שדרת הראמבלס- בחודשי הקיץ גדושה בתיירים מכל העולם
השקעות גלובליות ונדלן בחו"ל הם מהגורמים המרכזיים לתנועות הון משמעותיות בין מדינות ואחת מאלטרנטיבות ההשקעה המועדפות בקרב משקיעים רבים ברחבי העולם. אם בעבר היו המשקיעים הללו בעיקר חברות גדולות, קבוצות משקיעים וקרנות נדלן, הרי שכיום ניתן לראות אחוז ניכר של משקיעים פרטיים, חלקם בעלי הון עצמי של לא יותר ממאה עד מאתיים אלף אירו ואף למטה מכך המבצעים השקעות נדלן בחו"ל.
בסקירה הנוכחית נעמוד על כמה מגמות הקשורות בביצוע השקעות נדלן באירופה ביחס לביצוע השקעות נדלן בארצות הברית. בין היתר, נראה מהי המשמעות של ערך מטבעות החוץ השונים, מדדים בפעילות הכלכלית, צעדים פוליטיים משמעותיים (כמו למשל פרישת בריטניה מהאיחוד האירופי). נראה גם מהם המקומות המועדפים על משקיעים זרים המשקיעים מחוץ לארצותיהם, באירופה ובארצות הברית.
היכן מעדיפים לקנות
גם ארצות הברית וגם אירופה אינם אזורים הומוגניים במיוחד. משום כך, אין פלא שבין המשקיעים הזרים ניתן לאתר העדפות השקעה בתוך אותם אזורים גיאוגרפיים. לפני שנדבר על מגמות כלליות נציין שבארצות הברית ישנן כמה מדינות שבהן רוכזו מרבית עסקאות הנדלן של רוכשים זרים בעוד שבאירופה ריכוז העסקות נוטה לעבר ערים גדולות בכל רחבי היבשת.
בארצות הברית, במדינות קליפורניה, טקסס, ופלורידה – נפח העסקאות כמעט זהה ביחס לכל שאר המדינות ביחד. אריזונה וניו יורק יחד תוספות נפח של קרוב לעשרה אחוזים מכלל העסקאות. לעומת ארצות הברית, באירופה ניתן לראות נטייה לרכישת נדלן בערים גדולות שמהוות ריכוזי אוכלוסייה גדולים, מקומות עתירת פעילות עסקית ו/או תיירותית. נדלן למכירה בברצלונה, למשל, תחום עיסוקנו, מעורר עניין רב, כאשר גם ערים גדולות כמו פריז, לונדון, אמסטרדם או ברלין היוו בשנים האחרונות מוקד משיכה משמעותי (כיום בחלק מהערים האטרקטיביות פחתה מטעמים כאלו ואחרים).
דולר חזק אירו נמוך ומחירי שיא ביחס למחירי שפל
אילו גורמים מעודדים משקיעים לרכוש דירות בברצלונה להשקעה, למשל, ולהעדיף אותן על השקעות בארצות הברית? יש כמה וכמה גורמים, כאשר אחד החשובים בהם הוא התחזקות הדולר והיחלשות האירו. האירו הנמוך, תוצאה של החלטות כלכליות מחושבות בצירוף נסיבות פוליטיות, מאפשר רכישת נכסים איכותיים במחירים נמוכים יחסית כאשר המשקיעים מבצעים בעצם השקעה כפולה, בנדל"ן ובמט"ח.
אכן, ניתן לראות שגם אלה שנוטים להעדיף השקעות בארצות הברית נאלצים לשים ידם על נכסים מוזלים באזורים פחות מבוקשים, צעד שלא תמיד מוכיח את עצמו לאורך זמן שכן על אף העובדה שהתשואה השוטפת תהיה עדיפה ככל הנראה, הביקוש יכול להיות בעייתי וכידוע האמריקאי הממוצע, עובד הצווארון הכחול, משנה מיקומו ברחבי המדינה בהתאם למקום העבודה, ולכן בעל הנכס יכול למצוא עצמו תקופה ארוכה ללא שוכרים. בערים המרכזיות ובאזורי הפריים של ארה"ב המחירים כבר חזרו ואף חצו את השיא של תקופת טרום המשבר של 2008 ולכן האופציה כיום היא כאמור, לרגוש באזורים פחות מרכזיים, בהם הביקוש עלול להיות נמוך באופן יחסי, או לחלופין לרכוש באזורי פריים אך תוך ידיעה כי המחירים יקרים מאוד וסביר כי חזרו לשיאם הקודם ומעלה (רף כניסה גבוה ופוטנציאל מוגבל לעליית ערך). רכישה של נכס במחיר נמוך באירופה, בסביבה איכותית, במיקומי פריים ומצב תכנוני והנדסי טוב מאפשר למשקיע לעתים קרובות, ראש שקט לאורך זמן, כאשר אפילו נכסים שמצריכים השקעה בשיפוץ והשבחה מהווים הזדמנות לנצל מחיר נוח שמהווה הזדמנות, כמובן שכל מדינה חייבת להיבחן בנפרד. בספרד למשל, המחירים באזורי הביקוש נמוכים ממשמעותית מתקופת טרום המשבר.
אירופה - שוק שמהווה הזדמנות
אירופה חווה שנים לא פשוטות הן במבחינה כלכלית והן מבחינה פוליטית/דמוגרפית. אם זאת, דווקא המצב הנוכחי מהווה הזדמנות ו"מדליק" משקיעים אשר מחפשים שוק שנקלע למשבר ונמצא בתהליך התאוששות. הדבר נכון לגבי מדינות מסוימות באירופה אשר חוו בפני עצמן משבר כלכלי ונדל"ני וכיום נמצאות במגמת עלייה. ביניהן ניתן למצוא את פורטוגל, אירלנד וספרד אשר נחשבת לאחת מהמדינות המובילות את מגמת ההתאוששות המבוססת על נתונים מיקרו כלכליים ומקרו כלכליים, כגון נתוני תל"ג, צמיחה כלכלית, ירידה באבטלה, יחס יבוא – יצוא (לאחרונה עדכן בנק BBVA את תחזית צמיחת התמ"ג של שנת 2016 ל-3.1%, וזאת למרות הקשיים ויציאתה של בריטניה מהאיחוד).
פרישת בריטניה מהאיחוד
רכישה של דירה בספרד, ובעיקר בערים המרכזיות כגון מדריד ובברצלונה, הפכה להיות אפשרות טובה גם לאחר בחינה של אפשרויות תוך אירופאיות. צעדים פוליטיים בעלי משמעות כמו פרישת בריטניה מהאיחוד האירופי, הכניסה לא מעט אי וודאות לאלה שרצו להשקיע בממלכה. על רקע אי הוודאות משקיעים רבים המחפשים למשל לרכוש דירה בעיר אירופית גדולה מעדיפים לרכוש דירה בברצלונה לשם השקעה. גם ברלין הפכה להיות קצת פחות אטרקטיבית מבעבר שכן השוק חווה עליית מחירים משמעותית בשנים האחרונות והשכירות מוגבלת ע"י הממשלה כך שהתשואה השוטפת נשחקת. על כל אלה יש להוסיף את השיפור בדמי השכירות שניתן לראות בסביבות ברצלונה ובפרט ברבעים המבוקשים שלה - בשנה הנוכחית עמדו המחירים ברמה של 700 – 750 אירו, כאשר אשתקד המחירים היו נמוכים יותר – 630 – 680 אירו ואת עליית המחירים התופסת תאוצה בברצלונה בכדי להבין מדוע נחשבת ברצלונה של היום כה אטרקטיבית. כפי שזה נראה כרגע, מדובר בחלון הזדמנויות ההולך ונסגר ולכן המבקשים להשקיע, מוטב וימהרו על מנת לנצל את העסקאות המעניינות בשוק ואת המחירים שעדיין נמצאים קרוב לשפל באזורים מסוימים אך במגמת עלייה.