מה הטעות הגדולה שעושים משקיעים בנדל"ן לא מיומנים?
בבואו של משקיע ממוצע למשרד מכירות העוסק בהשקעות נדל"ן, לעיתים תכופות מסתובבת החלטת הקנייה סביב נתון אחד בלבד! כן, ניחשתם נכון, מרכיב "התשואה השוטפת מההשקעה".
לא סתם מוצאים עצמם ישראלים רבים מושקעים בשכונות עוני מסוכנות בארה"ב המהוות השקעה בסיכון מאד גבוה. וכמו שאומרים - ביקשתם תשואה גבוהה - קיבלתם!!! רכשתם בית בשכונת פרברים בפילדלפיה עם תשואה פנומנאלית של 11 אחוז נטו. אכן שמחה גדולה! אז מה אם ירו לכם על הבית שקניתם כמה צרורות לפני שבוע והדייר שלכם החליט להתיר חוזה ולברוח ....
בבואנו לבחור השקעה בנדל"ן כדאי מאד שנכיר את מושג משולש הערך. משולש הערך מהווה את סך הרווחים הניתן להפיק מהשקעת נדל"ן. משקיעי נדל"ן צריכים לשאוף תמיד למקסם את התשואה המצרפית על הנכס ולא רק את מרכיב התשואה השוטפת. באמצעות ניצול מלא של כל קדקודי המשולש - רווח יזמי אקטיבי, רווח פאסיבי מעליית ערך - שעון הנדל"ן ורווח מתשואה שוטפת. באמצעות שימוש נכון במשולש נוכל למקסם את ההשקעות שלנו
קצת דוגמאות, משולש הערך פה בישראל
על מנת לסבר את האוזן בואו נתבונן וננתח עסקת נדלן בישראל .
נתמקד לצורך הדוגמה בעיר חיפה. לצורך הדוגמה נבחן דירת שני חדרים יד שנייה שנרכשה על ידי משקיע ב2010.
מדד מחירי הנדל"ן חיפה על פי אתר מדלן:
דירת 2 חדרים בחיפה, 2010, מחיר שוק 253,000 ש"ח.
נבודד לרגע את מרכיב עליית מחירי השוק
נניח שבשנת 2014 אותו משקיע החליט שהוא רוצה למכור את הדירה שרכש , בלי שנגע בה ולא בצע פעולות השבחה. עבור אותה הדירה הוא צפוי לקבל 427,000 ש"ח. כלומר הרווח שלו יהיה 174,000 ש"ח - 68% על ההשקעה.
ומה עם רווח יזמי, הצעד האקטיבי של ההשקעה שתלוי רק בנו?
ונניח שאותו משקיע בצע השבחה של הנכס, החליף שרותים ומטבח, הניח פרקט זול אך שימושי בכל הדירה, הוסיף מזגנים לחדרים, החליף גופי תאורה ופתח את הקיר שמפריד בין המטבח לסלון. נניח כי הדירה שינתה את פנייה וההשבחה מייצגת רווח יזמי של כ-20% על ההשקעה, במספרים אנחנו מדברים על רווח נוסף של 85,000 ש"ח.
מחיר המכירה בצרוף עליית המחירים והרווח היזמי יהיה 512,000 ש"ח
כעת נוסיף למשוואה את ההכנסות משכירות לתקופה
נניח שאותו המשקיע קיבל דמי שכירות עבור דירתו בסך של 1300 ש"ח לחודש, כלומר בשנה הדירה הכניסה לו 15,600 ש"ח. בארבע שנים הכניסה הדירה 62,000 ש"ח.
החלק היחסי של תקבולי התשואה שלו ב-4 שנים מן הרווח הם: כ-24% על ההשקעה.
כלומר אחוז עליית הערך מסה"כ הרווח הוא למעשה כ 107% על ההשקעה. סך הרווח המצרפי יעמוד על 321,000 ש"ח. בניתוח לאחור אנחנו רואים שכ-54% מכלל הרווח נוצר בגלל עליות המחירים בשוק. השפעת השוק על מחירי הנדל"ן הינו מרכיב קריטי בכל השקעה שנעשה. מרכיב הרווח היזמי מהווה 26% מכלל הרווח ואילו מרכיב התשואה השוטפת מהווה רק 19% מסך הרווח בעסקה.
אז, האם התשואה השוטפת היא המדד החשוב ביותר?
מרכיב התשואה ברווח לתקופה בדוגמה מעלה מסך הרווח שיצרה העסקה והאחרון היה הנמוך ביותר מבין מרכיבי הרווח. תשואה היא מדד חשוב להשוואה אך הוא אינו החשוב ביותר, שכן הפרמטר החשוב ביותר הנו התזמון שבו נכנסים לשוק ובכך מנצלים את שעון הנדלן. השאלה הגדולה היא כיצד נדע להפיק לעצמנו רווח פאסיבי משמעותי מעליית ערך של השוק.
מדד התשואה השוטפת הינו מדד פשוט להשוואה ולכן משקיעים נוטים לבחון אותו כראשון במעלה. אבל החוכמה הגדולה היא להפיק מן ההשקעה את המיטב ולא לקבל החלטות אך ורק עפ"י מרכיב התשואה השוטפת. תשאלו את יועץ ההשקעות שלכם. יש חוק פשוט מאד בהשקעות, תשואה גבוהה מהווה סיכון גבוה, ואז נשאלת השאלה. האם בשביל זה פנינו להשקעות בתחום הנדל"ן?
השוק האולטימטיבי להשקעות נדל"ן הוא שוק שבו ניתן להנות מתשואה מצרפית גבוה ובכך להנות מרווח מכל שלושת המרכיבים של משולש הערך.