שנת 2016 הגיעה לקיצה והנתונים זורמים, כך שבהחלט הגיע הזמן לסיכומים פיננסיים וכלכליים. סיכומים כאלה אודות הכלכלה באירופה ובפרט הכלכלה בספרד מעניינים משקיעים פוטנציאליים או כאלה שכבר רכשו נכסים והפכו למשקיעים ביבשת. במהלך השנה החולפת היינו עדים לתמורות ניכרות בכלכלה האירופית ובפוליטיקה הפנימית במדינות השונות ובפרט בספרד. מרכיבים משמעותיים כגון עיכוב של חודשים ארוכים בהרכבת הממשלה הספרדית הצטרפו ל"ברקזיט" הבריטי ולאחרונה גם למהפך הפוליטי בארצות הברית, שהביא לעלייתו של טראמפ לנשיאות.
על אף התהפוכות והמשברים באירופה, בשנת 2016 רשמה היבשת את קצב הצמיחה המהיר ביותר זה חמש שנים, מה שמעודד את מדינות הגוש על רקע אי היציבות הפוליטית. סימנים מעידים על התרחבות כלכלת גוש היורו בהובלתן של ארבע הכלכלות הגדולות, ביניהן ספרד אשר צמחה ברמה הגבוהה ביותר בדצמבר האחרון ועמדה על 55.5 נקודות, שיא של שישה חודשים. החלשות היורו הביאה להתחזקות במגזרים הייצור והשירותים. בנוסף, מדד מנהלי הרכש של גוש היורו עלה בדצמבר האחרון והגיע ל-54.4 נקודות. זוהי הרמה הגבוהה ביותר מזה 67 חודשים. לאחרונה אמר כריס ווילימסון, כלכלן העסקים הראשי במרקיט, כי נתוני מדד מנהלי הרכש מורים על צמיחה חזקה יותר בסוף 2016 מהציפיות אשר התבססו על נתונים ראשוניים. טרם ברור אם הדבר ישמש כקרש קפיצה להתאוששות גוש היורו ב-2017, כאשר הרבה תלוי באירועים הפוליטיים שיתרחשו במהלך השנה הנוכחית.
אם כך, מה מצבה של הכלכלה בספרד ואיך כל זה משפיע על הנדלן בספרד? כפי שנראה להלן, הכלכלה הספרדית צלחה את תהפוכות 2016 בהצלחה יתירה וקצב הצמיחה של היה הגבוה באירופה כאמור. מכירות הנכסים עדיין ברמה מצוינת וכך גם רמות המחירים, שמראים מגמה של עליית מחירים מזה כשנה.
להלן נציג את הדברים בהרחבה ונראה נתונים שהינם בעלי משמעות רבה לכל מי שמצא או מחפש נדלן למכירה בברצלונה. נדבר על עניינים פוליטיים וקביעת מדיניות, על התוצר של הכלכלה בספרד, על מצב התעסוקה והשכר, אינפלציה ונתוני סחר. נראה כיצד כל אלה השפיעו ובמידה רבה גם צפויים להמשיך להשפיע על מחירי השכירות בספרד ועל מחירי הנדלן בכלל.
מחירי נדל"ן יד 2 בספרד - מגמת עלייה
תהפוכות פוליטיות וצמיחה כלכלית
כפי שיודע מי שעקב בשנה האחרונה אחר הפוליטיקה הספרדית, בהחלט היה מעניין. במשך חודשים ארוכים התקשו הפוליטיקאים הספרדים להגיע להסכמה לגבי מדיניות ולגבי הדרך להקמת הממשלה. בסופו של דבר הדברים הסתדרו ובמהלך השנה הורכבה ממשלה וכן מונה שר לענייני הכלכלה בספרד – לואיס דה גואינדוס. תחזיות מוקדמות חזו לספרד צמיחה כלכלית מסוימת, אולם הצמיחה הכלכלית בסופו של דבר הגיעה לרמה טובה יותר מההערכות - 3.2 אחוזים, כאשר ענף הבנייה מהווה כ–10% מהתמ"ג. הצפי הוא כי בשנה הקרובה קצב הצמיחה יעמוד על כ- 3% .עם זאת, קיים חשש שהשוק יאט את צמיחתו במקרה של העלאת הריבית ויש לעקוב אחר ההתפתחויות בשוק המשכנתאות אשר מהווה כידוע, גורם מרכזי בעולם הנדלן ככלל.
כפי שמסר לקראת סוף השנה השר, הוא מקווה לשמור על רמות חוב סבירות, כ-35 מיליארד אירו.
ומה לגבי התוצר המקומי בספרד? על פי נתונים סטטיסטיים רשמיים שפורסמו לאחרונה עולה כי התוצר המקומי הגולמי בספרד עומד על 1,199 מיליארד (בדולרים). זהו נתון הנכון לסוף 2015 כאשר נתון עדכני מספטמבר 2016 מציג את התוצר במונחי מחירים קבועים על קרוב ל- 280,000 מיליון אירו. חשוב מזה, קצב עליית התוצר כפי שמשתקף מהנתונים שנאספו לאורך השנה עומד על 0.7 אחוז. אם השר הכלכלי יוכיח שיש בעל בית עקבי וזהיר, התוצאות הכלכליות צפויות להמשיך להיות חיוביות גם ב-2017. יש לכך השפעה חיובית על התוצר, על מחירי הנדלן וסיבה לאופטימיות עבור המשקיעים.
אבטלה בספרד - במגמת ירידה
פוליטיקה מתייצבת ומצב התעסוקה והשכר
קרוב לעשרה חודשים של חוסר וודאות פוליטי ידעה ספרד ב-2016, כאשר רק בנובמבר נרשמה סוף סוף היציבות המיוחלת. עבור המשקיע הממוצע, המחפש נדלן בספרד, חשוב לדעת כיצד הדברים משפיעים על תושבי ספרד כשוכרי דירות ובמידה מסוימת – גם כרוכשים. מבחינת התוצר לנפש כפי שמשתקף מהכלכלה הספרדית, קיים מידע מאומת לגבי חודש דצמבר 2015 – תוצר ברמה של 30,590 דולר. אך חשוב מכך, מצב התעסוקה בספרד לסיכום שנת 2016. בספרד כ-46 מיליון תושבים כאשר נכון לספטמבר 2016 עמד שיעור המובטלים על קצת פחות מ-19 אחוזים, בהחלט גבוה מאוד, כאשר ספרד שנייה רק ליוון מבחינת אחוז מובטלים באירופה, אך עדיין מגמת התאוששות יפה ומעודדת אותן מובילות ערי הביקוש-ברצלונה, מדריד וולנסיה. זוהי הפעם הראשונה מאז הרבעון האחרון של שנת 2009 בו אחוז המובטלים בספרד יורד מתחת ל-20 אחוזים, כאשר בשנת 2013 אחוז המובטלים היה בשיאו ועמד על 26.94 ואילו שנה בסוף שנת 2015 אחוז המובטלים עמד על 21.18 אחוזים. מספר המועסקים כ-18.5 מיליון ומספר הבלתי מועסקים עומד על כ-3.7 מיליון. במשק הספרדי 15.5 מיליון עובדים במשרה מלאה ועוד 2.7 מיליון מועסקים במשרה חלקית. נתונים עדכניים (נובמבר 2016) מראים על גידול במספר המועסקים, בכ-25 אלף איש. זהו סימון נוסף לאופטימיות עבור המשקיעים. מנגד, לאחרונה מסרו הבנקים על חולשה מסוימת שאותה צופים היבואנים. וכן לאור הברקזיט ותוצאות הבחירות בארצות הברית, צפויה ירידה בייצוא הספרדי.
תמ"ג בספרד - צמיחה החל מרבעון שלישי של 2013
ומה לגבי נתוני שכר בספרד? שהרי כוח ההשתכרות והקניה משפיע על יכולתו של התושב הספרדי לממן את הוצאות הדיור? יש לכך משמעות רבה מבחינת הביקוש לשכירות, ההיצע והביקוש לנכסי נדלן בספרד. עדכונים משלהי 2016 מראים שהשכר הממוצע בספרד עמד על 1940 אירו. זהו שכר של יותר מכפליים ביחס לשכר המינימום הספרדי הנוכחי (764 אירו). עבור בעל נכסים ממוצע ועבור כל המתעניין בכלכלה הספרדית כדאי לדעת גם שמשכורת משפחתית ממוצעת בשנת 2016 עמדה בספרד על 1540 אירו. פילוח נתוני שכר נוספים לפי מקצועות מעלה שממוצע השכר לעובד מיומן עמד ב-2016 עד 2110 אירו. לעומת זאת, ממוצע השכר עבור עובד בלתי מיומן (סוף 2016 תחילת 2017) עמד על 876 אירו. על רקע נתונים אלה, ראוי להזכיר את דבריו של שר האוצר הספרדי, שציין לקראת סוף 2016 שקיימת תכנית מסודרת שכוללת הטלת מיסים והיטלים (למשל על אלכוהול וטבק) לצד הקלות במיסוי בספרד כגון מס חברות.
אוכלוסיית ספרד - זרים ומקומיים, לאחר שנות האטה בעקבות המשבר, מגמת התייצבות
ענף הנדלן ואישורי משכנתאות
נתונים מעניינים שמספקים אינדיקציה ראויה על מצב רוכשי הדירות ועל הביקוש לנכסים מגיעים מהבנקים הספרדיים המדווחים על אישורי המשכנתאות במהלך 2016. בספטמבר אושרו מעט למעלה מ-26,000 משכנתאות כאשר בנובמבר נרשמה ירידה מסוימת, ואושרו 22,500 משכנתאות לערך. לצורך השוואה, בשפל של 2013, באוגוסט אותה שנה, אושרו לא יותר מ-12,000 משכנתאות. אז אומנם לא מדובר עדיין ברמות השיא שנרשמו ב-2005 (אז אושרו בספטמבר קרוב ל- 129,000 משכנתאות) אבל בהחלט מדובר בנתון חיובי. הצפי הוא למגמה חיובית במסירת דירות, עם פעילות ערה של משקיעים גם ב-2017.
מחפשי השקעות נדלן בספרד שמחפשים אינדיקציות נוספות לחוסנו של המשק הספרדי וההשפעה על ענף הנדלן יגלו בוודאי עניין גם בנתונים אודות אמצעי תשלום, אינפלציה ונתוני סחר של כלל המשק. שיעור האינפלציה ב-2016 הראה עליית מחירים מתונה של 1.5 אחוזים. מדד המחירים לצרכן עמד על 105 נקודות לדצמבר 2016. גובה הריבית במשק הספרדי במגמה זהה למגמה העולמית, והיא עומדת על רמה אפסית. הריבית הבין בנקאית בסוף 2016 אף נמצאת ברמה שלילית מינוס 0.36%.
לפני שנספר על אודות מספרי עסקאות מכירה של נכסים בספרד נוסיף ונגלה שיתרות מטבע החוץ של המשק בספרד בסוף 2016 עמדו על כ-60,000 מיליוני אירו. הבנקים בספרד הזהירו בסוף השנה מפני ירידה צפויה בהיקפי היצוא למדינות שונות כגון מקסיקו, בשל חשש מעליית טראמפ לשלטון בארה"ב והשפעתו על הכלכלה בספרד. היצוא הספרדי מוערך בסוף 2016 ב-218,060,00 אלף אירו ואילו הייבוא 236,4000,0 אלף אירו. כדי לשלים התמונה, נשוב לנתוני האשראי ונספר כי ב-2016 סך האשראי במגזר הפרטי בספרד עמד על 493,936 מיליון אירו.
מכירת נכסים בספרד - 2016 מסומנת ע"י הקו האדום
שכר דירה ומחירי נדל"ן בספרד
על פי נתונים סטטיסטיים שאספנו, תפוקת ענף הבניה בספרד רשמה עלייה יפה של כ-3 אחוזים לקראת סוף 2016 (אוקטובר), לעומת התקופה המקבילה אשתקד. נתוני מכירות בתים יד שניה בספרד כולה מגלים כי עסקאות ברמות של 20 עד 30 אלף לחודש אינן נדירות. בספטמבר נרשמו כ-28 אלף עסקאות ואילו באוקטובר – 24 אלף. אם נשווה זאת לנתוני 2011, שנה קשה מבחינת נתוני עסקות, ניטיב להבין עד כמה התאוששה ספרד מבחינה נדלנית. באוקטובר אותה שנה נרשמו 11 אלף עסקאות בלבד. הציפיות לשנה הבאה צופות את המשך מגמת השיפור.
נתונים חשובים נוספים עבור משקיעים קיימים ומתעניינים ברכישת נדלן בספרד הינם נתוני השכירות ב-2016. מחירי שכירות לדירה במרכז העיר בערי ספרד נעים בין 380 לבין 750 אירו לחודש, כאשר הממוצע עומד על 540 אירו. זאת, כאשר מדובר בדירה בעלת חדר שינה יחיד. עבור דירה דומה מחוץ למרכזי הערים, מחוץ לשיא הביקוש – מחיר שכירות חודשית עמד על בין 300 אירו לבין 600 אירו למטר בחודש, עם ממוצע שכירות חודשי של 401 אירו. עבור דירה בת שלושה חדרי שינה, שילם שוכר במרכז העיר בין 600 אירו לבין 1,300 אירו, עם ממוצע של 875 אירו לחודש. מחוץ למרכזי הערים, המחיר ירד לממוצע של 637 אירו. טווח המחירים נע בין 450 אירו לבין 900 אירו. אם מדברים על מחירי השכירויות לנדלן בברצלונה, שם נרשמה העלייה המשמעותית ביותר. בחמש השנים האחרונות עלו מחירי השכירות בברצלונה בכמעט 66 אחוזים! מממוצע של 892 אירו למטר בשנת 2012 לממוצע של 1,478 אירו למטר, עלייה של 65.7 אחוזים. במדריד נרשמה עלייה של 20 אחוזים מ- 1,048 ל- 1,256 אירו למטר.
ומה לגבי מחירים לרכישת דירה בספרד? להלן הנתונים שנאספו נכון לסוף 2016 (עלות מחושבת למטר מרובע): מחיר למרכזי הערים מרכזיות כגון ברצלונה למשל, נע בין 1550 אירו למטר לבין 4000 אירו למטר. ממוצע מחיר למטר מרובע באזור מרכזי בעיר עומד על 2646 אירו. ומה לגבי אזורים שאינם מרכזיים, כלומר מחוץ למרכזי הערים? המחיר הממוצע למטר מרובע בנוי עמד על 1616 אירו. הטווח החל ב-1000 אירו ונגמר ב-2500 אירו. אחרי כשבע שנים של ירידות מחירים, באו השנים 2015 ו-2016 והפכו את הקערה על פיה. המחירים במגמת עליה והצפי הוא להמשך העליות. דירות להשקעה בברצלונה, למשל, צפויות להיות במרכז ההתעניינות של משקיעים, לרבות משקיעים מחוץ לספרד. לאחרונה פרסמו גופים שונים את הערכותיהם בנוגע לשוק הנדלן בשנת 2017. כך למשל ראש המחקר של פורטל הנדלן, ביאטריז טוריביו, אמר כי כעת התאוששות המחירים היא בעיקר בברצלונה, מדריד וערי חוף מתוירות מסוימות כאשר הוא צופה כי ההתרחבות תתרחב לפרפרים ואזורים נוספים של המדינה.
מחירי נכסים בספרד - במגמת עלייה
לסיכום, שנת 2016 הייתה בסימן התאוששות הכלכלה בספרד בכלל ושוק הנדל"ן בספרד בפרט, בדגש על הערים המרכזיות ואזורי ביקוש, כגון שוק הנדל"ן למכירה בברצלונה, שם המחירים המשיכו לעלות ועסקאות רבות יצאו אל הפועל בניגוד לאזורים בספרד שעדיין במגמת ירידה.
שנת 2017 מסתמנת כשנת המשך למגמת ההשתפרות ואנו נשתדל להמשיך לעקוב ולעדכן בנוגע לשינויים, החידושים, ההזדמנויות והמגמות אליהן הולך שוק הנדל"ן בספרד.