השקעות נדל"ן מעבר לים- הזדמנויות רבות ומגוונות
השקעה בנדל"ן נחשבת לפתרון מצוין, גם כאשר כיווני השקעה אחרים מכזיבים. בשעה שנדל"ן בישראל נעשה כבר פחות אטרקטיבי שכן ההזדמנויות מתמעטות, המחירים בשמיים והתשואות השוטפות במגמת ירידה- ע"פ מחקר שפרסם לאחרונה בנק ישראל, קצב עליית המחירים גבוה בהרבה מקצב עליית מחירי השכירויות. עובדה זו בשילוב שיפור במודעות ובנגישות, בדגש על אתרי אינטרנט רבים ומגוונים, רבים פונים לחיפוש אחר הזדמנויות השקעות נדלן בחו"ל. בעת הנוכחית, ודווקא בעקבות המשברים של השנים האחרונות, עיני משקיעים רבים נשואות לאירופה, שם הסיטואציה הנוכחית יוצרת הזדמנויות מעניינות בקרב משקיעים. אך לפני שמתקדמים יש לזכור נקודה חשובה-כמו בכל השקעה, גם השקעות נדלן בחו"ל טומנות בחובן סיכויים יפים לצד סיכונים. כאשר מביטים במציאות בצורה הנכונה אפשר בהחלט לנצל נכון את הסיכויים ואת ההזדמנויות ובאותה העת – למזער את הסיכון.
יותר נכסים ופיזור סיכונים
מדוע אנו סבורים שרכישת נדל"ן בברצלונה ובערים אירופאיות מרכזיות אחרות מהווה כיום אפשרות אטרקטיבית ובעלת סיכויי הצלחה טובים מאוד? יש לכך כמה סיבות טובות. ראשית, באירופה יש לא רק הזדמנויות מרובות וסוגי נכסים מגוונים, אלא גם ביקוש מצד שוכרים איכותיים (כמובן שתלוי היכן בדיוק ויש לתת את הדעת בעניין). המצב הפוליטי והחברתי, זה שיצר לא מכבר ירידה במחירי הנכסים, עבר שינוי ואפילו תיקון לטובה. באופן כללי מצבם של בעלי הנכסים כיום טוב, והצפי להמשך הוא שמחירי השכירות ימשיכו לעלות, גם אם באופן מתון יחסית.
מלבד העובדה שבחו"ל ובפרט באירופה ניתן למצוא מגוון רחב של נכסים, ישנה אפשרות לבצע שילוב מסוג "פיזור סיכונים". במקום לרכוש נכס אחד יוקרתי, ישנה אפשרות לבצע רכישה אפילו של שני נכסים יקרים פחות ואף ויותר במחירים נמוכים. למעשה, גם מי שמעוניין לרכוש נכס אחד (ואצל לא מעט משקיעים זו אכן הכוונה, לפחות בתור נקודת התחלה), השקעות נדל"ן בחו"ל מהווה דרך טובה לפיזור סיכונים חכם. למשקיעי שוק ההון, לכאלה שיש להם נכס מניב בארץ, לאנשים שלא רוצים להסתפק בחיסכון בנקאי ואף כמקור להכנסה לקראת הפנסיה – נכס בחו"ל הוא פתרון בהחלט טוב ולא פחות חשוב – אפשרי.
הערכות מבחינת מיסוי
השקעות נדלן בברצלונה למשל, וכן גם בערים מרכזיות אחרות באירופה תהיינה טובות כאשר יודעים כיצד להיערך נכון לסיכונים, כדי למזער אותם וכדי להימנע מנפילה למלכודות. אמנם באירופה, יש אפשרות להשיג כיום תשואות גבוהות והאינדיקטורים הכלכליים בהחלט מספקים למשקיעים מקור לאופטימיות, אך חשוב להקדיש את תשומת הלב להיבטים כגון אופי המיסוי.
לא בכל המדינות מעבר לים המיסוי זהה ויש היבטים מיוחדים שנוגעים למשקיעים זרים. בחלק מהמדינות ניתן לראות שקיימים הסכמים למניעת כפל מס, אך חשוב ואפילו חיוני לקבל ייעוץ בנושא מיועצי מס או עורכי דין ויועצים המתמצאים בנושא זה. משקיע נדלן שיוותר על כך יגלה בסופו של דבר שהתשואה שעליה ביסס את החלטת ההשקעה שלו כלל איננה קרובה למציאות. מי שילמד את הנושא בסיוע ייעוץ מתאים שניתן טרום ההשקעה נוקט במדיניות נכונה של היערכות בפני סיכון ואי וודאות ויכול אף לשפר את התשואה שלו באופן משמעותי, האמור לעיל רלוונטי הן בנוגע למיסוי בספרד והן בכל מקום אחר.
חקיקה, ייעוץ ורגולציה
עוד היבט שמשקיעי נדלן בחו"ל חייבים להיות מודעים אליו הוא היחס של הרשויות כלפי משקיעי נדלן, הגישה כלפי משקיעים זרים ובכלל – חקיקה הנוגעת להיבטים של שכירות ודמי שכירות. אם אתם חושבים ברצינות על רכישת דירה בברצלונה, אם שמעתם על נכסים טובים בערים אחרות, חשוב להתעדכן בנושאי הרגולציה שיכולים להשפיע עליכם.
כיצד רגולציה והתערבות ממשלתית יכולים להוות סיכון למשקיע בחו"ל? מתי זה יכול להיות דווקא עניין חיובי? ישנן מדינות שבהן יש התערבות ממשלתית בכל הנושא של שכר הדירה וכן במנגנון העלאתו. ישנן מדינות שהתערבות כזאת איננה קיימת, אך יש התערבויות אחרות, למשל בכל הקשור בהשכרה של נכסים באזורים המיועדים לשימור ובמבנים עתיקים. התערבויות ממשלתיות ורגולציה יכולות להשפיע כאמור באופן משמעותי על השוק ועל פוטנציאל ההשקעה. אם ניקח כ- case stusy את החלטת בריטניה לצאת מהאיחוד. למהלך שכזה היו ויהיו השפעות על שוק השקעות הנדל"ן הן מבחינת השקעות הנדל"ן בבריטניה והן מבחינת השקעות של בריטיים מחוץ לבריטניה. אם מסתכלים על ההשפעה על ספרד, מצד אחד "יקר" יותר לבריטיים לרכוש נכסים בספרד שכן הפאונד נחלש, מה שמקשה עליהם להמשיך בקצב הרכישות הגבוה של התקופה שקדמה להחלטה, מצד שני תושבים בריטיים רבים שוקלים את צעדיהם כיום בעקבות ההחלטה וחלקם חושבים על עזיבת בריטניה. במחקר שערך בית הספר לכלכלה של לונדון נמצא כי 10% מבין גילאי 18-25 אשר הצביעו "להישאר" באיחוד שוקלים כעת לעזוב את בריטניה כאשר מחקרים מצביעים על ספרד כאחד מהיעדים המועדפים על הבריטיים (במקום השלישי לאחר אוסטרליה וקנדה), בעיקר הערים המרכזיות בספרד כגון ברצלונה, מדריד וולנסיה אשר שם הזדמנויות התעסוקה מתרבות, יחד עם התאוששות כלכלת המדינה.
לסיכום,
מי שייעזר ביועצים שהם מומחים לנדלן במדינה המעניינת אותו, מי שיבדוק מראש את כל ההיבטים שיכולים להשפיע עליו מבחינה רגולטורית, מיסויית וכן יתר ההיבטים החשובים אליהם יש לשים לב בעת השקעה מעבר לים יוכל להימנע ממכשלות וסיכויי ההצלחה והאפשרות לרווח נאה ישתפרו באופן ניכר.