השיטה להגדלת תשואה על דירה באמצעות רכישת מחסן או חנייה

רוב החניות והמחסנים בבנייני המגורים משוייכים לדירות בטאבו, אך כמעט בכל פרויקט הנמכר "על הנייר" ישנם מספר מחסנים וחניות הנמכרים בנפרד. מה ההשפעה של תוספת מחסן על השכרת או מכירת הנכס וכיצד כל אלו ישפיעו על התשואה.

כמה עולה חנייה נוספת ומה ההשפעה שלה מבחינת השכרה, מכירה, תשואה.

כיום, לרוב, דירות 3 ו-4 חדרים ברוב אזורי הארץ נמכרות בתוספת חנייה אחת ודירות 5 חדרים, גן וגג נמכרות עם שתי חניות. אולם. כחלק ממאמצי צמצום תקן החנייה והורדת מספר הרכבים על הכבישים. יחס החניות לדירות הולך ומצטמצם וצועד לתקן של פחות מ-1. המשמעות היא שבפרויקטים מסויימים מספר דירות לא יקבלו חניות. כבר היום בפרויקטים בגוש דן ובעיקר בסמיכות לרכבת הקלה, ישנן דירות 3 חדרים הנמכרות ללא חנייה. אולם, נראה כי כל עוד התחבורה הציבורית בישראל לא תספק מענה מלא לתושבים, חנייה עדיין תהיה מצרך חיוני לכל דירה. דירות ללא חנייה עשויות לסבול מקשיי השכרה או מכירה כאשר ישנן אלטרנטיבות הכוללות חנייה. כל זאת אלא אם יינתן פתרון אלטרנטיבי ואטרקטיבי מבחינת מחיר בסביבה הקרובה לבניין.

מחירי החניות משתנים בהינתן סוג החנייה, מקורה או חיצונית. בב"ש לדוגמה, בפרויקטים חדשים חנייה מקורה תמכר ב כ-70-80 אלף ₪ וחניה חיצונית ב כ-30-40 אלף שח. השכירות המשוערת היא כ- 500 ₪ לחודש לחנייה מקורה ולכן בפני עצמו מדובר על תשואה של כ- 8%. כאמור, ייתכן כי הערך יבוא לידי ביטוי דווקא במכירה או בהשכרה. בתל אביב, הפער משמעותי במיוחד: חניה תת קרקעית עשויה להגיע היום ל-600-700 אלף שקל, בעוד שחניה עילית "שווה" רק 400-500 אלף שקל השכירות המשוערת היא כ-2,430 ₪ לחודש לחנייה עילית ולכן בפני עצמו מדובר על תשואה של כ 6.5%.

חניות ומחסנים כמוצר השקעה

השפעה של הצמדת מחסן לדירה - השכרה, מכירה, תשואה.

ברכישת מחסן המוצמד בטאבו לדירה יש חשיבות מבחינת יכולת ההשכרה והמכירה של הדירה וכמובן מבחינת המגורים בדירה. אולם העובדה שהמחסן "צמוד לדירה בטאבו" לא אומר שהוא צמוד אליה פיזית. ייתכן כי המחסן ימוקם בקומה או במרתף ויש לכך חשיבות מבחינת שימוש. גם צורת המחסן חשובה, אופן האוורור שלו ואופן האבטחה שלו מבחינת דלת במקרים מסויימים.

מחסן בעצם מגדיל את השטח השימושי של הדירה, ויכול להיות נוח בעיקר לאחסון של אלמנטים שאנשים אינם מעויינים להכניס הביתה כגון ציוד ים, גלישה, קמפינג וכדומה. חשוב לשים לב כי גודלו של המחסן משתנה מדירה לדירה ונע לרוב בין 3-7 מ"ר בממוצע.

מבחינת תשואות ומספרים, לדוגמה, בפרויקט בבאר שבע, במסגרתו רכשו משקיעי נדלן ספרד כקבוצת קונים את כל הדירות בבניין בסך של יותר מ-50 מיליון ש"ח , נמכרו מחסנים במחיר בכ-50,000 ₪ אשר ניתן להשכיר בכ-300 ₪ לחודש. בתחשיב תשואה מדובר על כ 7.2% תשואה (כפול מהתשואה על השכירות) אולם ייתכן כי הרווח הגדול יותר נובע דווקא מתחשיב המכירה או ההשכרה. שכן החנייה או המחסן הנוספים עשויים להיות הגורם לקידום המכירה והעדפה על פני נכס אחר המוצע למכירה בשכונה. בתל אביב לעומת זאת ההפרש הממוצע במחיר בין דירה עם מחסן לדירה ללא מחסן נע בין 5% ל-10%. מחסן סטנדרטי (כ-5 מ"ר) בבניין באזור מרכזי סביר, עשוי להימכר בכ-300,000 שקל. אשר ניתן להשכיר ב כ-750 ₪ לחודש. בתחשיב תשואה מדובר על כ 3% תשואה.