אינטרסים משותפים.
כוחה של התאגדות קבוצתית לא פסח על תחום הנדל"ן, ובשלושת העשורים האחרונים יותר ויותר השקעות נדל"ן בחו"ל ובישראל, מתבצעות באמצעות קבוצות משקיעים במטרה לקדם אינטרסים משותפים.
מהי קבוצת משקיעים
קבוצת משקיעים כשמה כן היא. מספר משקיעים המתאגדים לקבוצה תחת חברה או שותפות ע"מ לקדם, רעיון או אינטרס מסויים באמצעות השקעה משותפת. מטרת הקבוצה, גבולות הגזרה לפעילות, אופן קבלת ההחלטות, חובות הדיווח וכדומה, יקבעו מראש וינתבו את פעילות הקבוצה מתחילתה ועד סופה.
היתרונות והחסרונות בקבוצות משקיעים
1. כח קבוצתי: הסיבה העיקרית והיתרון המשמעותי ביותר להתאגדות לכדי קבוצות משקיעים היא הכח הקבוצתי. כוח כלכלי וזמינות הון הם קלף מנצח בהשקעות נדל"ן, אשר מגדילים את כח המיקוח ומאפשרים לקבוצה להוציא לפועל עסקאות גדולות יותר, מהירות יותר ורווחיות יותר. קבוצת משקיעים מאוגדת, יכולה לקחת חלק ב"משחק של הגדולים", להעסיק בעלי מקצוע טובים יותר ולהעמיד לצידם משרדי מתכנננים מוכשרים ומקצועיים יותר.
2. ניהול מרוכז וזהות אינטרסים: הנדל"ן כמו כל מקצוע אחר דורש נסיון ומיומנות. קבוצת משקיעים המאוגדת תחת גורם מקצועי, משתמשת ביכולותיו על מנת להמנע מסיכונים הנובעים מחוסר ניסיון. בצורה כזו יכולים חברי הקבוצה להמשיך בעיסוקם ולתת למנהל המקצועי להמשיך ולנהל את הפעילות. אולם, ישנו תמרור אזהרה בכל הקשור להתנהלות ולמפת האינטרסים בין חברי הקבוצה. אחד הכללים החשובים ביותר להצלחת קבוצת משקיעים מתבסס על חוסר תלות בין המשקיעים והימנעות מפגיעה הדדית. חשוב לוודא כי בעייה של אחד מחברי הקבוצה לא תהפוך להיות בעיית הכלל.
3. פיזור סיכונים: הכלל הראשון שחובה להכיר בתחום ההשקעות הינו פיזור השקעות ופיזור סיכונים. משקיע נבון לא ישים את כל הביצים בסל אחד. יעשה נכון כל משקיע שיפזר את כספו בין אפיקים שונים, בין מקומות גיאוגרפים שונים, מטבעות שונים וכדומה. השקעה משותפת מאפשרת לחברי הקבוצה לפזר את ההון של הקבוצה על פני כמה נכסים. במצב כזה, קלקול של דוד שמש באחת הדירות לא יפגע ב-100% במשקיע בודד אלא יתחלק על פני כל החברים בקבוצה.
4. יתרונות מס: התאגדות תחת קבוצה פותחת מגוון אפשרויות מיסוייות אשר אינן קיימות בפני משקיע פרטי. בספרד לדוגמה, חברה המחזיקה ביותר מ-8 נכסים לשכירות מקבלת הטבה משמעותית ביותר במס חברות (3.75% במקום 25% - לחץ לפרטים נוספים על מיסוי בספרד). בנוסף לכך, אחד מהיתרונות של חברה היא היכולת להשקיע את הרווחים משנה לשנה ובכך לדחות את מועד המס ולהגדיל את הרווחיות.
5. מינוף ללא ערבות אישית: משקיע פרטי ידרש להעניק לבנק ערבות אישית (Recourse Loan). המשמעות של ערבות אישית היא שהבנק ידרוש מהמשקיע לחשוף את המסמכים הפרטיים שלו. הבנק ירצה לראות ניירת אודות תנועות בחשבון, טופסי מס כגון 106, תלושי משכורת, בעלות על נכסים וכו'. אולם, במסגרת קבוצת משקיעים ניתן לקחת הלוואה ללא ערבות אישית - Non Recourse Loan ובכך להמנע מערבות אישית ומהרבה בירוקרטיה.
חסרונות בקבוצת משקיעים
אולם, בהתאגדות קבוצתית לצורך השקעה טמון גם חסרון. החסרון העיקרי הינו חוסר הגמישות של כל אחד מהמשקיעים לפעול על דעת עצמו. המטרה בהתאגדות של קבוצת משקיעים היא להתחיל ולסיים את ההשקעה כקבוצה. הגמישות של כל משקיע,לבצע פעולות פיננסיות ולקבל החלטות נשללות, והוא מעניק למנהלי הקבוצה את המנדט לבצע השקעות בהתאם לחוקי המשחק ולטווח הזמן שנקבעו והוסכמו מראש. אולם לעיתים ישנם מקרים בלתי מתוכננים ,למשל כשאחד מחברי הקבוצה מעוניין לפרוש. במקרה כזה יוכל למכור השותף בקבוצה את חלקו לאחד מחברי הקבוצה או אל מחוץ לקבוצה, בכפוף לאישור המארגנים.
התנהלות כלכלית, שקיפות וחובת דיווח: על מנת שקבוצת משקיעים תוכל להתנהל באופן תקין יהיה עליה לקיים את הפעילות תחת חברה ייחודית שתאוגד לצורך הפעילות. חברה מסוג זה מכונה SPV - Special Purpose Vehicle. רק בצורה כזו ניתן לנהל מעקב מסודר ושקוף אחר זרימת הכסף והפעילות הכלכלית בקבוצה. הפעילות הפיננסית של הקרן צריכה להיות מפוקחת ומדווחת באופן שקוף לכל אחד מחברי הקבוצה.
חלוקות הרווחים: בהשקעה קבוצתית ישנה חשיבות ליכולתה ולניסיונה של החברה המנהלת לייצר רווח מהשקעות. היכולת לייצר תשואה, לרכוש נכון ולבצע השבחה אקטיבית, באה לידי ביטוי ביכולותיה ובניסיונה של החברה המנהלת. אולם "קודקוד השוק",במודל משולש הערך ,המשקף את תנודות השוק, משמע, עלויות וירידות המחירים אינו מושפע כלל מהחברה המנהלת. לכן, הדבר הנכון מבחינת המשקיעים בקבוצה הוא לייצר לחברה המנהלת אינטרס חזק ככל האפשר על מנת לדרבן אותה לעבוד קשה ולמקסם את הרווח הקבוצתי ומכך גם האישי של כל משקיע. לכן ישנם מודלים מקובלים להשקעות קבוצתיות המתייחסים לחלוקת הרווחים מהצלחות. במסגרת המודלים המקובלים, נהוג שהחברה המנהלת תתוגמל עבור הקמת הקבוצה וניהולה באופן שוטף והמשקיעים יקבלו קדימות ברווחים. הכוונה בקדימות ברווחים היא שקודם כל המשקיעים יקבלו ריבית מועדפת (Preferred Return) עפ"י ריבית שנתית שתוסכם בין המשקיעים לבין מנהלי הקרן. רק לאחר שהמשקיעים ימלאו את כיסם בריבית המועדפת,תתוגמל החברה המנהלת בחלק מהרווחים שיווצרו מעל לאותה ריבית. מודל השקעה כזה מבטיח למשקיעים זהות אינטרסים ואינטרס חזק מאד של החברה המנהלת לייצר מקסימום תשואה לאורך הפרויקט.
