ברצלונה - שוק הנדל"ן בתנופה
לאחר ירידות מחירים של כ-6 שנים, החל ממשבר הנדל"ן הגדול של 2008, חזר שוק הנדל"ן בספרד למגמת עלייה בשלוש שנים האחרונות. חשוב לציין כי לא בכל ספרד המחירים התייצבו ואף עלו, אך זה בהחלט נכון לגבי הערים הגדולות של ספרד כגון ברצלונה, מדריד וולנסיה, מי שהפכה לאחרונה ליעד השקעה מבוקש בקרב משקיעים מרחבי העולם. אחד הגורמים שהביאו לשינוי במגמת השוק הינו כניסה מאסיבית של משקיעים זרים. ברצלונה למשל, אחת הערים המרכזיות והשוקקות בספרד ובאירופה בכלל, מושכת אליה לא רק את בעלי ההון המקומיים כי אם גם משקיעים רבים ממדינות כמו רוסיה, סין, הודו, צרפת ואנגליה. נדמה כי למרות התנתקות בריטניה מהאיחוד עדיין רבים בה רואים בספרד מקום מתאים לרכישה בית נופש או בית להשקעה. אומנם הפרסומים הספרדיים, בעיתונות ובבלוגים מובילים לנדל"ן לא מזכירים כל כך את המשקיע הישראלי, אבל ללא ספק – נדל"ן בברצלונה בהחלט מעורר עניין גם בקרב המשקיעים הישראליים. אלה שכבר השקיעו ובחרו את הנכס בתבונה, כבר נהנים מתשואה נאה מאוד, חלקם כבר הספיקו לממש ולעשות "סיבוב" על הנכס שלהם ויש גם כאלה שרכשו יותר מנכס אחד ואף בניינים שלמים. ישנם נתונים רבים המסבירים את הבחירה להשקיע בספרד בכלל ובפרט בברצלונה. בכתבה זו נתמקד בכמה מהמספרים החשובים למשקיע ונוסיף עובדות בעלות משמעות רבה.
גרף מחירי הנדל"ן בברצלונה
משקיעים זרים דוחפים את השוק מעלה
כבר בשנת 2013 ניתן היה לראות כיצד התחזיות של כלכלנים מקומיים לגבי המשך הירידות במחירי הנדל"ן מתחילות להתפוגג. לאחר משבר של שנים רבות, החלו מחירי הדירות להתייצב ואף לעלות, כאשר הסיבה לכך לא הייתה רכישות של מקומיים, אשר סבלו ממשבר כלכלי עמוק, אלא בעיקר התעניינות ערה מצד משקיעים זרים אשר הזרימו כספים גדולים לשוק ונתנו לו דחיפה. דירות בברצלונה, שמחיריהן צנחו בכ-40-50 אחוזים במרכז העיר נמצאות במגמת עלייה כבר כ-3 שנים, הרבה בעקבות השקעות משמעותיות של משקיעים זרים, כאשר חלקם מעוניינים לקבל את "ויזת הזהב" אותה מציעה הממשלה למשקיעי נדל"ן בספרד אשר משקיעים מעל לחצי מיליון אירו. הויזה הנחשקת המקנה למשקיע מעמד של תושב ובעצם פותחת את שערי אירופה למשקיעים המגיעים מחוץ ליבשת.
תמ"ג - מגמת צמיחה
עליה במחירים ובמספר העסקאות
לא ניתן להבין את מקור המשיכה של דירה בברצלונה כמקור להשקעה בלי לנתח כמה נתונים מרכזיים. ראשית, עליה במחירי הנכסים. בשנים האחרונות ניתן לראות עליה במחירי הנכסים בברצלונה, בצורה הדרגתית וכזאת שמשקפת עליות בביקוש. מהו מחיר ממוצע של נכס בעיר? עבור נכס ממוצע שילמו הרוכשים מחיר של כ-190,000 אירו במהלך 2016 כאשר באמצע 2015 עמד המחיר הממוצע על 186,000 אירו ומוקדם יותר באותה השנה המחיר הממוצע עמד על 178,000 אירו. ע"פ פורטל הנדל"ן הספרדי, Idealista, ממוצע מחירי הנדל"ן בברצלונה, נכון לסוף הרבעון הראשון של שנת 2017 עומד כל 4,123 אירו למ"ר, עלייה של 645 אירו המשקפת עלייה של 18.5% ביחס לסוף הרבעון הראשון של שנת 2016. אחרי מחוז אשאמפלה, שם המחירים טיפסו בשנה האחרונה בצורה המשמעותית ביותר, המחוזות המובילים מבחינת אחוזי עליית המחירים בממוצע הינם סאנט מארטי (22.4%), סאנטס מונז'ואיק (19.6%), גראסיה (18.2%) והעיר העתיקה של ברצלונה, סוויטאט-וויאה, שם המחירים עלו במהלך השנה האחרונה ב – 17.9%. מבין עשרת המחוזות של ברצלונה, מלבד מחוז נואו-באריס, שם המחירים ירדו בכ – 0.3%, מסוף שנת 2016 עלו המחירים בכל יתר המחוזות.
מבחינת מספר עסקאות, בחודשים ינואר-פברואר של שנת 2017, בוצעו 8,880 עסקאות, כך ע"פ לשכת הסטטיסטיקה הספרדית (INE), גידול המצביע על עלייה של 23.3% ביחס לאותה תקופה בשנה הקודמת. ברבע השנה האחרון של 2016 נרשמו יותר מ-12,000 עסקאות של מכירת נכסים ודירות בברצלונה, כאשר יותר מ-1,600 עסקאות נחתמו מול משקיעים זרים, שאינם תושבי ספרד. ב-2015, לשם השוואה, רק 9,000 עסקאות מכירה של נכסים הושלמו, בהן מעורבים יותר מ-1,200 רוכשים שהיו אזרחים זרים. אם נשווה את התמונה לתקופה העגומה של 2012 ניווכח שבאותה השנה נמכרו רק כ-6,000 נכסים, עשירית מהם לזרים. ב-2006, לפני למעלה מעשור מספר העסקות שהושלמו עמד על יותר מ-26,000. התאוששות הנדל"ן בברצלונה, אם כן, בהחלט ניכרת, אך אנו עדיין רחוקים מרחק רב מהשוק הדינאמי של לפני המשבר. את זריקת המרץ, כאמור, מספקים דווקא המשקיעים הזרים שחלקם ברוכשים הולך ועולה לאור ההזדמנויות המפתות ומצב השוק.
אבטלה בספרד - במגמת ירידה
עלייה במחירי השכירויות
נתון סטטיסטי בעל משמעות רבה עבור המשקיע המתעניין הינו מדד שוכרי הדירות. מדד זה נמצא בעליה כמעט קבועה בין 2002 (אז עמד המדד על 66) ל- 2015 (אז עמד המדד על 108). לאחר מכן, המדד ירד מעט (ל-103) ומאז שב להראות מגמת עליה. זאת, בשל הביקוש העצום להשכרה, כתחליף לרכישה מצד תושבים מקומיים.
מבחינת אחוזים, מחירי השכירויות בספרד עלו בממוצע בכ – 8.8% ברבעון הראשון של שנת 2017, כך ע"פ Idealista וע"פ פורטל הנדל"ן הספרדי Fotocasa, בכ – 1.3% בין אפריל למאי, עלייה המשקפת גידול של 10.5% ממאי 2016. ע"פ Idealista ממוצע מחירי השכירויות בספרד עמד נכון לסוף מרץ 2017 על 9 אירו למ"ר, כך עולה מבדיקה של 56,000 עסקאות שכירות. בברצלונה מחירי השכירויות הינם הגבוהים ביותר (18 אירו למ"ר בממוצע) לאחר מכן מדריד (15 אירו למ"ר בממוצע). בספרד, אחוז המתגוררים בנכס שבבעלותם עדיין מהגבוהים באירופה, ואולם המצב הקשה אליו נקלעו הספרדים בעקבות המשבר הגדול של 2008, בעיקר צעירי המדינה, הביא לעליית בביקושים לשכירויות, מה שמוביל לעליית המחירים.
מבחינת משקיעי הנדל"ן זה אומר שקל יותר להשכיר את הנכסים וכן שהתשואה השוטפת על הנכס משתפרת בהתאמה (כמובן שככל שמחירי השכירויות עולים בקצב מהיר יותר ממחירי הנכסים כך גם התשואה משתפרת).
מחירי הנדל"ן בספרד - מגמת עלייה
כלכלה במגמת צמיחה
אינדיקטורים חשובים נוספים עליהם נרצה להסתכל כמשקיעים, הינם ברמת המאקרו כלכלה. ספרד של השנים האחרונות נמצאת במגמת צמיחה יפה מאוד, לאחר שנים רבות של משבר עמוק. התמ"ג חיובי, האבטלה במגמת ירידה וההשקעות הישירות ע"י זרים צפויות לעלות.
לסיכום, משקיעים מרחבי העולם, ביניהם ישראלים רבים, רואים כיום בברצלונה אופציית השקעה אטרקטיבית מאוד ביחס לאלטרנטיבות השונות הקיימות כיום בעולם השקעות הנדל"ן וההשקעות בכלל, כאשר אנו בסביבה של ריביות נמוכות בשווקים השונים.
מבחינת אותם משקיעים, ברצלונה של היום מעניינת במיוחד שכן מציעה תשואות נאות בשוטף, פוטנציאל לעליית ערך משמעותית, שוק קונים חזק ופעיל מאוד בו מתבצעות המון עסקאות וכלכלה במגמת צמיחה, כל זאת מאפשר למשקיע ליהנות באופן יחסי משלושת האלמנטים המרכזיים עליהם מסתכל כל משקיע – תשואה, בטחון ונזילות.