השפעותיו המיידיות של וירוס הקורונה על שוק הנדל"ן בספרד

בכל הקשור לוירוס הקורונה והשפעתו על עתידנו הכלכלי, האמת היא שכרגע, הכל בעיקר לא ברור. אבל דבר אחד דווקא כן - לאפקט הקורונה השפעה מיידית ועוצמתית על שוק התיירות העולמי ועל שוק הנדל"ן התיירותי בכלל, בספרד בפרט.

השפעת הפגיעה בתיירות על כלכלת ספרד

לכל אירוע כלכלי, כמו גם לקורונה, יש את האפקט הישיר הראשוני וכן את האפקט של גלי ההדף שבאים בעקבותיו. משבר 2008 לדוגמה, הביא לקריסת שוק הנדל"ן כמעט בכל העולם, אבל יחד איתו פגע בהמון מגזרים בעלי קורלציה והשפעה הדדית לשוק הנדל"ן.

תיירות ונופש נוגעים לשכבה הגבוהה בפרמידת הצרכים של מאסלו, ונמצאים הרבה מעל לצרכים הבסיסיים של בני האדם ביניהם אויר, מים, שינה ואוכל. אנשים רבים חוששים לבריאותם ומבטלים נסיעות לא הכרחיות כדי לא לשבת במטוס אחד עם 200 אנשים זרים, מדינות מונעות כניסת תיירים וחברות התעופה מבטלות טיסות ריקות.

רק בשנת 2019 לבדה נכנסו לספרד 83.7 מיליון תיירים. שוק התיירות של ספרד מייצר כ-11% מתוך התוצר המקומי הגולמי (GDP) במדינה. צרפת, המדורגת ראשונה במספר התיירים הפוקדים אותה מידי שנה, עומדת על 89 מיליון מבקרים, בעוד ש- 9.7% מההכנסה הגולמית שלה מיוחסת לתיירות - להלן רשימת 10 המדינות המתויירות ביותר בעולם. על כן, אין ספק כי ירידה בתיירות תשפיע על כלכלת ספרד.

לכל אלו השפעה ישירה על שוק התיירות וכמובן על הנדל"ן התיירותי, הכולל בתי מלון ודירות תיירות בראש ובראשונה. השאלה הגדולה שנותרה, היא כמובן המשך. בעל דירת תיירות שמינף את השקעתו ולקח משכנתא, ככל הנראה יוכל להתמודד עם רבעון או שניים ללא הכנסות. ההוצאה הגדולה ביותר של דירת תיירות הינה עמלת הניהול הניזונה מתוך ההכנסות, אך כאשר אין הכנסות גם אין הוצאות. באסה, אבל בהחלט לא סוף העולם אלא "מכה קטנה בכנף".

לעומתם, עסקי תיירות ומלונות זה כבר סיפור אחר לחלוטין. עסקים אלו מחזיקים אופראציה גדולה וכבדה שתמשיך ותפעל כל עוד המלון עובד גם ב-10% תפוסה. הוצאות כוח אדם, אנרגיה וארנונה ימשיכו לתקתק גם אם המלון בתפוסה מאוד נמוכה. כמו כן, עסקים רבים ממונפים ומחזירים מידי חודש הלוואות. בשורה התחתונה, משבר ארוך טווח עשוי יהיה לגרור פשיטות רגל ופיטורים. המשמעות היא פחות כוח קנייה, פחות משכנתאות למקומיים ופחות יכולת לשלם שכירות.

נכון ל 15.3.2020 , בספרד אותרו 7,753 חולי קורונה, 291 מקרי מוות מיוחסים למחלה והוכרז סגר על כלל התושבים. להלן נתונים עדכניים של הקורונה בספרד - צפו בנתוני הקורונה המתעדכנים מידי יום ספרד

פריסת הקורונה בספרד תחילת חודש מרץ 2020

השפעות לטווח הארוך - וירוס קורונה שוק הנדל"ן בספרד

אז שוב, כמו שפתחתי, קשה לומר ולקבוע מה יהיו גלי ההדף של הקורונה. אבל אפשר רק לשער. עפ"י חברת המחקר Zacks , לא ניתן לקבוע בצורה חד משמעית את הקורלציה או את ההשפעות ההדדיות בין שוק הנדל"ן לשוק ההון.

עפ"י ניתוח של חברת המחקר משנות ה-70 ועד היום, שוק ההון ושוק הנדל"ן עלו. כאשר שוק הנדל"ן עלה לאט יותר, אך עם פחות תנודתיות. המסקנה היחידה של המחקר, היא שבראיית מאקרו רחבה, במשך 4 העשורים האחרונים, שני השווקים עלו.

משבר 2008 שהחל משוק הנדל"ן, השפיע עמוקות על שוק ההון, אך לא ניתן לחזות את אותה השפעה גם בכיוון ההפוך.

נדל"ן כאלטרנטיבה לשוק ההון

היתרון היחסי של שוק הנדל"ן על פני שוק ההון, הינו הקשר למוצר ביקוש בסיסי. נדל"ן למגורים נמצא אי שם באותה תחתית פירמידת "מאסלו" ומהווה את אחד ממוצרי הבסיס העיקריים והמשמעותיים ביותר של בני האדם.

אין ספק כי גם שוק הנדל"ן סופג תנודתיות במחירים ובשווי לאורך זמן, אך עם זאת הביקוש אליו יהיה קיים כל עוד בני האדם לא יחזרו למערות. לפני שבני האדם ינטשו את בתיהם הם ינטשו את מוצרי הטכנולוגיה והקדמה המובילים ומרימים את מדדי השווקים.

על כן, ניתן לומר בזהירות, כי שוק הנדל"ן בספרד מהווה אלטרנטיבה לא רעה בתקופות של חוסר ודאות בשוק ההון. זאת על אף הסיכונים והתנודתיות שכמובן קיימים גם בשוק הנדל"ן.