בשנת 2007 שוק השכירות הגרמני עמד על 60% מסך הנכסים, השוק האמריקאי השכיר 36.6% מנכסיו. מה עשה השוק הספרדי באותן שנים?
אחד המאפיינים הבולטים של שוק הדיור הספרדי, בהשוואה למדינות אחרות באירופה, הוא החלק הנמוך יחסית של היצע השכירות בו. לפי הבנק הלאומי של ספרד (BANCO DE ESPANA) הדבר נובע ממדיניות המעדיפה בעלים על פני שוכרים, בין היתר באמצעות הענקת סובסידיה ממשלתית לרכישת בתים ותמריצי מיסוי נוספים לרוכשים. הודות למדיניות זו חווה שוק הדיור בספרד פריחה עזה ביחס לשווקים מקבילים באירופה או בארצות הברית, והן מחירי הנדל"ן והן כמות הבנייה במדינה התאפיינו בעלייה מהירה יותר מאשר בכל מדינה אחרת העושה שימוש במטבע היורו.
בשנת 2007 החלק היחסי של השכירות בשוק הדיור הספרדי עמד על 11% בלבד (כלומר, בעלות על נדל"ן היוותה 89% מהשוק), לעומת 29% שכירות באיחוד האירופי בכללותו. בגרמניה, לשם השוואה, עמד החלק היחסי של השכירות משוק הדיור ב-2009 על 60%. אפילו בארצות הברית עמד החלק היחסי של השכירות מהשוק על 36.6% נכון לשנת 2016 – האחוז הגבוה ביותר מאז 1965, אז היוו השוכרים 37% ממשקי הבית.
השקעות נדל"ן בספרד מקבלות רוח גבית לנוכח העובדה שהמדינה מעודדת השקעות בנדל"ן יותר מכל כלכלה אחרת במערב,
איך עושים מזה כסף?
לפי מחקרים שנעשו בתחום, מערכות המיסוי בארצות שונות נוטות להעדיף ולעודד בתחום הנדל"ן אחד מהשניים: שוק מבוסס-שכירות או שוק מבוסס-בעלות (MI CASA). מדיניות הדיור ההיסטורית בספרד תרמה להיווצרותה של "תרבות נכס" ("Property Culture"), או במלים אחרות העדפה חברתית לרכישת דירות על פני שכירתן. תמריצי מיסוי לרוכשי נדל"ן בספרד תרמו להעדפה זו של קניית דירות ומבנים, בעוד שבארצות כמו גרמניה, התמריצים כוונו דווקא לעודד שכירות. כך, לדוגמה, נכון ל-2001, לא גרמניה ולא צרפת הפחיתו מיסים לתשלומי משכנתה, בעוד שאיטליה הפחיתה אך רק למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה. כך עודדו מדינות אלו, בדרגות שונות, שכירות על פני השקעות נדל"ן. המדיניות של ספרד הלכה באופן עקבי בכיוון ההפוך.
בעוד שבמדינות דוגמת ישראל, קניית בית הפכה בעשורים האחרונים למשימה בלתי אפשרית עבור מרבית משקי הבית, ספרד דאגה לסבסד במשך שנים רכישת דירה, תמרצה בעלי בתים בהקלות מס והשאירה הרחק מאחור גם את חברותיה לאיחוד האירופי וגם את ארצות הברית בכל הנוגע למקום שבעלות על נכסים תופסת משוק הדיור.
המחסור בהיצע השכירות בספרד הביא לעלייה מרחיקת לכת במחירי השכירות. התופעה ניכרת במיוחד בערים הגדולות , ובברצלונה ומדריד בפרט. בעלות על דירות בברצלונה הולכת ותופסת תאוצה בקרב תושבים מקומיים וכן משקיעי נדל"ן מכל העולם ,תופעה שקמה לאור העובדה שבעיר התעוררה בשנים האחרונות מחאה נגד עליית מחירי השכירות(לחץ לקריאת לכתבה בנוגע למחסור הדירות להשכרה בספרד) . יתכן שמחאה זו מצד אחד ,היוותה את אחד הגורמים להטבות שממשלת ספרד מעניקה כיום לחברות המגדילות את היצע השכירות בערים ומחזיקות יותר מ-8 נכסים להשכרה ומצד שני הגדילה את הביקוש בשוק הנדלן למכירה בברצלונה.
שוק הנתון במצב של מחסור בדירות לשכירות, כפי שקיים כיום בברצלונה ומדריד, מהווה קרקע פורייה להשכרת דירות. הגירה חיובית לערים גוררת עלייה בהיקף הביקוש להשכרה וכן בהיקף הביקושים לרכישה.
האם לדעתכם הממשלה הספרדית נוקטת בצעדים חיוביים?
(ניתן להגיב בתחתית הכתבה)