מיסוי נדל"ן בספרד, מיסים בספרד
הכל על המיסוי שמשלמים משקיעי נדל"ן בספרד
מיסוי נדל"ן בספרד הינו אלמנט משמעותי ומהותי שחשוב להכיר עוד טרם ביצוע השקעה. בדף זה סקרנו עבורכם את כל היבטי המס משלב הרכישה, דרך השכרת הנכס ועד מס רווחי ההון ביום מכירת נכס בספרד
מסמך זה עודכן לאחרונה בתאריך 16.04.2024
האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לספרד
על מנת לשפר את הקשרים עסקיים בין ישראל לספרד חתם בשנת 1999 שר החוץ, דוד לוי, אמנת מס מול ספרד במטרה למנוע תשלום כפלי מס בעת ביצוע פעולות עסקיות בין מדינות. האמנה מבוצעת באמצעות הגבלת הזכות למיסוי באחת המדינות או בשתיהן ובאמצעות זיכוי בשל המיסים, ששולמו במדינה השנייה. סעיפי האמנה מתייחסים לכל סוגי הפעילות הכלכלית, כולל הכנסות מייבוא, ייצוא וכן בהשקעות נדל"ן. האמנה גם כוללת הוראות למניעת אפליה של תושבי המדינות. כמו כן מאפשר האמנה העברת אינפורמציה בין רשויות המס
האמנה מסדירה את הנושא ומאפשרת קיום מסחר תקין וברור. לפני שמשקיע רוכש נדל"ן בספרד עליו להבין את חבות המס הצפויה לו מיום הרכישה ועד יום המכירה - קישור להורדת קובץ אמנת המס בין ישראל לספרד
השקעה בספרד באופן פרטי או באמצעות חברה
למשקיע ישראלי בנדל"ן בספרד קיימות שתי אופציות מרכזיות להחזיק בנכס. האחת באופן פרטי והשנייה באמצעות חברה שבבעלותו. כל משקיע צריך לבחון ולשקול מהי הדרך המתאימה לו ביותר, בהתאם לסוג ההשקעה ופרופיל ההשקעה שלו, תוך מטרה להגיע לתוצאות מיסוי אופטימליות. המיסים שישולמו על ידי תושב ישראל כתוצאה מהשקעה בספרד ייקבעו על פי חוקי המס בספרד ובישראל ובהתאם לאמנה למניעת כפל מס הקיימת בין המדינות. חוקי המס משתנים מעת לעת ולכן יש לבחון את משמעויות המס הנכונות בסמוך לזמן הרכישה. בסקירה זו אין תחליף לייעוץ מס ע"י בעל מקצוע המכיר היטב את משמעויות המס בישראל ובספרד.
המיסוי החל על משקיע ישראלי בשוק הנדל"ן בספרד
מס רכישה בספרד - דירות יד שנייה: מס-ITP, דירות יד ראשונה מס-IVA (מס ערך מוסף)
ברכישת נכס יד שנייה בספרד משלם הרוכש מס רכישה המכונה בספרד "מס העברה". המס משתנה ממחוז למחוז ונע בין 6%-10% ממחיר הרכישה בפועל. ברכישת דירה ברצלונה וולנסייה מס רכישה עומד על 10% ואילו במדריד הינו 6%. ע"י הקמת חברה מקומית העוסקת בנדל"ן ומצהירה כי תמכור את הנכס שרכשה בתוך 5 שנים תקבל הנחה משמעותית על מס זה ותשלם רק 3% בקטלוניה ו2% במדריד. על חברה שתשתמש בהטבת המס הזו לדעת כי ישנן הגבלות נוספות כגון אי-השכרת הנכס בתקופת ההטבה (שכן המטרה היא לעודד קניה, השבחה ומכירה ולשחרר נכסים שעברו שיפוץ לשוק) כמו כן בקטולינה ישנה חשיבות גם לזהות הרוכש אליו תמכור החברה את הנכס. אותו הרוכש יהיה חייב להצהיר (במעמד מסמכי הרכישה) כי הוא רוכש מהחברה את הנכס לשימוש עצמי או שהוא חברה המעוניינת להשתמש באותה הטבה בעתיד (מכירה תוך 5 שנים). במידה וזה לא המצב ייתכן כי רשויות המס יידרשו מהמוכר להשלים את המיסוי לכדי 10%, לכן חשוב להתייעץ עם רו"ח במהלך מהסוג הזה. במידה והנכס שנרכש הינו נכס יד ראשונה\קרקע\מסחרי ישלם הרוכש IVA בגובה 10% במקום "מס העברה" = ITP.
מס בעלות על נכס בספרד - IBI - מה שמוכר לנו כארנונה
מס המשולם עפ"י שווי הנכס ולא עפ"י גודלו. חבות המס חלה על בעל הנכס ואיננה עוברת על שמו של השוכר. גובה המס משתנה ממחוז למחוז ועומד על 0.4% – 1.1 בשנה (בממוצע על 0.75%) מהשווי הרשום (קדסטרלי) של הנכס, שבדרך כלל הינו נמוך משמעותית ממחיר הרכישה בפועל.
מס על הכנסות משכירות בספרד המשולם בספרד - IRNR
יחיד, תושב חוץ, שבבעלותו נכס מושכר בספרד ישלם מס ההכנסה בגובה 24% מסך ההכנסות מדמי שכירות ברוטו ללא הזכות לנכות הוצאות כלל. הטופס באמצעותו מדווח המס נקרא מודל 210 (Modelo 210) המוגש באמצעות רו"ח או באופן עצמאי ובעבר היה מדווח ומשולם אחת לרבעון, אבל החל מחודש פברואר 2024 נדרש לשלם אחת לשנה. תושבי אירופה לעומתם יהיו מחוייבים במס הכנסה של 19% עבור פעילות זו ורשאים לנכות הוצאות. דגש חל על עניין התושבות האירופאית ולא על עניין האזרחות. כלומר תושבי ישראל בעלי אזרחות אירופאית ישלמו מס כתושבי חוץ.
מס על הכנסות משכירות בספרד המשולם בישראל
על פי האמנה למניעת כפל מס, משקיע ישראלי המשכיר נכס בספרד יידרש לבחור באחד משני מסלולי דיווח בישראל.
-
תשלום של 15% מסך דמי שכירות ברוטו, ללא הזכות לנכות הוצאות או מסים ששולמו בחו"ל למעט פחת.
-
לדווח על הכנסה כהכנסה במסגרת המס השולי שלו עם זכות לניכוי הוצאות כולל זיכוי ממס ששולם בחו"ל ופחת.
מומלץ מאוד להעזר בשירותיו של רו"ח על מנת לבדוק אחת לשנה את המסלול המועדף לצורך תשלום ודיווח.
מיסוי על דירה ריקה בספרד
תושבים זרים המחזיקים בדירות בספרד מחוייבים במיסוי במידה ודירתם אינה מושכרת במהלך השנה או חלק ממנה.
על בעליו של נכס ריק (אינו מושכר) בספרד לשלם 24% מתוך 1% ערך הנכס ע"פ הקאדסטרו (הטאבו הספרדי) - לרוב נמוך משוויו הנוכחי. מטרת החוק הינה לעודד בעלי נכסים להשכיר את דירתם ובכך להגדיל את היצע הדירות לשכירות.
לדוגמה, בעליו של נכס שאינו מושכר ושוויו ע"פ הקאדסטרו על 100,000 אירו, ישלם בשנה כ-240 אירו. אך אם הנכס היה ריק רק חצי שנה ישלם 120 אירו. כלומר, החישוב יחסי לחודשים בהם עמד הנכס ריק. מטרת המס הינה להמנע מדירות ריקות באזורי ביקוש. למידע נוסף כנסו לכתבה המלאה המפרטת את העלויות הכרוכות בדירה ריקה בספרד.
מס רווח הון בספרד - CGT
מס רווחי הון לתושבים זרים בספרד הינו 19%. המס מחושב על הרווח בלבד, כלומר מחיר המכירה בניכוי הוצאות הרכישה והמכירה תושב חוץ המוכר את הנכס שברשותו יחויב בתשלום מקדמה בסך 3% משווי הנכס על מנת להבטיח את תשלום המס. לאחר כ-4 חודשים מדיווח רווח ההון יוחזר או יושלם ההפרש.
מס עליית ערך הקרקע בספרד בעת המכירה- Plus-Valia
מס מוניציפלי הדומה במהותו למס ההשבחה הנהוג בארץ אך נמוך ממנו משמעותית. מס זה מתייחס לעליית ערך הקרקע (Plus Value) כפי שנקבע ע"י השמאי המחוזי ותעריף המס שונה ממחוז למחוז. מס זה איננו תלוי בהפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה אלא בעליית ערך הקרקע בלבד ומושפע מתקופת הבעלות בנכס.
סוגיות מס נוספות בספרד - מס חברות ומס ירושה
החזקה בנכס בספרד באמצעות חברה ספרדית
זכותו של תושב ישראל להקים חברה בספרד ולשלם מס חברות הנהוג במדינה בשיעור בסך 25%. במטרה להקל על חברות בתחילת דרכן, נהנות חברות ממיסוי נמוך ,בצורת מס חברות בשיעור של 15%. מיסוי נמוך זה חל בשנתים הראשונות בהן יש רווח בחברה. כפועל יוצא מכך, ישנה כדאיות גבוהה למימוש השקעות ומכירת במהלך תקופה זו. הקלה נוספת, כחלק מעידוד השקעות וזאת במטרה להגדיל את היצע הדירות להשכרה, ניתנת לחברות המחזיקות במספרד גדול של נכסים. במקרה זה, בהתקיים מספר תנאים נוספים, תקבל החברה הנחה משמעותית במס חברות. כאשר על החברה לעמוד בתנאים מסויימים ומוגדרים ע"מ שההקלה תתקבל וזאת בהתאם לתנאים הקבועים בחוק. על משקיע ישראלי המחזיק במניות של חברה ספרדית כבעל מניות מהותי (יותר מ-10%) לדווח על כך בישראל, באמצעות טופס דיווח 150. במקרה זה מומלץ לשקול ייעוץ מיסוי בינ"ל על מנת לבחון סוגיות מיסוי בינ"ל ביניהם חברה נשלטת זרה (חנ"ז), חברת משלח יד זרה (חמי"ז) וכן סוגיות של שליטה וניהול.
אומנם יש יתרונות מיסוי ברכישת נכסים באמצעות חברה ספרדית אולם, כאשר פתיחת וניהול חברה ספרדית כרוכה בבירוקרטיה ועלויות תקורה, על המשקיע לבחון את הכדאיות בהקמת חברה כתלות בהיקף ההשקעה ומטרותיה.
מס ירושה בספרד - ISD
מס ירושה בספרד חל על כולם, אזרחים ולא אזרחים כאחד. המס הפרוגרסיבי ישולם עם קבלת ירושה מחבר או קרוב משפחה - בין אם מדובר ברכוש, כסף או נכס מכל סוג שהוא. לחוק המס ניואנסים שונים (לעיתים גם די מהותיים) בהתאם לכל אזור בספרד. בעוד שבמקומות בהם אין תקנות אזוריות, יחול הקוד האזרחי הספרדי. במידה וחוק הירושה הספרדי חל על עיזבון מסוים, אוטומטית חל עליו גם "חוק יורשי החובה" בספרד. משמע קיימות מגבלות על אופן חלוקת הרכוש. זאת בהתאם לקריטריונים מסויימים, כמו למשל, מצבו המשפחתי של הנפטר. כמו כן, קיימות הסגות לכאן ולכאן בהתאם לאזור המגורים. בהתייחס לגולים - לאזרחי האיחוד האירופי/ תושבים ממדינות שלא שייכות לאיחוד, ניתנת יכולת הבחירה האם להחיל על רכושם את חוק הירושה הספרדי או את זה של ארץ מולדתם.
שיעורי מס הירושה בספרד כפי שנקבעו ע"י הממשלה הלאומית הם פרוגרסיביים ומתבססים על סכום הירושה. מאז כניסתם של חוקים חדשים בשנת 2015, גם תושבים וגם תושבי חוץ, זוכים ליחס זהה בצרכי מס ביחס לשיעורים וקצבאות.
למידע נוסף אודות מס ירושה בספרד לחצו כאן
אי נטילת אחריות - דף זה איננו מהווה ייעוץ לצרכי מס
מסמך זה איננו נרשם על ידי רו"ח ואיננו מהווה ייעוץ, רולינג או אישור לצרכי מס בספרד או בישראל. יש לדעת כי דיני מיסוי עשויים להשתנות מעת לעת ועל כן ייתכן כי חלקי מידע בדף זה אינם נכונים. לפני השקעה בנדל"ן בספרד אנחנו ממליצים להתייעץ עם מומחה מיסוי בינ"ל ע"מ לברר מהן חובות המס כתוצאה מהשקעה בספרד. סקירה זו אינה תחליף לייעוץ מס או ייעוץ משפטי הניתן ע"י אנשי מקצוע מוסמכים, הבקיאים בתחום המיסוי הישראלי והספרדי.