ברצלונה - מהערים האטרקטיביות באירופה
ריביות המשכנתאות נמצאות בשפל של כל הזמנים, מחירי הדירות צפויים להשלים עלייה של לפחות 7% והביקושים ממשיכים לטפס.
לפי סקר שביצעה לאחרונה פירמת רו"ח PwC, בשנת 2016 ברצלונה הצטרפה ל-15 הערים המובילות באירופה בכדאיות להשקעות נדל"ן, כאשר גם משקיעים ישראלים רבים מוצאים את ברצלונה אטרקטיבית במיוחד. מומחים שניתחו את השוק טוענים שחוץ מהעובדה שזו עיר עם חוף ים, בעלת תרבות אמנות ותרבות קולינארית עשירה, קיימות מספר סיבות מרכזיות להתאוששות מהמשבר שפקד אותה בשנת 2008, ביניהן:
1. ריבית נמוכה ומשכנתאות זולות
2. היצע גבוה של נכסים זולים בעלי פוטנציאל עליית ערך.
3. ביקוש העולה על ההיצע ועתודות בנייה מעטות.
4. עליה מתמדת בתיירות.
5. כלכלה חיובית ונתוני מאקרו בצמיחה.
ריבית נמוכה
אחת הסיבות לאטרקטיביות של שוק הנדלן בספרד בכללי וברצלונה בפרט, היא שיעורי הריבית הנמוכה. שיעורי ריביות המשכנתאות של האיחוד האירופי מבוססות על היוריבור (Euribor). בתחילת השנה היוריבור הפך שלילי בעוד שב-2008 ריבית זו עמדה על 5%.
משכנתאות למגורים גדלו בכ- 20.7% עם ערך הלוואה ממוצע של 109,000 אירו. המשכנתאות הזולות נותנות דלק לביקוש וללא ספק, מדובר באחד הגורמים המרכזיים לעלייה במכירות הנדלן בספרד.
כאמור, בזכות המשכנתאות הזולות השוק הספרדי מתאושש, אך יש לציין כי הבירה הקטאלנית מציגה נתוני צמיחה הרבה יותר גבוהים משאר המדינה, בזכות העובדה שמדובר בכלכלה החזקה והעשירה ביותר במדינה. בזמן המשבר שוק המשכנתאות קפא לגמרי, אך מאז שהבנקים בספרד אישרו לזרים לקיחת משכנתאות, המון אירופאים העבירו השקעותיהם לעיר. בנוסף, מורגשת עליה בהשקעות מצד תושבים אמריקאים תודות לשער היורו-דולר הנמוך. חשוב לציין שעל אף פתיחת שוק המשכנתאות פנימה וכן לזרים עדיין הבנקים הספרדיים שומרים על גבולות ונוהגים במדיניות הנראות אחראית בהרבה מאותה מדיניות שהביאה למשבר הנדל"ן העולמי הגדול של 2008. כך לדוגמא, תושב ספרד יהנה ממשכנתא של כ- 80% בעוד חברו הישראלי יוכל לקבל הלוואה של כ- 50%-60% מערך הנכס.
מחירים נמוכים ופוטנציאל לעליית ערך
נכון לרבעון הראשון השנה, מחירי נדלן בספרד נמוכים ב-40% יחסית למחירי הדירות לפני הנפילה הגדולה. ממוצע המחירים במדינה התרסק מ-2862 יורו/מ"ר ל-1628 יורו/מ"ר. לעומת זאת, מחירי הדירות בברצלונה נמצאים 25% מתחת למחירי השיא ב2007, דבר המלמד על חוזקה של העיר לעומת יציבותה של המדינה. מאז הגיעו לנקודת שפל כל הזמנים בשנת 2013, נרשמה עלייה של 15% במחירי הנכסים בעיר.
ברצלונה נחשבת לאחת הערים היקרות בספרד, אבל בהשוואה לערים מרכזיות אחרות באירופה היא עדיין זולה ביותר, חצי ממינכן ומפריז וכמעט רבע מהמחירים הממוצעים בלונדון וכמובן זולה גם בהרבה מתל-אביב (ניתן כיום לרכוש 4 דירות בלב ברצלונה במחיר של דירה במרכז ת"א) וכיום רכישת דירה בברצלונה היא אפשרית בקרב משקיעים רבים בעולם בשל המחירים הנמוכים.
שוק בהתרחבות - ספרד
ביקושים עולים על ההיצע
שוק הדיור הספרדי התרחב בשנה החולפת בכ- 17.4%, כך לפי איגוד הנוטריונים הספרדי. כפי שניתן לראות בתרשים לעיל, שוק הדיור בספרד הוא עדיין רק מחצית מגודלו ביחס ליולי 2007 , אך התאושש משפל של 30% בסוף שנת. ע"פ נתונים אילו ישנה עלייה של 19.7% בעסקאות דירות יד 2 בעוד ישנה ירידה של 9.3% בדירות מקבלן (יד ראשונה). הסיבה המרכזית לכך מקורה בחוסר של בניה חדש בעיר עקב מחסור באדמות. בינתיים, נבנתה בעיר רבע מהכמות שאמורה להיבנות כדי להדביק את הפער. הדבר גורם לעליה של 87% בכמות הפרויקטים להשבחה, וכך גורם לביקושים לעלות בהרבה על ההיצע ומושך רוכשים לדירות הזקוקות להשבחה. איגוד השמאים טוען שמלאי הדירות החדשות בעיר יגמר בסתיו 2017.
גידול מתמיד בכמות התיירים
ספרד הינה ללא ספק יעד התיירות המבוקש ביותר בקרב תושבי אירופה. 5.4% מכלל החופשות של תושבי האיחוד הן לספרד. בשבעת החודשים הראשונים של 2016 ספרד ארחה יותר מ-42 מיליון תיירים, עלייה של 11%. כמות המבקרים במדינה הולכת וגדלה וזאת כמובן בין היתר מהסיבה שמדינות מתוירות אחרות כגון צרפת, מצרים וטורקיה חוו קיץ של טרור.
העיר המתוירת ביותר בספרד היא כמובן ברצלונה. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה,כ- 7 מיליון תיירים מבקרים בעיר כל שנה כאשר כמות התיירים נמצאת בגידול מתמיד מאז שנת 2012.
נתוני מאקרו חיוביים, שוק בצמיחה
ע"פ לשכת הסטטיסטיקה הספרדית (INE), הכלכלה הספרדית צמחה ברבעון השלישי של שנת 2016 ב- 0.7%, ביחס לרבעון השני של השנה. ע"פ הנתונים, כלכלת ספרד נמצאת בצמיחה זה 12 רבעונים ברצף, מהרבעון השלישי של 2013, כאשר בשנה האחרונה מדובר בצמיחה של 3.2% - גבוה מרוב מדינות היורו.
אם מסתכלים על כלל ספרד ישנן ערים בהן המחירים עדיין יורדים בעוד בערים המרכזיות בהן הביקושים גבוהים ניתן לראות עלייה משמעותית, כך לדוגמא המחירים בברצלונה עלו בכ-24% משנת 2013 (עדיין נמוכים בהרבה משיאם בשנת 2007).
לסיכום,ההתאוששות בשוק הנדלן בספרד הולכת יד ביד עם התאוששות הכלכלה הספרדית, מחירי אנרגיה שצנחו, משכנתאות נמוכות וירידה במספר המובטלים במדינה. מנתונים שנאספו לאחרונה ממקורות שונים ישנן סיבות רבות לאופטימיות כאשר מדובר על השקעת נדל"ן בברצלונה, להלן הנקודות המרכזיות:
*מחירי הנדל"ן עלו בשנה בחולפת ב- 9% בברצלונה וב- 7% במדריד
*בנייה חדשה צומחת במהירות עם אישורי בנייה שעלו ב-27% בכלל ספרד.
*מלאי הדירות החדשות למכירה נעלם ברובו במדריד, ברצלונה ובילבאו (עיר נמל ותעשייה בחופו הצפוני של חבל הבסקים בספרד.).
*מחירי הדירות יעלו ב -13% בשנת 2017 בראשות ברצלונה, מדריד והאיים, כך צופה גונזלו ברנרדוס, פרופסור לכלכלה וראש תואר הנדל"ן באוניברסיטה ברצלונה. ברנרדוס מזהיר מהעלייה המהירה בברצלונה ומדריד ובעיקר באזורי הפריים של העיר כגון רובע אשמפלה והעיר העתיקה בברצלונה. ברנרדוס מאמין כי המחירים ימשיכו לטפס ויגיעו לשיאם משנת 2007 בשנת 2018 ומשם יתבססו עם מגמת עלייה מתונה יחסית של כ-3% בשנת 2019.
*חברת CRBE המתמחה בעסקאות נדל"ן צופה דרישה של כ-180,000 נכסים חדשים בין השנים 2016 ו- 2025.