טיפים משפטיים שיצילו לכם השקעות נדלן בחו"ל

בעקבות המצב בשוק הנדל"ן הישראלי והפוזיציה הגבוהה מאוד בה אנחנו נמצאים, משקיעים רבים המחפשים השקעות נדל"ן פונים כיום להשקעות נדלן בחו"ל.

ישנן שתי דרכים מקובלות להשקעה בחו"ל - האחת השקעה באופן עצמאי והשנייה באמצעות חברה המתמחה בהשקעות נדלן באזור בו אתם מעוניינים להשקיע. במידה ובחרתם להשקיע בעזרת חברה מלווה פחות חשוב להיכנס לעובי הקורה שכן זו הסיבה שלקחתם חברה - היא תרוץ בשבילכם, תאתר נכסים, תבצע בדיקות משפטיות, תייעץ לכם בתחום המיסוי, תלווה אתכם לנטילת משכנתא ועוד. ועדיין אנחנו תמיד ממליצים כן ללמוד ברמה כזו או אחרת את הנושא ואת הסוגיות המרכזיות וכן להיות מעורבים כאשר מדובר בהשקעות נדל"ן.

כמובן שבמידה ובחרתם להשקיע בכוחות עצמכם חשוב להתעמק בנושא ולהתמקצע ככל שניתן. חשוב לזכור כי כל השקעה טומנת בחובה סיכויים וסיכונים שונים וישנם נושאים רבים הכרוכים בהשקעת נדלן כגון מיסוי נלווה, עלויות נוספות, מצב הנכס מבחינה אדריכלית, מצב המאקרו במדינה בו תרצו להשקיע, מחירי הנכסים והשכירויות באזור ההשקעה וכמובן נושאים חשבונאיים ומשפטיים שהינם חלק מרכזי וחשוב בתהליך ההשקעה. לכל הנושאים המפורטים יש לתת את היחס המתאים ואם צריך לדחות את ההשקעה על מנת לאסוף עוד מידע ומקצועיות, אנחנו ממליצים לעשות כך.

במאמר זה נסקור מספר נקודות מרכזיות אליהן מומלץ לשים לב ברמה המשפטית:

כל מי שמתכנן לבצע השקעות נדלן בחו"ל חייב להתייחס למספר נושאים משפטיים בעלי משמעות רבה. מי שלא ייקח בחשבון כמה כללים חשובים עשוי להתמודד בהמשך עם בעיות משפטיות קשות, תביעות מצד הרשויות או מצד השכנים, הוצאות כבדות ולעיתים אפילו אובדן מוחלט של הנכס. רוצים למנוע מראש מצבים לא נעימים שיאיימו על השקעות הנדלן בחו"ל? אספנו עבורכם כמה טיפים חשובים.

הגבלות על השכרה

במקומות שונים בחו"ל ניתן למצוא הגבלות שונות על השכרת מבנים. למי שמתכנן לבצע השקעת נדל"ן בכדי ליהנות מנכס מניב, הגבלות כאלה יכולות להיות בעיה. גם במידה וניתן להתגבר על הבעיה הזאת בדרכים שונות, חשוב להיות מודעים לכך. נדגים זאת בצורה טובה, שיכולה לסייע למי שמתכנן לבצע הגבלות על שוכרי נדלן בברצלונה.

מועצת העיר ברצלונה החליטה לפני כבר יותר משנה (לאחרונה הגבלות דומות נכנסו גם לערים בולטות נוספות כגון ברלין וניו-יורק) להתמודד עם הבעיה של השכרת נכסים לתיירים, בעיה המביאה לעלייה במחירי השכירויות ולפגיעה בענף המלונאות. כחלק מהמצע הפוליטי של ראש העיר, קיימת הצהרה להילחם בתופעה זו. משמעות הדבר היא שמי שמתכנן לרכוש נכס למגורים שיושכר שלא על פי המגבלות עשוי לעמוד בהמשך בפני תביעה משפטית ולכן החלופה האפשרית, אם כי יקרה, היא לרכוש נכס בעל רישיון נתון לשכירויות טווח קצר, כמובן שנכס זה יתומחר בהתאם.

חוקי תכנון ובנייה מקומיים

אחת הערים המרכזיות והאטרקטיביות כיום להשקעות נדלן בחו"ל הנה ברצלונה. אם גם אתם מחפשים דירה למכירה בברצלונה נדגים טיפ משפטי חשוב נוסף, הקשור לנושאי תכנון ובניה בחו"ל.

מועצת העיר וגורמים פוליטיים ממשלתיים מעוניינים להטיל מגבלות על הבניה לאורך קו החוף. יותר מכך, גם מבנים שכבר הוקמו באזורים מסוימים עלולים לעמוד בעתיד בפני בעיה של צווי הריסה. כאשר רוכשים נכס, חשוב מאוד לבדוק שהוא הוקם על פי חוקי תכנון ובניה מקומיים, שלא קיימות חריגות שונות על פי חוקים קיימים ועוד, כל זאת בעזרת איש מקצוע מיומן הבקיא בדיני התכנון והבניה המקומיים. דוגמא נוספת ניתן לראות באיסור לבצע שינויים חיצוניים במבנים המיועדים לשימור. ביצוע שינויים כאמור עלול לגרור סיבוך משפטי או אזרחי ויש לבדוק את הנושא כפי שראוי. כמו כן שינוי ייעוד הוא נושא חשוב מאוד שכן בעזרת שינויי נכון ניתן לעלות את שווי הנכס ולהגדיל את הפוטנציאל. בברצלונה אדריכל מקצועי ידע לתת לכם תשובות בנוגע לייעוד הנכס ושינוי אפשרי שלו - למשל הפיכת נכס מסחרי למגורים.

בדיקת נאותות

במדינות רבות בחו"ל מקובל לשכור לפני רכישת נכס את שירותיה של חברה מקומית שמספקת שירות שנקרא "בדיקת נאותות". מונח זה שמקובל מאוד בז'רגון העסקי ברכישות עסקיות, דומה בחלקו ל"בדק בית" שמקובל בישראל אולם עם משמעות רחבה יותר ולא לגמרי זהה.

עבור מי שמתכנן לבדוק אפשרויות שונות של רכישת דירה בברצלונה או בכל עיר אירופאית גדולה אחרת, בדיקת הנאותות תוכל לספק מידע רב ערך לגבי כדאיות העסקה והמחיר המבוקש ביחס למצב התכנוני /אדריכלי והמצב המשפטי של הנכס. לצד עניין זה, ניתן לקבל בנוסף המלצות לביצוע צעדים שונים שיכולים להפחית את חבות המס אותו על המשקיע לשלם.

רישום הנכס

עומדים לרכוש בית בספרד? מנהלים משא ומתן לרכישת נכס בעיר גדולה אחרת? לפני השלמת החוזה חשוב לבדוק את מצבו של הנכס מבחינת רישום בלשכת רישום המקרקעין המקומית. במידה והנכס לא רשום על שמו של הצד השני למשא ומתן, יש לוודא היטב שהעסקה מבוצעת על דעתו של בעל הנכס (בספרד שני הצדדים נפגשים אצל הנוטריון ורק במעמד זה נחתמת העסקה). עוד יש לשים לב שהרישום של הנכס מופיע כפי שהוצג לכם. למשל, אין זה נדיר שנכס שמוצע למכירה בתור נכס בעל ארבעה חדרי שינה רשום בפועל כנכס בעל שנים או שלושה חדרי שינה. חשוב שהמחיר יגלם את אופי הנכס כפי שהוא רשום מבחינה חוקית ובהתאם לגודלו האמיתי.

זכויות דיירים

במדינות מסוימות יש זכויות לדיירים המתגוררים בנכס כשוכרים. מי שקונה נכס מושכר חייב לדעת מראש האם יש זכויות כאלה לדיירים ומהי המשמעות שלהם. לעיתים, יש משמעות לגובה השכירות העתידית למשך מספר שנים. לעיתים לא ניתן להחליף את השוכר במשך תקופה מסוימת (בדומה לדיירים מוגנים בישראל) וכו'. יש להכיר את זכויות וחובות השוכרים כפי שחובה לדעת מהם זכויות וחובות בעל הנכס.

#נדלןהשקעות #נדלןבחול #דירהלהשקעהבחול #דירהלהשקעה