תוצאות חיפוש

"שוק קונים" מאופיין בהיצע גבוה של מוצר או שירות ביחס לביקוש הנמוך , מה שנותן לקונים כוח רב יותר לקבוע את המחיר ותנאי המכירה. "שוק מוכרים" הוא בדיוק המצב ההפוך, ומאופיין בביקושים גבוהים למוצר או השירות לצד היצע נמוך. בחודשים האחרונים, לראשונה מזה 15 שנים שוק הנדל"ן הישראלי מוגדר כ"שוק קונים". במסגרת מצב השוק, יזמים צמאים מציעים תנאים מרחיקי-לכת והנחות, כדי להתמודד עם קצב המכירות האיטי. לכל למי שפספס, צפייה חובה!! כיצד להרוויח מהקפאון בשוק הנדל"ן הישראלי בהשקעה של 300 אלף ש"ח. בימים אלו מתארגנת קבוצת משקיעים שלישית, מבית נדל"ן ספרד, לצורך השקעת נדל"ן בישראל. לפרטים נוספים, צפו בהקלטת הוובינאר שהוקלט בשבוע שעבר ולאחר מכן ומלאו פרטים בטופס המצורף בתחתית הדף ואנחנו נחזור אליכם בהקדם. צפו בגרף שפורסם בחודש הקודם באתר "ישראל היום" מציג מגמת שפל של 13 שנים של קצב המכירה בשוק דירות הקבלן בשנים 2022-2023. היקף מכירות יד ראשונה מקבלן בשנים 2010-2023: מדוע יזמים יעדיפו לתת הטבות מאשר להוריד מחיר? 1. מיתוג ופסיכולוגיה: כמו בכל מוצר אחר, גם בנדל"ן, הורדת מחיר עשויה להיתפס אצל קונים פוטנציאליים כסימן לכך שדירה פגומה או נחותה. לעומת זאת, הטבות כמו תנאי תשלום נוחים נתפסות כ"הטבות" ולא כהורדת מחיר, מה שיכול להוביל להשפעה הפסיכולוגית חיובית ולהפוך את הדירה לאטרקטיבית יותר. 2. תחרות ופרסום: בשוק הנדל"ן התחרותי של ימינו, יזמים רוצים למשוך את תשומת לבם של מעט הרוכשים שמסתובבים בשוק. לצורך כך עליהם לייצר בידול ולתפוס את העין של הרוכש הפוטנציאלי באמצעות מבצעים והטבות "מפוצצות", כגון שלטי הפרסום המוצגים בימים אלו: "נותנים לך-תיקח! קונים דירה בגינדי רמת אפעל ומקבלים 1,500,00 ש"ח". 4. דוח אפס והתחייבות מול הבנקים: בעת ההתקשרות בין הבנקים ליזמים, לצורך קבלת ליווי בנקאי, נקבעים, בין השאר, גבולות הגזרה של היזמים למכירת הדירות ותנאי התשלום. מכירה מתחת לאותם תנאים או בשפת העם "מתחת לדוח אפס" מחייבת את אישור הבנק ולעיתים העמדת ערבויות נוספות. 5. גמישות : מתן הטבות מייצר גמישות ליזמים על פני הורדת מחירים. כיום, כאשר כל המידע חשוף וכל אחד יכול לראות את מחירי המכירה בפועל, הורדת מחיר תפורסם בנתוני רשות המיסים ועלולה להתקבע כמחירון החדש של הפרויקט. לעומת זאת, "מבצע זמני או הטבה" לא תתועד וניתן יהיה להסיר אותה מעל מדפי האינטרנט\שלטי החוצות בזמן הנכון. מעוניינים להצטרף אלינו להשקעות נדלן מיוחדות בישראל? מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

העשור וחצי האחרונים היו רכבת הרים עבור שוק הדיור הספרדי. עליות וירידות דרמטיות, פערים הולכים וגדלים בין ערים שונות, וסיפורים מרתקים של תהפוכות כלכליות וחברתיות. גרף מדד מחירי הדירות משקף את המסע המרתק הזה, תוך הדגשת ההבדלים המפתיעים בין שתי הערים הגדולות: ברצלונה ומדריד. עבר מפואר: עד שנת 2008 ספרד פרחה מבחינה נדלנ"ית והייתה לגורם משיכה של תושבים ומשקיעים מכל רחבי העולם. באותם ימים חגגה ברצלונה כמלכת הדיור הספרדי עם הובלת המחירים. מחירי הדירות בה היו גבוהים משמעותית מאשר במדריד, והיא משכה אליה תושבים ומשקיעים מכל רחבי העולם. פופולריות תיירותית אדירה, כלכלה מגוונת וחזקה, ואיכות חיים גבוהה הפכו אותה למגנט אנושי לאנשים שרצו לגור בה ולמשקיעים מכל רחבי העולם. ההתרסקות הכואבת ב- 2008 : המשבר הכלכלי העולמי בשנת 2008 טלטל את שוק הדיור הספרדי. מחירי הדירות בספרד צנחו ואיתם מחירי הדירות בברצלונה. הדיפרסיה המשיכה 5 שנים עד שנת 2013, מאז אנו עדים להתאוששות הדרגתית. בעוד שמחירי הדירות בברצלונה עדיין מתאוששים מהמשבר, מדריד חוותה התאוששות מהירה ומרשימה יותר והצליחה לעקוף את ברצלונה ולהתברג בראש טבלת המחירים. צפו במדד מחירי הדירות בספרד כללי, מדריד וברצלונה עפ"י NIE - הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של ספרד מדריד תופסת את ההובלה כאמור וכפי שניתן לראות בגרף. באופן ממוצע, מדריד יקרה יותר מברצלונה, הן במחירי הדירות והן בעלות המחיה. השקעות ממשלתיות נרחבות בפיתוח תשתיות ותחבורה, צמיחה כלכלית ויצירת מקומות עבודה חדשים, משכו תושבים ומשקיעים רבים למדריד. לעומת זאת, ברצלונה סבלה בשנים האחרונות מתיירות יתר, הגורמת לצפיפות, מהלכים פוליטים שהבריחו חברות חזקות מהעיר ופגיעה בביקוש הבינ"ל שהובילה להתאוששות איטית יותר ביחס למדריד. לאן הולך שוק הנדל"ן של ספרד. בחודש הקודם הצגנו את התחזית לשוק הנדל"ן הספרדי לשנת 2024. כאשר עתיד שוק הדיור הספרדי עדיין מעורפל. גורמים רבים ישפיעו על התפתחותו, ביניהם המצב הכלכלי העולמי, גידול האוכלוסייה, ופיתוח טכנולוגיות חדשות. ערים כמו ברצלונה ומדריד ימשיכו להיות מוקדי משיכה, אך ייתכן שנראה התפתחות של ערים קטנות יותר, המציעות איכות חיים גבוהה ועלויות מחיה נמוכות יותר. להמשך קריאה על התחרות במחירי הנדל"ן בין מדריד לברצלונה לחצו כאן

בכתבה שפורסמה השבוע בגלובס סופר על זוג ישראלים שרכשו דירה במדריד דרך חברה מקומית. הכל היה נראה נהדר עד שהם מצאו שמישהו פלש לדירה שהם רכשו ושיפצו. כתבת גלובס, ענת דנאלי לב ראיינה את אסף לבנת שהסביר מנסיונו הרב בספרד כיצד להימנע מפולשים בשני צעדים פשוטים ומה צריך לעשות בעל נכס במקרה שפולש נכנס אליו לדירה. בחודש מאי בשנה שעברה כתבנו אודות הדרך להימנע מפולשים במקרה של דירות ריקות בספרד. לכתבה המלאה באתר גלובס לחצו כאן: להמשך קריאה בבלוג אודות הנדלן ההספרדי לחצו כאן

לאחר שנים לא פשוטות לעסקי התיירות הספרדיים, שנת 2023 תזכר כשנת הקאמ-בק הגדולה של התירות בספרד. כאשר הקפיצה הגדולה, ביותר בלטה דווקא בלינות שאינן בבתי מלון (דירות נופש, קמפינגים, תיירות כפרית ואכסניות) עם לא פחות 137 מיליון לינות בשנה החולפת המהווה גידול של יותר מ- 8% בהשוואה לשנה הקודמת וגבוהה מהמספרים שלפני הקורונה. עפ"י הכתבה שפורסמה בעיתון הספרדי Ejeprime, יותר מ-50% מהלינות בספרד, שאינן במלונות היו בדירות נופש שמציעות למטיילים אותנטיות, נוחות, גמישות וחוויה ביתית נעימה. על אף הברקזיט, מירב התיירים הפוקדים את ספרד עדיין מגיעים מבריטניה לחפש שמש עם יותר מ 15 מיליון לינות. 34.5% מהמטיילים שהגיעו לספרד בחרו להנות מאתרי קמפינג בטבע כאשר קטלוניה הייתה היעד המועדף ללינה בקמפינגים, עם 19.2 מיליון לינות ב-2023. אחרי האנגלים, ניצבו הגרמנים עם כ- 22% מכלל הלינות. כ-9% מהמטיילים בספרד בחרו ללון בתיירות כפרית, כאשר קסטיליה אי-ליאון (Castilla y León) היא היעד המוביל לתיירות כפרית, עם 1.8 מיליון לינות ב-2023. כ-5.4% בחרו ללון באכסניות, כאשר גליסיה היא היעד המועדף ללינה באכסניות, עם 1.3 מיליון לינות ב-2023. עלייה במחירי הלינות בספרד - חלק ממגמת עלייה גלובלית לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה INE, עלו מחירי הלינות בכל הקטגוריות בהתאם למגמה הגלובלית. דירות נופש בספרד רשמו את העלייה הגבוהה ביותר של כ-8.4%, אחריהן קמפינגים עם עליה של כ-5.5% ולינה כפרית עם עליה של כמעט 5%. בחודש דצמבר לבדו, שהיה החודש החזק ביותר בשנה, עלו מספר הלינות על שבעה מיליון, עם עלייה של 9.8% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. הלינות של תושבים עלו ב-8.6% ולינות של תושבי חוץ ב-10.5%. לכתבות נוספות אודות נדלן והשקעות בספרד לחצו כאן

לצד ירידת האינפלציה והדיבורים על ירידת הריבית הצפויה שווקי הדירות בברצלונה ומדריד נכנסים למגמת עלייה. עפ"י מחקר שוק מעמיק שבצעה חברת הנדל"ן הספרדית Solvia המנתחת את עליית המחירים לפי השכונות השונות בברצלונה ומדריד. הגרפים מציגים עלייה בברצלונה ומדריד כאשר בראשונה העליות היו מתונות יותר והאזורי הפריים הם אלו שעלו בצורה משמעותית יותר. עליות המחירים ברובעי מדריד. כפי שניתן לראות, הצבעים הכהים מעידים על עליות מחירים גבוהות יותר. כאשר המחירים ברובעים Barajas ו- Chamberi עלו בצורה משמעותית ביותר מ-7%. עפ"י המחקר, המחיר הממוצע למ"ר במדריד עומד על 3,744 יורו, המשקף עלייה של 6.1% לעומת סוף שנת 2022. העלייה הינה רוחבית בכל 21 מהרובעים של מדריד, ב-10 מהם עלו המחירים ביותר מ מ-6%. צ'מבררי (עלייה של 8%): Chamberí שכונת צ'מבררי היא פנינה יוקרתית במרכז מדריד שכולם אוהבים. היא מושכת אליה משפחות אמידות, אנשי עסקים ובעלי הון. הרחובות מרוצפים אבן ובין הרבה בניינים היסטוריים. השכונה מלאה בחנויות יוקרה, גלריות נחשבות והמון אווירה וקולינרייה ייחודית. סלמנקה (עלייה של 1.8%): Salamanca שכונת סלמנקה, מקום מושבה של ריאל מדריד, שגרירויות רבות בחרו לשבת בה וגם פה הרחובות אוטנטים ומרוצפים אבן. בתוכה ממוקמות שדרת סרג'יו אורטגה היוקרתית, פלאסה דה קולון המרשימה ופארק ברליני. ויאברדה (עלייה של 4.2%): Villaverde החיים התוססים של דרום מדריד. אומנם השכונה פחות יוקרתית ויקרה אבל מלאה אווירה פארקים ירוקים וחיי קהילה תוססים. משפחות צעירות, סטודנטים ואמנים מוצאים בה מחירים נוחים, קהילה מגוונת וקרבה לקבוצת הכדורגל ראיו ויאקאנו. פארק קאסה דה קמפו ופארק אנטוניו Machado מזמינים לטיולים בטבע. פואנטה דה ואלקאס (עלייה של 4.4%): Puente de Vallecas שוק ססגוני ואווירה אותנטית. פואנטה דה ואלקאס, שכונה פחות יקרה בדרום מזרח מדריד, מושכת אליה משפחות צעירות, סטודנטים ומהגרים. שוק פואנטה דה ואלקאס התוסס, פארק אנטוניו Machado ופארק El Pozo מציעים חוויה ייחודית, ואילו קבוצת הכדורגל דפורטיבו ואלקאס מביאה גאווה מקומית. אוסרה (עלייה של 3.9%): Usera קסם אותנטי ומחירים נוחים. שכונת אוֹסֶרָה, בדרום מזרח מדריד, ידועה באוכלוסייתה đa dạng, באווירה אותנטית ובמחירים נוחים. משפחות צעירות, סטודנטים ואמנים מוצאים בה בית חם, נהנים מפארק אוֹסֶרָה, מרכז תרבות Usera ומוזיאון אוֹסֶרָה, ומגלים עולם שלם של תרבות ומסורת. עליות המחירים ברובעי ברצלונה. ברצלונה משקפת צמיחה מתונה יותר, אך עדיין אטרקטיבית. המחיר הממוצע למ"ר בברצלונה עומד על 3,665 יורו, עלייה של  1.8% ביחס לשנה שעברה ו-1.3% ביחס לרבעון הקודם. למרות שהיא יקרה ממדריד, היא עדיין רחוקה מרמות השיא שלה מהמשבר הכלכלי (כ-15% פחות). כאשר המחירים ברובעים Gracia ו- Les Corts עלו בצורה משמעותית ביותר מ-4-5%. עליית המחירים בשנה האחרונה בברצלונה Sarrià-Sant Gervasi (סאריה-סנט ג'רבאסי) - עלייה של 1.6% הפנינה יוקרתית בצפון ברצלונה, שכונת סאריה-סנט ג'רבאסי מושכת אליה משפחות אמידות, אנשי עסקים וידוענים. האזור מאופיין בנופים הצופים על העיר ברצלונה, חנויות יוקרה, מסעדות גורמה ואווירה אלגנטית. Nou Barris (נואו באריס) - עלייה של 0.6% דרום ברצלונה פוגש חיים קהילתיים תוססים. שכונת נואו באריס, פחות יקרה מהאחרות, אבל מציעה אווירה, פארקים ירוקים וחיי קהילה תוססים. משפחות צעירות, סטודנטים ואמנים מוצאים בה מחירים נוחים וקהילה מגוונת. Les Corts (לה קורטס) - עלייה של 5.4% אזור יוקרה עם ריבוי ופארקים ירוקים. מקום מושבה של קבוצת הכדורגל FC Barcelona, ידועה באווירה היוקרתית שלה, בבנייה המודרנית ובפארקים ירוקים. משפחות עשירות, אנשי עסקים בינלאומיים וחובבי ספורט מוצאים בה בית חם, נהנים משדרת דיאגונל היוקרתית, אצטדיון הקאמפ נואו המרהיב ופארק טיבידאבו. Sants-Montjuïc (סאנטס-מונז'ואיק) - עלייה של 2.9% היסטוריה ותרבות. שכונת סאנטס-מונז'ואיק, ידועה באתרים ההיסטוריים שלה, במוזיאונים המרתקים ובנופים עוצרי הנשימה. חובבי היסטוריה ותרבות, סטודנטים ואמנים מוצאים בה אווירה ייחודית, מוזיאון לאומי לאמנות של קטלוניה, פלאסה ד'אספניה המרשימה ומונז'ואיק המרהיב. Gràcia (גראסיה) - עלייה של 2.7% שכונה אותנטית וקצב חיים אחר. שכונת גראסיה מאוד שיקית ומבוקשת על ידי צעירים. בעיניים הישראליות, בחלקים ממנה קצת מזכירה את האוירה בנווה צדק. לכל הכתבות והעדכונים לחצו כאן

בחודש מאי 2023 פרסמנו מאמר אודות חוקי השכירות בספרד שנכנסו לתוקף באותו חודש. חוק השכירות הספרדי נועד למתן את עליות השכירות ולאפשר שכירות ברת השגה לתושבי ספרד תוך מיקוד באזורי הביקוש. במסגרת המאמר הצגנו גם את הטיעונים של המתנגדים לחוק שטענו שהחוק יגרום בדיוק לתוצאה ההפוכה. עכשיו, יותר מחצי שנה אחרי נבחן את כשלון החוק והשינויים הצפויים בו. בקצרה, עיקרי חוק השכירות כללו הגבלת גובה השכירות (באזורי הביקוש) במטרה להקל על שוכרי הדירות. הטלת מסים חדשים על בעלי דירות (בעלי נכסים מרובים) שנועדו לשמש את הממשלה למימון תוכניות דיור ציבורי. במקביל חיזק החוק את מעמדם של השוכרים אל מול בעלי הדירות וכן הוקמה קרן ציבורית שנועדה לסייע במימון דיור ציבורי. לא עבר הרבה זמן עד שהתבררה ההשפעה של חוקי השכירות על בעלי הדירות לאחר שאלו ראו בו פגיעה קשה בזכויותיהם וברווחיהם. בעלי דירות רבים החליטו שלא להשכיר את דירותיהם לטווח ארוך ולעבור לחוזי שכירות לטווח בינוני (יותר מ-32 יום ופחות מ 11 חודש), מהסיבה הפשוטה שחוק השכירות אינו חל על חוזים אלו. לחצו לקריאת הכתבה אודות סוגי חוזי השכירות לדירות בספרד. חשוב לדעת כי חוקי השכירות לא צצו ביום בהיר אחד, אלא נרקמו לאחר תהליך ארוך שהחל אי שם בשנת 2020 עם פרסום חוקי השכירות בברצלונה שבוטלו ברמה המקומית אך חוקקו מאוחר יותר. כאמור ברמה הלאומית יש להניח כי השפעות החוק, החלו להתפתח עם החוק התקדימי בברצלונה כבר באותה שנה. השלכות הבריחה ההמונית משוק השכירות לטווח ארוך מאז שנת 2020 צמצום משמעותי בהיצע הדירות להשכרה. עלייה חדה במחירי השכירות - כתבה עלייה של 31% במחירי השכירות תוך שנתיים! קשיים רבים עבור משפחות צעירות וזוגות צעירים למצוא דירה להשכרה במחיר סביר. התגברות תופעת "הדירות רפאים" – דירות שעומדות ריקות ואינן מאוכלסות. לאור השינויים שחלו בשוק והמגמה להחרפה במצב שוכרי הדירות, פורסם לאחרונה כי הממשלה הקימה קבוצת עבודה שמטרתה ללמוד את שוק השכירות לטווח בינוני ולגבש תקנות חדשות. עפ"י הפרסומים המטרה היא למצוא את האיזון בין ההגנה על השוכרים ליצירת תנאים אטרקטיביים עבור משקיעים, תוך ניסיון להחזיר את שוק הדיור להשכרה למסלול יציב. בחודשים הקרובים אנחנו צופים כי יפורסמו תקנות חדשות ואנחנו נדאג לעדכן אתכם. לכל הכתבות והעדכונים לחצו כאן

למרות שהבנק המרכזי באירופה (ECS) השאיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 4%, תוך פחות מחודש וחצי צנחה ריבית היוריבור (ריבית הפריים האירופאית) ב-13%. מרמה של 4.05% בסוף נובמבר 2023 לרמה של 3.53% בתחילת ינואר 2024. כל זאת על רקע ירידת האינפלציה הממוצעת באירופה לרמה של 2.4% (בספרד 3.35) והצפי כי במהלך שנת 2024 יחל ה-ECB להפחית את הריבית בקצב מתון. המצב הזה מייצר הזדמנויות למשקיעי הנדל"ן בספרד לרכוש עסקאות מניבות בתשואות גבוהות ולקבע אותן לטווח ארוך. ריבית היוריבור - 12 חודשים- ירידה של יותר מ-13% לנצל את הריבית הגבוהה: כיצד לקבע את תנאי השוק לפני ירידת הריבית הצפוייה עליות הריבית האגרסיביות באירופה שהחלו במהלך שנת 2022 הובילו לירידות מחיר בשוק הנכסים המניבים. הסיבה לכך היא שריבית גבוהה מייצרת מוצרי השקעה חסרי סיכון בריביות גבוהות יותר, דבר המחייב את מוכרי הנכסים להגדיל את תשואת המכירה (Cape Rate) באמצעות הורדת המחיר, כל זאת בהנחה שהשכירות נותרת ללא שינוי. ירידת הריבית הצפוייה מייצרת הזדמנות למשקיעים בתחום הנדל"ן לרכוש כיום נכסים ולמכור אותם בתוך כמה שנים. הנחת היסוד קובעת שהורדת הריבית תוביל לירידה ב- CAP וכתוצאה מכך לעלייה בשווי הנכס. כלומר לרכוש היום בזול ולמכור תוך כמה שנים במחיר יקר יותר. לקנות היום ולהנות מהירידה בעלויות המימון בנוסף לאפשרות לרכוש כיום ולהנות ממחירי רכישה נמוכים, גם ריביות המימון, שלרוב צמודות ליוריבור, צפויות לרדת. כתוצאה מכך יזמים יפחיתו את עלויות המימון ויוכלו להנות מתהליך של עלייה ברווחיות למשך תקופת ההשקעה. אולם משקיעים חייבים לזכור כי עולם הכלכלה לא תמיד פועל לפי התחזיות ושינוי מגמת בכלכלה העולמית עשויים לייצר תהליכים שונים ואף הפוכים מאלו הרשומים במאמר זה.

בחודש מאי 2023 כתבנו אודות חוק השכירות בספרד, שנועד להגן על שוכרי הדירות. במסגרת המאמר הבאנו קולות שביקרו את החוק וטענו שהמגבלות שהוטלו על משכירי הדירות צפויים דווקא להקטין את היצע הדירות להשכרה ובכך לייצר לחץ גובר על שוק השכירות. המבקרים העלו טיעונים לכך שהחוק לא ישרת בסופו של דבר את שוכרי הדירות אלא דווקא יפגע בהם. ואכן, לאור העלייה המתמשכת במחירי השכירות וההיצע הנמוך של דירות שכירות לטווח ארוך, פועלות הרשויות בספרד לשינויים בחוק. החוק כאמור נועד לעזור לשוכרים למצוא דירות להשכרה במחירים ברי-השגה ולאפשר דיור לכל אדם גם אם אין ברשותו אפשרות לרכישה. אולם החוק הביא לכך שבעלי דירות רבים הפסיקו להשכיר את דירתם לטווח ארוך בכפוף לחוק, והעבירו את דירותיהם למסלול של שכירות לטווח בינוני (32 יום עד 11 חודש) שאיננו כפוף למגבלות החוק. כתוצאה מכך ההיצע של הנכסים להשכרה לטווח ארוך ירד, מה שהעלה את מחירי השכירות בעיקר באזורי הביקוש בברצלונה ומדריד. בעקבות העלייה בתעריפי השכירות ולמרות העלייה בריבית, השוכרים הגיעו למצב בו הם משלמים יותר משהיו משלמים לו היו רוכשים דירה ומשלמים משכנתא. מצב זה מקשה על שוכרים לחסוך לצורך רכישת דירה בעתיד. עליית תעריפי השכירות במדריד: 13.6% בשנה, ברובע סלמנקה המבוקש עלו המחירים ב-15.4%: שבירת מעגל הקסמים - הגדלת היצע הדירות לשכירות והורדת המחיר באמצעות תנאי השוק נראה שהדרך הטובה ביותר לשבור את המעגל הנוכחי יהיה באמצעות שינוי במדיניות השכירות בספרד. מטרת הממשלה היא לאפשר שכירות ברת-השגה ולאפשר לצעירים לחסוך כסף ולהגדיל את היכולת שלהם לחסוך ולרכוש בעתיד. לכן, פועלת הממשלה הספרדית לתיקון החוק שעתיד לשפר את מצב בעלי הדירות ולאפשר להם לעלות את מחירי השכירות בקצב מהיר יותר. בכך מקווים במששלת ספרד להחזיר דירות לשכירות לטווח ארוך, להגדיל את היצע הדירות וכתוצאה מכך להביא להפחתה בתעריפי השכירות. אנחנו נמשיך ונעדכן אודות כך בחודשים הקרובים.

לאחר שנה וחצי של קרירות, שוק הנדל"ן הספרדי מקבל את שנת 2024 באופטימיות. כל זאת בעיקר לאור האינפלציה הנמוכה והציפייה להורדת הריבית מוקדם יותר ומהר יותר מהצפוי. עפ"י מירב התחזיות, שירות ריבית היוריבור (הפריים האירופאי) צפוי לרדת במחצית השנייה לשנת 2024 בקצב איטי. להלן הנקודות המרכזיות שישפיעו על שוק הנדל"ן במהלך שנת 2024. קניית נדל"ן בספרד - שוק יציב עם מגמת עלייה בשוק הנדל"ן למגורים : בשנה החולפת עלו מחירי הנכסים בספרד בקצב מתון, בהובלת ביקוש גבוה והיצע דירות הולך ופוחת. מגמה זו בלטה בעיקר אזור רצועת החוף של ספרד וולנסיה שעלתה בקצב מהיר. מספר העסקאות במהלך 2023 אומנם ירד דרמטית בהשוואה ל-2022 אך נותר בטווח של התנודתיות ב-15 שנים האחרונות. הירידה בהיקף העסקאות נבעה בעיקר מהעליה החדה בשיעור ריבית המשכנתאות. במהלך שנת 2024 אנחנו צופים יציבות עד עליות מחירים מתונות וזאת ככל שתרד הריבית מהר ומוקדם יותר. מספר המשכנתאות במהלך שנת 2023 ירד משמעותית והבנקים שמרו על שמרנות גבוהה. אנו צופים כי גם במהלך שנת 2024, בעקבות הכוויה הקשה שחוותה ספרד במשבר הסאב-פריים, הבנקים צפויים לשמור על מדיניות ההלוואות הקשיחה וזאת על מנת להמנע מעלייה בכמות המשכנתאות שיכנסו למצב של חדלות פרעון. השכרת דירה בספרד - המחירים ימשיכו לטפס בזכות פרצת חוק בחוזי שכירות לטווח בינוני. כפי שכתבנו בחודש יולי 2023, מחירי השכירות בספרד ממשיכים לטפס בדגש על הערים הגדולות. כאשר חוק השכירות הוביל להפחתה משמעותית בהיצעה הנכסים המושכרים לטווחים ארוכים. שוק השכרות לטווח בינוני (32 יום עד 11 חודש) כמתואר בכתבה אודות סוגי חוזי השכירות בספרד הולכות ומתרחבות כאשר בעלי הנכסים מנצלים את הפרצה בחוק שאיננה מגבילה את דמי השכירות באפיק זה. משקיעים רבים נהנו מהעלייה הניכרת בתעריפי השכירות במטרה להגדיל את התשואה. אולם שימו לב כי לאור התגברות השימוש בחוזה שכירות לטווח בינוני ועפ"י אמירות פומביות של פוליטיקאים, אנחנו מעריכים כי בשנה הקרובה יצאו חוקים אשר יסגרו את הפרצה הנוכחית. כמובן נעדכן ברגע שיפורסמו שינויים. עליית מחירי השכירות עפ"י ערים בספרד בשנה האחרונה: את שנת 2023 הובילה ברצלונה עם מחיר ממוצע של 19.4 אירו למ"ר ועם עלייה של 10.2% בשנה החולפת. אחריה מדריד עם 17.4 אירו למ"ר בממוצע עם עלייה של 8.1% בתעריפי השכירות בשנה האחרונה: *האמור בכתבה זו מכיל מידע צופה פני עתיד ואין להסתמך עליו לצורך ביצוע השקעה

למרות עליית הריבית החדה שהחלה לפני כשנה וחצי ועלתה מרמה של אפס לרמה של כ-4% תוך זמן קצר, מחירי הנדל"ן בספרד המשיכו במגמת עלייה. במהלך השנה האחרונה, עפ"י אתר הנדלן Idealista, עלו מחירי הנדל"ן ב7.1% לכדי ממוצע של 2,013 אירו למ"ר. מה הכוחות שפעלו על השוק ומה הכוחות שעתידים לפעול עליו בשנה 2024? מחירי הדירות בספרד -עלייה של 7.1% בשנה ו-1% רק בחודש האחרון: הכוחות שיפעלו להאטה בשוק הנדל"ן לשנת 2024 עליית הריבית: כמו ברוב מדינות העולם, הבנק המרכזי של אירופה (ECB) העלה את ריבית היוריבור (המקבילה לפריים הישראלי). כל זאת במטרה להילחם באינפלציה. התוצאה של הריבית הגבוהה הינה כמובן האטה בשוק הנדל"ן עקב עלויות מימון גבוהות הן בצד היזמים והן בצד נוטלי המשכנתאות. מדד זה צפוי להמשיך ולהקטין את הביקושים. למרות שהאינפלציה בספרד הורידה ראש כבר בסוף חודש יוני 2023 והגיע לרמה של 1.7% ביולי 2023, עלינו לזכור כי הריבית באירופה אחידה לכלל המדינות. מהסיבה הזו ולאור נתוני האינפליה במדינות אחרות באיחוד, יקח עוד זמן עד אשר יוריד הבנק המרכזי את הריבית. חוסר ודאות כלכלית: פרט לאינפלציה, הכלכלה העולמית מתמודדת עם מספר אתגרים נוספים, כולל המלחמה באוקראינה שקצת ירדה מהפרק מאז השבת השחורה, אך השפעותיה עדיין מרחפות על אירופה. נזקי ה-COVID-19 עדיין מורגשים בחובות שנצברו במדינות אירופה.. כל זאת לצד אי-ודאות כלכלית צפויה להפוך צרכנים ועסקים יותר זהירים בהוצאות, כולל על דיור. הכוחות שיפעלו בשנת 2024 וידחפו את שוק הנדל"ן כלפי מעלה. ביקושים חזקים לצד מחסור בבנייה: היצע הדירות הפנויות בספרד ממשיך לרדת, עם דגש לערים הגדולות. כל זאת לצד ביקוש חזק בעיקר באזורי התעסוקה והתנועה המתמשכת של אורבניזציה לכיוון הערים הגדולות בעוד האבטלה ממשיכה במגמת ירידה . יעד השקעה מקומי ובינ"ל: ספרד מהווה יעד השקעה אטרקטיבי עבור תושבים מקומיים וזרים. על פי נתוני משרד המשפטים הספרדי, כ-80,000 תושבים זרים רכשו דירות בספרד בשנה האחרונה. נתון זה מהווה גידול של 10% לעומת השנה הקודמת. רוב הרכישות היו של בריטנים, צרפתים וגרמניים. גורמי המשיכה שם ספרד נובעים בעיקר מהאקלים הנוח, המחירים הנוחים ביחס למדינות אחרות באירופה והאפשרות לקבל ויזת זהב עבור רכישת נדל"ן. ספרד מדורגת במקום ה-12 בעולם בהשקעות הנדל"ן על ידי תושבים זרים. מימון שמרני שניתן טרום המשבר בשוק הנדל"ן: מאז משבר 2008 הנהיג הבנק המרכזי בספרד מדינויות שמרנית בכל הנוגע למתן מימון. היקפי המימון לתושבים מקומיים וזרים הוגבלו. בוצעו מבחני הכנסה קפדניים יותר ויזמים נדרשו לבצע מכירות מוקדמות, כתלות במיקום הנכס לפני שקיבלו מימון לצורך בנייה וכמו כן הבנקים נמנעו ממתן אשרי לרכישת קרקעות. שלב הסיכומים יעלו או ירדו? עפ"י ניתוח פנימי של חברת נדל"ן ספרד, לאור נסיוננו בשוק ולאור הכוחות הפועלים בשוק אנחנו מניחים כי מחירי הנדל"ן בספרד ימשיכו לדשדש עם עלייה קלה בשנת 2024. העובדה שהבנקים שמרו על שמרנות במתן מימון יצרה מצב שכמעט ולא קיימות עסקאות דיסטרס בשוק. מוכרים מחכים בסבלנות ונראה שהשוק ימשיך להיות יציב. אולם, כל הנתונים מצביעים על כך שהפחתת ריבית עתידית תהיה הגורם שיניע מחדש את השוק. ככל שהפחתת הריבית תקח זמן רב יותר כך העלייה תהיה מהירה וחזקה יותר. להלן תחזיות שניים מהבנקים הגדולים בספרד: בנק La-caixa מעריך כי מחירי הבתים בספרד יעלו ב-1.1% ב-2024 בנק BBVA - מעריך כי מחירי הבתים בספרד יעלו ב-2.5% ב-2024. כתבה זו מכילה מידע צופן פני עתיד: חשוב לציין כי כלך האמור בכתבה זו, אלה הן רק תחזיות, והתוצאה בפועל יכולה להיות שונה. משקיעים צריכים לשקול היטב את הנסיבות שלהם לפני קבלת החלטות כלשהן בנושא השקעה בנדל"ן הספרדי.

עפ"י דוח שפרסמה חברת הנדל"ן Colliers בחודש נובמבר 2023, בתוך פחות משנה טסה כלפי מעלה תשואת השוק (Cap Rate) בענף הנדל"ן הלוגיסטי בספרד באופן חד. מדד זה מתייחס ליחס בין תעריפי השכירות למחירי הנכסים. העלייה החדה בתשואות קשורה באופן ישיר מעלייה החדה בריבית. גופים אשר מעוניינים למכור את הנכסים שברשותם נדרשים להוריד באופן חד את המחיר ובכך להעניק לרוכשים פיצוי משמעותי להשקעה שלהם ביחס לאפיקי השקעה חסרי סיכון. נכון לסוף רבעון 3 לשנת 2023, תשואות השוק בברצלונה בשוק הנדל"ן הלוגיסטי עומדים על כ-5.15%, במדריד על כ-5.35% ובולסיה על כ-5.8%. בשנה האחרונה עלו גם מחירי השכירות כאשר ההצמדה ל-IPC דחקה את המחירים מעלה. תעריפי השכירות במיקומי הפריים בברצלונה עומדים נכון להיות יותר מ-8 אירו למ"ר לחודש בממוצע, במדריד על כ-6.35 אירו למ"ר לחודש בממוצע ובולנסיה על כ-5.5 אירו למ"ר לחודש בממוצע, כאשר רק באזור ולנסיה נצפתה ירדה קלה בתעריפי השכירות בחודשים האחרונים. העלייה בעלויות הקרקע הובילו לדחיקה מעלה של תעריפי השכירות וזאת מנת להצדיק הוצאותם לפועל של פרויקטים חדשים. כל זאת לאור המחסור הקיים בהיצע של קרקעות במיקומים מסויימים. מכיוון שהמוכרים אינם ממהרים לחתוך ב-25-30% במחירי הנכס שברשותם, מציג הדוח האטה משמעותית בהיקף העסקאות. כאשר השנה בוצעו עסקות בהיקפים של כ1.1 מיליארד אירו לעומת 2.5 מיליארד בשנה הקודמת בשלושת הרבעונים הראשונים לשנה. גרף התשואות Cap-rates של הנדל"ן הלוגיסיטי ב-3 מיקומי פריים בספרד:

במדריד ירדו כמות הדירות הפנויות ב-1% ובברצלונה הירידה הגיעה לכדי 10%. היצע הדירות בולנסיה ירד בכ-20% והדבר אכן מתיישב עם הכתבה שפרסמנו בחודש הקודם אודות קפיצת המחירים בולנסיה. כמו בישראל, עליית הריבית באה לידי ביטוי בספרד עם האטה בקצב התחלות הבנייה. עלייה בתשומות הבנייה בצמוד לעליית ריבית וחוסר היציבות הכלכלית הובילו לתהליך של הפחתה בכמות התחלות הבנייה בספרד. עפ"י אתר הנדל"ן הספרדי Idealista, חלה התכווצות ברבעון האחרון, ביחס לרבעון המקביל בשנה שעברה של 4% זאת בממוצע של 42 ערים ספרדיות.