משכנתאות בספרד לישראלים הינם דבר שבשגרה לבנקים הספרדיים. רכישת דירה בברצלונה הפכה לתופעה כלכלית עולמית. יש לא מעט גורמים שהביאו לכך, למשל חולשה של האירו, משבר הנדל"ן, עלייה ניכרת במספר התיירים המתעניינים במגורים בספרד בכלל ובברצלונה בפרט וכמובן שוק המשכנתאות אשר נפתח מחדש לאחר תקופה לא פשוטה ומאפשר למשקיעים זרים תנאי מימון נוחים ואטרקטיביים. גם ישראלים רבים המגלים שקשה למצוא אפשרויות של השקעה בישראל מגלים אט אט את היתרונות של ספרד ובפרט – של שוק הנדל"ן בברצלונה. ישנם מחוזות ורובעים בברצלונה, אשר הפכו למוקד משיכה משמעותי עבור משקיעים זרים מאירופה ואפילו מהמזרח הרחוק. אפילו חברות גדולות ממהרות להשקיע בברצלונה וכאן עולה השאלה החשובה – כיצד לוקחים משכנתא? שאלה מרכזית כשאנו עוסקים השקעות נדל"ן, אף שסכומי ההשקעה הנדרשים לרכישת דירה בברצלונה נחשבים לנמוכים. מכיוון שבנק ישראלי לא יכול לתת משכנתא להשקעה שמעבר לים, התשובה המתבקשת היא פניה לבנק מקומי.
תמיד להשוות ולבדוק-כלל אצבע
חשוב להבין, עד לפני כשנה היה קשה מאוד לרוכש זר לקבל משכנתא בבנק ספרדי. כיום, בעקבות עליית המחירים ושיפור במצבו של שוק הנדל"ן בספרד המצב שונה- שוק המשכנתאות נפתח מחדש וכיום משקיעי נדל"ן אמריקאים ואירופאים (שאינם אזרחי ספרד) נהנים מהלוואה של כ- 60% מערך הנכס ולעתים אף יותר. המשקיעים מישראל יקבלו בדר"כ מימון של 50%. מי שמתעניין באפשרויות של נדלן למכירה בברצלונה ובפרט מי שכבר הגיע לשלב שבו הוא מביע עניין בנכס כזה או אחר, צריך להגיע פיזית לבנקים מקומיים ולבקש את ההלוואה הרצויה. בשוק הפיננסים הספרדי ניתן למצוא כמה וכמה בנקים ומוסדות פיננסיים שמעניקים הלוואות ומשכנתאות לרוכשי דירות ונכסים אחרים. בדומה לנטילת משכנתאות בישראל, חייבים להשוות ולבדוק מחירים. מחיר המשכנתא, הריבית, רחוק מלהיות אחיד בבנקים הספרדיים. הריבית נקבעת בהתאם לשיעור הריבית של הבנק הלאומי הספרדי (הגרסה המקומית של בנק ישראל) אך לכך יש להוסיף מרווח הנקבע על ידי הבנק למשכנתאות או במסלול של ריבית קבועה העומדת כיום על 3%. מעבר לבנקים הרגילים, ישנם בנקים מקומיים לחסכונות ויש גם סוכני הלוואות שנותנים שירותים שונים הדומים בחלקם לאלה שניתנים על ידי יועצי משכנתא ישראליים ואף כאלה המעניקים מימון להשקעות נדל"ן. במידה ומבצעים השקעות נדל"ן בברצלונה, שכוללות רכישת קרקע ובנייה, ישנן משכנתאות במסלולים ייחודים המיועדים לצורך כך. כדאי להוסיף שיש חברות המסייעות למשקיעים המתעניינים בשוק הספרדי ואשר מעניקות סיוע לא רק באחזקת נכסים אלא גם בפעולות כגון ליווי פיננסי, תיאום עם בנקים, עבודה עם שמאים, שיפוצים וכו'.
מסמכים לקבלת משכנתא בברצלונה
ראשית, על מנת לקבל משכנתא בספרד ובברצלונה על המשקיע מוטלת החובה להיות בעל חשבון בבנק שמעניק את ההלוואה. בנוסף, בדומה לנהוג בישראל, חובה להמציא לבנקים המקומיים אישורים ומסמכים שונים:
● דו"ח שמאות - מסמך מרכזי לקבלת משכנתא הינו דו"ח שמאות מפורט המעריך את עלות הנכס ומצבו. אישורים הנדסיים מפורטים, הערכת עלויות ושווי נדרשים כמובן גם למי שמתכנן השקעות נדל"ן בספרד בצורה של בניית מבנה עסקי או למגורים.
● מסמך זיהוי –משקיע זר יצטרך להצטייד בדרכון (כדאי להביא לבנק גם צילום שהוכן מראש). כמו כן, יש להנפיק NIE-תעודת תושב ארעי, התקפה לשלושה חודשים, אותה ניתן להוציא בקלות ובמהירות בקונסוליה בת"א.
● אישורי הכנסה – על מנת להוכיח יכולת החזר יש צורך להמציא לבנק הספרדי תלושי הכנסה עדכניים או אישור על הכנסות מטעם רואה חשבון. יש צורך שהמסמכים הללו יהיו מתורגמים, כמובן. אישורים על מקורות כספיים, חסכונות והשקעות פיננסיות שמנפיקים בנקים בישראל, אגב, ניתן לבקש ולקבל בשפה האנגלית..
● דף עו"ש של 3 חודשים אחרונים
● חשוב לדעת- ככל שהמסמכים מראים על מצב טוב יותר המשכנתא תתקבל בקלות ובתנאים טובים יותר. כך לדוגמא, משקיעי אשר יציג רישומי טאבו של נכסים שבבעלותו בישראל יוכל במקרים רבים לשפר תנאי המשכנתא.
הון עצמי מינימאלי
כאשר מגיעים למוסד פיננסי ספרדי, לצורך קבלת משכנתא, יש צורך לקחת בחשבון שמשכנתא תצטרך לבוא במקביל להשקעת הון עצמי ע"י המשקיע. מומחים לשוק הנדל"ן בספרד מספרים שמשקיעים לרוב יהיו בעלי הון עצמי של מאה אלף אירו מינימום, אך הדבר הוא לא כלל בל יעבור ותלוי בפרמטרים מגוונים. כיום, הבנקים המובילים בספרד נוטים להעניק למשקיעים האירופאים והאמריקאים משכנתאות לתקופה של עד 20 שנה, בהיקף של כ-60% מערך הנכס בעוד חבריהם הישראלים ייהנו מתקופת החזר של 15 שנה בהיקף של כ- 50%. ספרדים, לעומתם, מקבלים מימון של 80% מעלות הרכישה. לסיכום, מימון ההשקעה בהחלט משחק תפקיד מרכזי בהשקעות נדל"ן ,בכלל ובספרד בפרט, ולכן חשוב להכיר את האפשרויות הקיימות ואת התהליך הנדרש לשם קבלת ההלוואה. כיום, בעזרת מימון ניתן לרכוש נכס בלב ברצלונה בהון עצמי של כ- 500,000 ₪ בלבד. חשוב להכיר כי ישנם מסלולים שונים ומגוונים להשקעה אשר ייבחנו בהתאם למשקיע ולהשקעה הספציפית, בדומה לנהוג בארץ.