פרטים חדשים ועדכניים אודות שוק הנדל"ן בברצלונה מסקרנים משקיעים מכל העולם, אשר שמו את ברצלונה על מפת ההשקעות שלהם ועוקבים כל העת אחר ההתפתחויות בשטח וכיוון השוק. מבחינה של העיתונות הספרדית המתעדכנת וכן מעיון מדוקדק בנתונים שפורסמו באתרי אינטרנט מובילים בספרד וכן על ידי המכון הסטטיסטי של המדינה, ניתן לגלות מידע רב ערך. כך, ניתן לגלות לא מעט פרטים אודות מצב הנדל"ן בברצלונה, מחירי הדירות וסוגי הנכסים שיכולים להתאים למשקיעים המתעניינים. מעל לכל, ניתן לבחון מגמות הבאות לידי ביטוי לאורך זמן ובהן נדון להלן.
מומחים טוענים- שיא המשבר חלף, הרכבת יצאה לדרך
לאחר שמחירי הנדל"ן בברצלונה החלו לעלות בשנה האחרונה בתום 6 שנים של ירידות מחירים דרסטיות הדעות מגוונות (כמו בכל שוק נדל"ן בעולם) בנוגע למגמה הכללית של שוק הדירות והנדל"ן בברצלונה בהתייחס לתקופה הקרובה. יש כאלה הצופים בטווח הזמן הקרוב ירידת מחירים מסוימת, יש המספרים על קיטון מסוים במספר עסקאות המכר אך מצד שני – יש גם כאלה המציעים מגמה הפוכה, בעיקר באזורי הביקוש של העיר ברצלונה שם הזדמנויות מעניינות נחטפות כערף עין ודורשות חדות, הכרות עם השוק, יכולת מיקוח טובה ובעיקר תזמון נכון. אם זאת, ישנה נקודה אחת שלגביה כמעט הכל מסכימים. נקודה זו היא הכיוון הכללי של מחיר דירה בברצלונה וכאן טמונה ההזדמנות. מחירי הנדל"ן בברצלונה, ובעיקר כאמור, באזורי הפריים של העיר הקטלאנית המהממת כבר החלו לתקן יפה כלפי מעלה במהלך השנתיים האחרונות. הרכבת הזאת עזבה את התחנה ואם תשאלו מומחים רבים השאלה היא באיזה קצב היא תדהר ולאן מסוגלת להגיע.
בשנת 2008 חווה שוק הנדלן בספרד טלטלה גדולה וכפי שתיאר זאת עיתון הגרדיאן הבריטי, הייתה תחושה קשה בקרב הציבור המקומי וסוכנויות הנדל"ן השונות דיווחו על מחירי רצפה והזדמנויות שלא היו כמותן. היה זה משבר שכיוונו דומה לזה שהתרחש בארצות הברית ונשען על גורמים דומים שהביאו למשבר זה. כפי שזה נראה כעת, בשלב זה, ברור אמנם שירידות מחירים עשויות עדיין להתרחש, בעיקר באזורים הפחות מרכזיים של העיר, אבל זאת רק ברמה מקומית וזמנית כאשר ע"פ מומחים שיא המשבר בהחלט נמצא מאחור.
בנוסף, פורטל הנדל"ן הספרדי Fotocasa ערך לאחרונה סקר צרכנים ומצא כי 61% סבורים שמחירי הנדלן בספרד הגיעו לשפל. נתון זה מייצג שינוי גדול מהסקר האחרון שבוצע בעניין בשנת 2013, שם נמצא כי רוב המשתתפים סבורים כי המחירים ימשיכו לרדת, והם אכן צדקו. כעת התמונה היא שונה, בערים המרכזיות המחירים כבר בעלייה ואילו בערים נוספות המגמה היא של התייצבות.
למה סקר זה חשוב ומה משמעותי? הרי זוהי רק ציפייה של "אנשים מהישוב". אז זהו, שלצפיית צרכנים יש משעמות גדולה מבחינה כלכלית, במיוחד כשמדובר בשוק חופשי אשר מתנהל ע"פ הצע וביקוש. בדיוק על נושא זה מדבר הספר "Animal spirit" המציג את התאוריה של הכלכלן הידוע ג'ון מינארד קיינאס אשר טוענת כי ציפיות שוק יכולות להגשים עצמו. כך לעניינינו, כאשר מדובר במחירי נכסים התאוששות השוק תתבסס בחלקה על ציפיות. כאשר אנשים מאמינים כי מחירי הנכסים הולכים לעלות הם קונים אם הם יכולים ורוצים כמובן. מצד שני, כאשר קונים פוטנציאליים לצפות המחירים לרדת, הם בדרך כלל מחכים לראות לאן השוק מתפתח. "לאחר ירידות של 45% במהלך המשבר הרעיון כי המחירים הגיעו לשפל תופס אחיזה בקרקע" מסבירה ביאטריס טוריביו, מנהל מחקר ב-Fotocasa.
כתוצאה מהמשבר חיים כיום 23.5% ממשקי בית בספרד בשכירות, לעומת 15% בשנת 2011, אך 70% עדיין מעדיפים להיות בעלי נכסים למרות הקושי בקבלת משכנתא ביחס לתקופה שלפני המשבר.
בנוסף, 63% מהצעירים בספרד מתגוררים כיום בשכירות אך רואים זאת כמצב זמני, ומקווים לקנות בית משלהם בעתיד.
מדד מחירי הנכסים בספרד- Fotocasa- הרוב סבורים כי המחירים הגיעו לשפל ומכאן יעלו
מה אומרים באתרים המובילים
אחת מחברות השמאות הגדולה בספרד, זו שסוגרת מספר גדול מאוד של עסקאות נדל"ן למכירה בברצלונה דיווחה על עליית מחירים ממוצעת של כמעט אחוז וחצי בספרד כולה בחודש מאי. עליית מחירים משמעותית יותר של כשלושה וחצי אחוזים נרשמה בברצלונה. כפי שנראה בהמשך, ניתן למצוא גם נתונים שונים מעט, שמגיעים ממקורות מידע אחרים, אך ברור שהמשבר במחירי הדירות והנדל"ן נמצא במגמת התאוששות, בעיקר בערים המרכזיות שכן באזורים מסוימים המחירים לא שינו מגמה. אם כך כיצד נבחר היכן נרצה לבצע השקעות נדל"ן בספרד? יש לאתר את העיר אשר אנו רואים בה את הפוטנציאל המשמעותי ביותר ולבחור את הנכסים בשימת הלב הראויה תוך מתן דגש לפרטים הקטנים והחבויים של כל עסקה.
בחודשים החולפים, אפריל ומאי 2016, ניתן ללמוד הרבה על מגמות ומחירים בברצלונה גם מאתרי אינטרנט מובילים שעוסקים בתחום הנרחב של השקעות נדל"ן בברצלונה. אם מסתכלים על כלל ספרד, אתרים מובילים כגון Idealista וכמו גם Fotocasa מצביעים דווקא על ירידה מסוימת במחירי הנדל"ן בספרד. מחירי הביקוש לדירות ירדו בין אחוז לשלושה אחוזים בחודשים האחרונים באופן מצטבר. יש לציין שגם באתרים הללו וגם באחרים מציינים שירידות המחירים נחשבות למתונות והם תומכים בהערכות שמחירי הדירות עומדים לפני התייצבות. צריך להבין, מדובר בשוק שחווה משבר עצום וירידת מחירים שהגיע ל-70% באזורים מסוימים בספרד ולכן, בדיוק כמו שקרה בזמנו בארה"ב, האזורים החזקים (ברצלונה, מדריד, ולנסיה) הם אילו שמתאוששים מהר יותר ואילו אזורים בהם הביקוש נמוך יותר, קצב ההתאוששות איטי יותר ועדיין, גם במקומות בהם המחירים טרם עלו בהחלט המגמה הכללית בספרד היא של התייצבות המחירים.
השוואה לרבעון אשתקד
המכון הלאומי הספרדי לסטטיסטיקה פרסם לאחרונה עדכון משלו שעוסק ברבעון הראשון של השנה בהשוואה לשנה החולפת, אשתקד. כך, ניתן לראות שהמחיר שבו נמכרים דירות חדשות ברחבי ספרד עלו בכשישה אחוזים לערך ובאופן דומה עלו המחירים של דירות מיד שנייה. באזור מדריד נרשמו עליות המחירים הגבוהות ביותר, של עשרה אחוזים בקירוב. ברצלונה לא נמצאת הרחק מאחור, עם עליות מחירים דומות למדי – כמעט תשעה אחוזים. בחבל קטלוניה המחירים עלו בשיעור מאוד דומה כאשר באנדלוסיה ובסביבות ולנסיה העליות היו מתונות יותר – כחמישה אחוזים לערך.
במבט שנתי
על מנת להבין את התמונה הרחבה נסתכל על השינויים במחירי הנכסים ובמחירי השכירויות בשנה החולפת.
לפי Fotocasa, המחיר הממוצע של דירה בברצלונה באפריל 2015 היה 3,462 יורו למ"ר, כאשר במאי 2016 הוא כבר עמד על3,927 יורו למ"ר - עלייה של יותר מ-13% ב-12 חודשים.
מבחינת מחירי השכירויות בעיר, גם כאן חלה קפיצה משמעותית. שכר הדירה החודשי הממוצע במרכז העיר הסתכם בתחילת 2015 ב–12.75 יורו למ"ר, ואילו במאי 2016 מחירי השכירויות עמדו על 16.15 יורו בחודש - עלייה של 27% בפחות משנה וחצי.
עושה רושם כי מחירי הנכסים והשכירויות ימשיכו לטפס ולכן נתון זה בשילוב גורמים נוספים מעלים את העניין בהשקעות נדלן בברצלונה בקרב משקיעי נדל"ן ברחבי העולם.