משקיעי הנדל"ן שואלים את עצמם כיצד משפיעות עליהם תמונות המסכים האדומים וירידות שערים בשוק ההון. כיצד מומלץ להם לפעול בתקופה של חוסר ודאות בשווקים?
בתקופות של חוסר ודאות בשוק ההון, נוטים משקיעים רבים לברוח לבלוקים ולנכסים המוחשיים, כלומר לנדל"ן. הבטחון בשוק הנדל"ן למגורים נובע מהעובדה שבית מגורים הוא מוצר הכרחי ואיננו מותרות. כל עוד יש ביקוש למגורים לבית יהיה ערך. בניגוד לכך, מניות בשוק ההון המבוססות על הישגי חברה עשויות להמחק לחלוטין במידה והחברה תכשל.
אולם, על משקיעים לזכור כי גם בשוק הנדל"ן קיימים סיכונים שיש להכיר בתקופה של חוסר ודאות. כיצד משקיעי הנדל"ן יכולים לגונן על עצמם בתקופות אלו?
מה הסיכונים בתקופה כזו ואיך נתגבר עליהם?
1. מיתון (הסיכון): ירידה ביכולת השתכרות ועלייה באבטלה עשויות לגרור למצב שפחות אנשים מסוגלים ליטול משכנתא. כתוצאה מהמיתון ישנה ירידה בביקושים לרכישה וקיים קושי בתשלום שכירות.
מיתון (הפתרון): כאשר יורד גשם, הגשם יורד על כולם, אולם מי שמתכונן מראש, לובש מעיל ופותח מטרייה יירטב פחות. הנכסים הראשונים להפגע בתקופת מיתון יהיו אלו נכסי היוקרה. אותם נכסים בהם קיים ניתוק מוחלט בין עלות הבנייה שלהם לבין המחיר בו הם נמכרים. ככל שהביקוש לנכסים קשיח יותר, משמע באיזורי ביקוש המחירים יהיו "ברי השגה" כך שהתנודות יהיו קטנות יותר. אזורים בהם אחוז המשקיעים גבוה עלולים להפגע גם כן, שכן גם שם הביקוש מתבסס יותר על אינטרסים כלכליים ופחות על ביקוש טבעי ומקומי למגורים. לדוגמה: נכסי יוקרה ברובע הגוטי, אשפלה, גרסייה בעיקר אלו שמחירם עולה על 1,000,000 אירו עלולים לעמוד בשוק תקופה ארוכה. לעומת זאת, נכסים "ברי השגה" כגון קלוט, רובי והוספיטלט הינם אזורי השקעה המשרתים את השוק המקומי ומחיריהם לא חוצה את ה-300,000 אירו. כאשר מדובר על נכסים במרכזי אוכלוסייה הביקוש למגורים קיים והסיכוי שישמור על ערכו חזק יותר. במקביל, על מנת לנהל את הסיכונים כדאי יהיה לו למשקיע לבחון את מצב "שעון הנדלן" בשוק היעד. ככל שהשעה תהיה קרובה יותר ל-12 (שיא) כך יגדל הסיכון, לעומת זאת ובהתאמה שוק נמוך מקטין את הסיכון לירידה נוספת. כהמשך לדוגמה, שוק הנדל"ן של הוספיטלט, נכון למועד כתיבת שורות אלו, נמצא בתחילות עליות מחירים ועדיין נמוך ב-75% ממחירי השיא טרום המשבר.
2. משכנתאות (הסיכון): משקיעים רבים משתמשים בבנקים ע"מ למנף את השקעותיהם ובתמורה להעניק לבנק בטוחה חזקה בדמות מישכון הנכס (משכנתא). בתקופות של ריביות נמוכות נוטים משקיעים להגדיל את אחוזי המשכנתא ככל הניתן ולנצל את הריביות הנמוכות. אולם גם כאשר הריביות נמוכות ידוע כי קיבוע הריבית לתקופה ארוכה תעלה בהכרח את גובה הריבית - כי על וודאות צריך לשלם.
משכנתאות (הפתרון): בתחום המשכנתאות הסיכונים ברורים וניתנים לחיזוי וצפייה מראש. ככל שאחוזי המינוף גבוהים יותר כך הסיכון גבוה יותר. מסלולים קבועים מסוכנים פחות ממסלולים משתנים. לראייה, בנק ישראל הגביל לשליש את אחוז המימון במסלול הצמוד לריבית הפריים ("מסלול הפיתוי") מתוך חשש שבמהלך השנים הריבית תעלה (כפי שקורה בימים אלו) וההחזרים החודשיים יעלו גם הם ויקשו על ההחזר החודשי.
משכנתא לישראלים בספרד ניתנת כיום במסלול קבוע או במסלול הצמוד ליוריבור (המקביל לפריים באירופה). ככל שהמשקיע מעוניין להשאיר את ההשקעה לטווח ארוך יותר כך יקטין את הסיכון באמצעות ריבית קבועה. אולם ככל שההשקעה תהיה קצרת טווח, כך מסלול הריבית המשתנה יקטין את ההחזרים החודשיים אך ימזער את הסיכון. אחוז המימון שנותנים הבנקים למשקיעים ישראלים עומד כיום על 50%, מבחינת הבנק והמשקיעים מדובר באחוז נמוך (באופן יחסי) ועל כן הסיכון לעיקול הנכס קטן. קישור לכתבה אודות משכנתאות לישראלים בספרד
3. מט"ח (הסיכון): כמשקיעי נדל"ן ישראלים נקבע את שווי ההשקעות שלנו ביחס לשקל. לפיכך שינויים בשווי המטבע ביחס לשקל ישפיעו על שווי ההשקעה שלנו לטוב ולרע.
מט"ח (הפתרון) : אומנם ישנם דרכים לבצע גידורי מטבע בהשקעות מט"ח, אולם עלויות הגידור מקטינות את כדאיות ההשקעה ורוב המשקיעים הפרטיים נוטים לווותר על אפשרות הגידור. שינויים במט"ח במהלך תקופות השקעה יכולות להוות רווח או הפסד ביחס לשקל. אולם למשקיעים ישנה יכולים לבחור האם להמיר את המטבע בחזרה לש"ח בסיום ההשקעה. כלומר, גם במצב בו המט"ח נחות לעומת השקל יכול לבחור המשקיע להמשיך ולהשקיע באותו מטבע או להשתמש בו ברכישות בחו"ל מחשבון המצוי בחו"ל. השקעות נדלן בספרד מאפשרות למשקיעים ישראלים לרכוש אירו בשער נמוך ביחס לתקופות השיא של המטבע. אולם אין לדעת מה צפוי למטבע האירו בעתיד. הנחמה של המשקיעים הישראלים נובעת מהיכולת להמשיך ולהשתמש במטבע לשימושים שונים גם ללא המרתו לשקלים בעתיד.