שמעתם על אזור השקעה חדש שמדליק אתכם ואתם חושבים שממנו תצא העסקה המוצלחת הבאה שלכם? עד כאן, הכל מעולה. אבל לפני שאתם משקיעים את מיטב כספכם, וודאו שאתם משקיעים אותו בעץ מניב ולא בעץ סרק. בכתבה הבאה אשתף אתכם מניסיוני הרב בתחום, ב-5 טיפים שיעזרו לכם להבין בשלב מוקדם האם הרווח מובטח או שמא הכסף שלכם עלול בסוף להיזרק לפח.
טיפ ראשון – שילוב של בעלי אינטרסים וחסרי אינטרסים
1. הקפידו לדבר עם אנשים שהם בעלי אינטרסים, כמו למשל, מתווכים. אמנם הם יהיו סיילסמנים מובהקים, אבל זוהי עבודתם והמטרה שלהם היא בסוף למכור לנו מוצר ולספר לנו על כמה שהוא טוב ומושלם. מדוע אם כך בכל זאת לגשת אליהם? כי אתם צריכים אותם. יש בידיהם אינפורמציה שלכם בשלב הזה, אין!
דברו תמיד בישירות ובכנות ובהגיעכם למקום אמרו כי מטרתכם היא להתייעץ
ולהתרשם, על מנת לגבש לכם בראש תמונה ראשונית.
2. מנגד, אמליץ בחום לשוחח גם עם אנשים חסרי אינטרסים, כמו למשל, אדריכלים, מנהלי נכסים ותושבי המקום. האדריכלים הם אנשי מקצוע שנותנים שירות של עיצוב ושיפוץ דירות, הם יגידו לכם את הדברים as is ולא ינסו להלהיב אתכם, אלא יספרו לכם על אופי הדירות והאוכלוסייה מניסיונם האישי וגם יוכלו לרדת איתכם לרזולוציה של מספרים. אציין כי חשוב שהאדריכל יהיה מקומי, על מנת שיוכל לספק לכם כמה שיותר מידע מהשטח. כמו כן, ניתן לראיין מס' מנהלי נכסים ולקבל מהם תמונה וגם לשוחח עם המקומיים תמיד עוזר.
טיפ שני – קחו בעירבון מוגבל את תפישתם של המקומיים
ראייה של משקיע היא הרבה יותר רחבה, הוא חי נדל"ן ויודע אילו דברים הוא צריך לקחת בחשבון לפני שהוא חותם על עסקה. זה לא אומר בהכרח שכך גם ראייתם של המקומיים. שימו לב שלפעמים למקומיים יש אזורים שהם גדלו בהם ומחוברים אליהם רגשית, או אזורים שהם פחות אוהבים ויצאו בהצהרות שלא כדאי להתקרב. אמרות מסוג זה, הן לאו דווקא מדד להשקעה לא טובה. הרבה פעמים המקומיים לא תמיד רואים את ההתפתחות של האזור, הם מקובעים בתפיסה שלהם.
אנחנו יכולים לראות את זה בישראל – דרום ת"א, הדר חיפה, שכונה ד' בב"ש, מקומות שאנשים מקומיים לא היו מתקרבים ודווקא הסטודנטים הגיעו והשתלטו עליהם. בסופו של דבר – על המשקיע לברור את הפידבקים שהוא מקבל על האזור ממקומיים, ולהחליט עם איזו צידה הוא יוצא לדרך.
טיפ שלישי – בחנו את האזור בשעות שונות של היום
דבר נוסף שחשוב לעשותו, זהו בחינת האזור בשעות שונות של היום על מנת לקבל בעצמנו את התחושות, את הלך הרוח במקום, להתערות בחברה ולשאול את עצמנו האם היינו רוצים להיות חלק ממנה. כשאתם שואלים את עצמכם את זה – נסו לחשוב מנקודת מבטו של סטודנט/ איש משפחה/ תייר ולא כישראלי שרגיל כבר לאורח החיים שלו בישראל.
צאו לטייל ברחובות, הסתכלו על האוכלוסייה, על הבניינים, על החנויות. קל לזהות היום בתי עסק מודרניים, לעומת כאלה ישנים לפני 20 שנה. שימו לב לאוכלוסייה איתם אתם באים במגע במהלך שעות היום השונות ולשינוי שחל בה – שעות הבוקר המוקדמות, שעות הבוקר המאוחרות, אחרי הצהריים, מאוחר בלילה. אל תהססו לדבר עם נהגי המוניות ולשאול אותם על אזורים פחות סימפטים או מסוכנים הנמצאים סמוך למקום. חשוב שתהיו מודעים למידע הזה. כמו כן, ממליץ כמובן לישון במקום ולקבל את החוויה במלואה ל-24 שעות.
טיפ רביעי – אין תחליף לעבודת רגליים
אנחנו יכולים לבלות שעות מול המחשב והטלפון ולעשות עבודות מחקר טובות, אך בסופו של יום – אין תחליף לעבודת רגליים. צאו לראות כמה שיותר נכסים, התמקחו, השוו בין מחירים לפי אספקטים שונים, כגון קומה, לפני/אחרי שיפוץ. ניתן להביא לדוגמה את האזור המוצג בסרטון – שם החשיבות של מעלית בבניין מבחינת האוכלוסייה המבוגרת היא מאוד גבוהה, אבל דווקא לאוכלוסייה הצעירה, העניין פחות קריטי.
טיפ חמישי – שורה תחתונה, מה המחיר ב-א-מ-ת!
לכל דירה שאתם מגיעים אליה, כנסו למיקוח בלי לחשוש ונסו לזהות בתכל'ס, בכמה היא עתידה להימכר. בחנו את גבולות המיקוח של הצד השני ומידת הגמישות שלו. בנוסף, חתרו לקבלת מידע לגבי השכירות. לדוגמה, נסו להבין מה המחיר סגירה הסופי של דירה שמפורסמת ב-700 אירו, האם בסוף תושכר ב-650 אירו? או שיאמרו לך שאין סיכוי. וגם – תבררו באיזה מצב מושכרות הדירות? האם הן מרוהטות? האם הן מגיעות עם תוספות? כמו מכונת כביסה/מדיח. זכרו כי לפקטורים האלה יש ביטוי במחיר.
לסיכום, מקווה שלאחר קריאת הטיפים הבנתם את הכיוון הכללי ואת הגישה איתה צריך להגיע בעת בחינת אזור השקעה חדש. ניתן להגיע לתוצאות תוך זמן קצר, לאחר קצת עבודת מחשב, כמה פגישות, עבודת רגליים וע"י כך לקבל את המידע הכי אובייקטיבי שאפשר. בהצלחה!
Comments