סקירה: פנטהאוזים - רווחיות עודפת לבעלי סבלנות

בשוק הנדל"ן הישראלי, דירות פנטהאוזים, או בעברית דירות גג, הינן נכסים ייחודיים, ויוקרתיים התופסים חלק מזערי מתמהילו של כל בניין. ניתן לראות הבדלים משמעותיים בין פנטהאוזים לדירות רגילות, הן מבחינת גודל, גמר, ומיקום הגבוה בבניין. מעצם היותם נכסים ייחודיים ויחסית נדירים הם מייצרים מכפיל כוח ועליית ערך עודפת על פני דירות רגילות באותו הבניין. אולם,לצד פוטנציאל הרווחיות הגבוה חשוב לזכור כי קהל היעד לרכישת נכסי פרימיום הינו קהל מצומצם ולעיתים על המוכר להתאזר בסבלנות עד לאיתור הקונה המתאים.

"הפנטהאוז" - מי אתה?

פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים (דירות "מיוחדות" שאינן ממקומות בקומת הגג) מתאפיינים בשטח גדול יותר עם מרפסות רחבות המאפשרות ליהנות מחיי חוץ, ביחס לסטנדרט יתר הדירות בבניין. גובה התקרה בפנטהאוזים נוטה להיות גבוה יותר, לעתים קרובות מעל 3 מטרים, מה שמוסיף לתחושת המרחב והיוקרה. הדירות ממוקמות הרחק מהרעש והפעילות של הקומות התחתונות. כמו כן, דירות הגג נהנות משפע של אור טבעי הודות לחלונות גדולים וחללים פתוחים, היוצרים מרחבי מחיה מוארים ומזמינים. מיקומם בקומות העליונות של הבניין מעניק להם נוף פנורמי, רמת פרטיות גבוהה יותר לצד גמרים יוקרתיים יותר ביחס ליתר הבניין. לעומתן, דירות רגילות מציעות שטח ממוצע של 70-120 מ"ר, לדירות 3-5 חדרים, עם מרפסות של כ-10-20 מ"ר וגובה תקרה סטנדרטי של כ-2.5 מטרים.

*מתוך הדמייה של חברת י.ח דימרי בפארק נחל באר שבע.

פוטנציאל עליית הערך לצד סבלנות:

הגורמים המשפיעים על מחירי הפנטהאוזים כוללים את נדירותם בשוק, היותם סמל סטטוס. דירות רגילות, לעומת זאת נהנות מזמינות גבוהה יותר בשוק, עלויות תחזוקה נמוכות יותר, וגמישות רבה יותר מבחינת התאמה למגוון רחב של רוכשים פוטנציאליים. מריכוז מידע מחקרי שוק ומאמרים שפורסמו בעשור האחרון, אנחנו עדים להבדלים משמעותיים בעליית הערך בין פנטהאוזים לדירות רגילות. פנטהאוזים הציגו שיעור עליית ערך ממוצע של 7-9% שנתי, עם פרמיה של 30-50% במחיר למ"ר מעל דירות רגילות באותו בניין. זמן המכירה הממוצע של פנטהאוזים היה ארוך יותר, כ-5-6 חודשים. לעומתם, דירות רגילות הציגו שיעור עליית ערך ממוצע של 4-6% שנתי, עם זמן מכירה ממוצע של 3-4 חודשים.

מבחינה כלכלית, פנטהאוזים מציגים תשואה להשקעה (ROI) ממוצעת של 12-15% לשנה, כולל עליית ערך ודמי שכירות. דירות רגילות, לעומת זאת, מציגות ROI ממוצע של 8-10% לשנה.