במשך שנים מתחרות שתי הערים המרכזיות והגדולות בספרד ברצלונה ומדריד על הבכורה בשוק הנדל"ן (ובכדרוגל כמובן). כיצד הושפע שוק הנדל"ן של ספרד מעליות הריבית ואיכן קפצו המחירים בכ-24% בשנתייים האחרונות?
טרם המשבר הכלכלי שפקד את ספרד בשנת 2008, הובילה ברצלונה את המחירים בספרד עם ממוצע של כ-4,000 אירו למ"ר בעוד מדריד עמדה על ממוצע של כ 3,000 אירו למ"ר. בעקבות המשבר הכלכלי, ירדו מחירי הנדל"ן במדריד בכ-10% לכדי ממוצע לכדי כ-2,700 אירו למ"ר. מאז עלו המחירים הן במדריד והן בברצלונה וראו כיצד הם עלו בולנסיה.
מחירי הדירות במדריד 2006-2023 - ירידה של 10% אחרי המשבר, עלייה של 3.2% בשנה האחרונה:
מחירי הדירות בברצלונה 2006-2023 ירידה של 25% במהלך המשבר. עלייה של 1.4% בשנה האחרונה
ברצלונה לעומת מדריד כיום, וולנסיה שקפצה ב-24% תוך פחות משנתיים.
כיום, לאחר שעבר כעשור מנקודת השפל , ברור שמדריד לא נותרה מאחור ולאט לאט צמצמה את המחירים לכדי מחיר ממוצע של 4,036 אירו למ"ר, רק 3% מתחת למחירי הדירות בברצלונה העומדים כיום על 4,155 אירו למ"ר בממוצע. אבל בשקט בשקט, העיר השלישית בגודלה בספרד, ולנסיה, התחילה להרים את הראש ולאותת לגדולות שהיא עדיין על המפה. כמצופה מפרפריות, ולנסיה חטפה את המשבר של 2008 בצורה חזקה יותר כאשר באותה תקופה ירדו בה המחירים בכ-45% ממחיר ממוצע של 2,400 אירו למ"ר לכדי 1,350 אירו למ"ר. כפי שניתן לראות בגרף החל מינואר 2021 עלו מחירי הנדל"ן בולנסיה בכ-24%, ממחיר ממוצע של 1,854 איו למ"ר למחיר של כ-2,301 אירו למ"ר וכ-13.2% רק בשנה האחרונה.
מחירי הדירות בבולנסיה 2006-2023 ירידה של 45% במהלך המשבר. עלייה של 13.2% בשנה האחרונה
הסיבות לעליית המחירים בולנסיה בשנתיים האחרונות: ישנן מספר סיבות משוערות לכך שמחירי הנדל"ן הממוצעים בוולנסיה עלו בקצב מהיר יותר מאשר בברצלונה ובמדריד בשנים האחרונות:
1. מחיר בר השגה: בניגוד לברצלונה ומדריד, שם מתקשים צעירים ומשפחות פחותות יכולת לרכוש דירה, בולנסיה היא עדיין אפשרית עבורם. פרט לעלויות הדיור, גם יוקר המחיה נמוך באופן משמעותי. זה הופך את ולנסיה ליעד אטרקטיבי יותר ויותר עבור קונים ומשקיעים.
2. צמיחה כלכלית: כלכלת ולנסיה צומחת, היא מצליחה ליצור מקומות עבודה חזקים במגזרים כמו תיירות, טכנולוגיה וייצור ומאפשרת למחפשי העבודה למצוא פרנסה בעיר.
3. השפעות הקורונה: צפיפות אוכלוסייה נמוכה, אזורים עירוניים\כפריים ואקלים נוח הפכו למוצר אטרקטיבי בתקופת הקורונה. העובדה כי יותר חברות אפשרו עבודה מרחוק אפשרו לעובדים בחברות בברצלונה ומדריד לעבור לולנסיה ולעבוד מרחוק. גם אם יידרשו להגיע פעם או פעמיים בשבוע למדריד או ברצלונה יוכלו לעשות זאת בנסיעה ברכבת המהירה, להתפרנס במשכורות גבוהות ולהנות מיוקר המחייה הנמוך בולנסיה.
נדל"ן בולנסיה כיעד השקעה
פערי המחירים בין ברצלונה ומדריד לולנסיה עדיין גדולים ולכן ההשקעה בעיר נראית מפתה. כל זאת בהנחה כי כוחות השוק ישאפו להמשיך את המומנטם ולצמצמם את פערי המחירים. כמו כן, מחיר הכניסה להשקעה נמוך יותר ולכן יוכל לשרת משקיעים בעלי הון נמוך יותר. מצד שני חשוב לזכור כי משבר הנדל"ן האחרון הוכיח כי מחירי הנדל"ן בברצלונה ומדריד שמרו על ערכם, באופן יחסי, בעוד מחירי הנדל"ן בולנסיה התרסקו בחצי. מתוך הניתוח עולה כי משקיעים המחפשים סיכון גבוה יותר, כנגד פוטנציאל עלייה מהיר יכולים למצוא את מבוקשם בולנסיה. אולם משקיעים שיעדיפו בטחון, יציבות וביקושים גבוהים יותר יעדיפו להתמקד בברצלונה ומדריד.