נתחיל מהסוף, התשואה הממוצעת בספרד, נכון לתחילת שנת 2023 עומדת על 6.5% ברוטו. כמובן, שכמו בישראל, התשואות שונות ממקום למקום. אך מעניין מאוד להשוות את התשואות בין שתי הערים הגדולות של ספרד, מדריד וברצלונה. אז בואו נצא לדרך.
עפ"י כתבה שפורסמה בעיתון הכלכלי הספרדי El-Economista התשואה הממוצעת במדריד עומדת על 4.8%, והתשואה הממוצעת בברצלונה היא 5.4%. ישנם 4 אזורים במדריד וברצלונה שבהם התשואות גבוהות מהממוצע הארצי. במדריד מדובר על מחוז ’ויה ורדה‘ (Villaverde) עם תשואה ממוצעת של 7.9%. ומחוז אוסרה (Usera) עם תשואה של 7.4%. פואנטה דה וואלקאס (Puente de Vallecas) עם תשואה של 6.6%. בברצלונה רק שכונת נואו בריס (Nou Barris) עוברת את הממוצע הארצי עם תשואה של 6.5%. שלא תתבלבלו, התשואה גבוהה היא לא בהכרח ההשקעה האולטמטיבית, שכן תשואה הינו מרכיב המשקף סיכון גבוה וההפך. זו הסיבה לכך שהתשואה במרכז ת"א המבוקשת היא מהנמוכים בארץ שכן הסיכונים בה נמוכים ביחס למקומות אחרים.
גרף תעריף השכירות הממוצע בברצלונה 2008-2023
עפ"י הגרף מפורסם באתר הנדל"ן הספרדי Idealista.com ניתן לראות כי מחירי השכירות למ"ר בברצלונה עומדים על ממוצע של 19.4 אירו למ"ר לחודש (לעומת מחירי השכירות במדריד העומדים על 16.6 אירו למ"ר בממוצע) . כמו כן, עפ"י נתוני הפירסום באתר, בשנה האחרונה עלו תעריפי השכירות הממוצעים בכ-20.2%. ניתן לראות בבירור כי תעריפי השכירות חצו את התעריפים אשר היו נהוגים בעיר טרם פרוץ מגיפת הקורונה.
עפ"י התכבה, בברצלונה ישנו רק מחוז אחד שהגיע לממוצע התשואות הארצי, זהו מחוז נואו בריס. בחמשת השנים האחרונות מחוז זה שמר על יציבות מבחינת התשואות שתמיד עמדו בטווח של 6.4%-6.5%. בשנת 2022 מחירי הדירות הגיעו ל 3,010 אירו למ"ר, ושכר הדירה ל 14.21 אירו למ"ר, המחוזות האחרים בברצלונה המראים תשואה גבוהה הם סנטס - מונז‘ואיק, סאנט מארטי, הורטה - גווינרדו. אך התשואות בהן אינו גבוהות מהממוצע הארצי. האזורים הפחות אטרקטיביים מבחינת תשואה בברצלונה הם סאריה - סנט ג'רבסי (4%), לאס קורטס (4.1%) ואישמפלה (4.4%), אולם מצד שני, אילו אזורי הביקוש החזקים ביותר.
גרף תעריף השכירות הממוצע במדריד 2008-2023
עפ"י הגרף ניתן לראות כי מחירי השכירות למ"ר במדריד עומדים על ממוצע של 16.6 אירו למ"ר לחודש. כמו כן, בשנה האחרונה עלו התעריפים הממוצעים במדריד בכ-10.9%. ניתן לראות בבירור כי תעריפי השכירות תיקנו את נפילת מחירי השכירות בתקופת הקורונה, אך לא חצו אותם.
תשואות ועליית ריביות.
עליית הריבית בעולם עדיין איננה באה לידי ביטוי באופן מובהק במחירי הנדל"ן בספרד. בחודשים האחרונים ישנה מגמה ברורה של עליה בשכר הדירה שצפויה להמשך, דבר המשפיע באופן חיובי על התשואות. אך מנגד היו גם עליות משמעותיות במחירי הנכסים, דבר אשר איזן את התשואות. לצורך הדוגמה. בשכונה ויה ורדה בה כאמור עומדת התשואה על ממוצע של 7.9%. מחיר הרכישה הממוצע למ"ר הינו 1,950 אירו, ואילו שכר הדירה הממוצע עומד על כ-12.9 אירו למטר מרובע. כל זה על פי נתוני סוף שנת 2022. אולם, מבחינת מדדים סוציו-אקונומיים, אזור ויה ורדה מקבל ציונים נמוכים ושיעור גבוה של מהגרים. לצד ויה ורדה, שני המחוזות הנוספים המעוררים עניין הם אוסרה ופואנטה דה ואלקאס. בהם המחיר למטר מרובע עומד על כ-2240 אירו. ואילו שכר הדירה הוא 13.8 אירו למ“ר. מחירי שכר הדירה עלו כאן בלמעלה מ-35% בשנה האחרונה שזהו שיעור הגידול הגבוה ביותר במדריד.
השקעות נדל“ן בספרד
מצב השוק הנוכחי, המאופיין באינפלציה גבוהה ועליית ריבית דוחף את המשקיעים לחסוך כאלטרנטיבה להשקעה. בכך מנסות הממשלות להקטין את הביקושים ולהחליש את עליות המחירים (אינפלציה). כל מי שחושב להשקיע בנדל“ן בתקופה זו צריך לקחת בחשבון פקטורים שונים ולשקול את הכדאיות. פרט למרכיב התשואה חייבים משקיעי נדל"ן לקחת בחשבון גם את צפי עליית או ירידת ערך הנכסים בספרד בטווח הארוך.
עוד נרשם בכתבה, עפ"י סקר שבוצע המשקיע הספרדי הממוצע בספרד הוא גבר (מי שמניע את תהליך ההשקעה), כאשר כ-56% מהמשקיעים הם גברים שגילם הממוצע הוא 48. מבחינה סוציו-אקונומית, כ-60% מהמשקיעים נחשבים מהמעמד הבינוני או הגבוה - 26% הם בעלי הכנסה משפחתית חודשית מעל 3,500 אירו. ואילו אצל 20% ההכנסה היא מתחת ל-2,000 אירו לחודש. כ-49% נשואים עם ילדים. מבחינת רוכשי הדיור למטרות מגורים (לא לצורך השקעה), הגיל הממוצע הוא 45. כאשר פה מתהפכים האחוזים ו-57% מהמניעות לתהליך הרכישה הן נשים, 21% הם מאזור קטלוניה, 18% ממדריד ו-15% מאנדלוסיה. בשנת 2022 כ-80% מרוכשי הדירות ב 2022, רכשו את הנכס למטרת מגורים. 13% רכשו את הנכס בתור בית מגורים שני, וכ-7% רכשו לצורך השקעה.